千呼万唤始出来。

今年2月份，新城基业以10.4亿元的底价拿下了通州东小马的6015、6016地块，半年时间过去了，项目终于有消息传出~

案名基本上定为【颐瑞府】，预计9月底开放售楼处，10月中下旬开盘。

项目的进度着实有点缓慢了，和它同期拿地的中建星光里、越秀天玥、越秀星樾、中建国贤府，都开盘了，甚至有的都清盘了~

比它晚拿地两个多月的璀璨公元都已经开盘了，官宣开盘劲销15.6亿，卖的很不错~

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项目的区位小微就不过多介绍了。在隔壁京玥兰园和璀璨公元的铺垫下，通州东小马区域已逐渐被买房人熟知。

之前也写过很多区域介绍，大家可以点击蓝字跳转查看，通州热盘多维度评测：招商东小马、国誉朝华、融御三期3盘PK

从位置上看，三个项目里，颐瑞府最靠南，是距离群芳地铁站最近的，步行到7号线群芳站也就700米。

从规划上看，由东西两个地块组成，西地块是多功能用地，规划了5-9层的3栋楼，分别是1栋社区管理服务用房，1栋社区服务中心和1栋社区卫生服务中心。

东地块是居住用地，规划6栋住宅楼，均为11层小高层，总计172户。三个项目里，颐瑞府的容积率最低，只有2.1。

从价格上看，三个项目的指导价一样，都是6.2万/。从楼面价上看，颐瑞府要高一些，每平米比隔壁的璀璨公元贵了4000元，再加上颐瑞府以大户型为主，未来的折扣可能不会太多~

一共6栋楼172户，均是11层的一梯两户，1号楼层高3米，其余层高都是3.05米，户型为主力户型为137平、140平和170平，至于124的变异户型和220平左右的顶跃没几套，所以就不说了。

但从面积段来算，小区总价750万起，这样的小区通州真的很少，改善的很纯粹。而且颐瑞府还有阳台，这多稀罕，通州唯一有阳台的新房。

我做了个有户型分布的图，可以参考一下，下边我再说户型。

户型

124平三室两厅一卫，属于是变异户型，在一层，没几套。

136平四居，这个户型位于1号楼和4号楼的中间户，一梯两户。经典四叶草格局，LDK餐客厨一体设计，客厅面宽4.3米，全明格局，没啥槽点，但比较可惜，因为这个户型没阳台，南向三面都是飘窗，还有就是进门对着卫生间可能不太好！

140平四居，这个户型位于1号楼和4号楼的边户，一梯两户。户型和上边136基本类似，只是卫生间开窗方向和卧室尺寸有变化。

141和144平三居，嗯。。。别奇怪，就是三居，厨房面积比较大，做了中西厨设计，至于后期是不是改个小书房，那就看家庭需求了。

这个户型位于2/3/5/6号楼的外侧，户型客厅的面宽比之前降了，现在是4.05米。不过这个户型改善属性更高，入户有玄关，南侧客厅北侧厨房，玄关后边应该是家政间，同样南向三面宽，这个户型是有大阳台的，不是落地，但是也比较接近了，而且主卧套房有拐角飘窗！

从户型图也可以看到，双开门带电梯，相当于一梯一户了，电梯门到入户门的空间是可以用的。

177平和179平的四居双卫，此户型位于3号楼的西户和5号楼的东户，总价预计1000万起，这个小区户型都是全明格局，这一点很好。

此户型算是137四居的升级版，基本格局类似，不过各功能间都放大了，另外多个大阳台，但大阳台的长度8.2米要比之前的缩小了，整体采光面大约12.1米。

这个户型同样也是电梯双开门，电梯门和入户门之前的空间也可以自己用。

220平左右的四室三厅三卫，这是颐瑞府最大的户型，顶层的顶跃，一层与140平的四居类似，南向的小卧室与客厅打通做成大宽厅；二层则是南向双卧夹客厅。

通州近几年新盘入市不多，大部分楼盘都是老盘，设计年代久远，户型、空间功能性都比不上其他区域。

要说品质，通州能打的也就是东小马这三个盘了。

定位上三个项目还是有明显差异的，京玥兰园偏向刚需客群，璀璨公元侧重于刚改+改善客群，而颐瑞府是很纯粹的改善。

最后我们聊一下开发商，新城基业这个名字还是比较陌生的，他是通州国资委100%持股企业，实力肯定是没问题的，但对比中能建、招商而言，是不是更值得购房人信赖？毕竟在开发经验上是远不如旁边两家的~

02

在北京买房，让人最纠结的区域是哪？我想，通州可能会排在第一位。

因为，通州房票极其珍贵，符合条件的北京家庭（非通州户）和非京籍家庭，均只能买一套。

而且，通州双限后，房价一蹶不振。即便是21年北京新一轮上涨周期，通州也没什么行情，越来越多的购房者对通州信心不足。

另一方面，通州的未来规划真的很让人心动。可以说是举北京之力建设通州城市副中心，每年都有超千亿的投资规模。

小微的观点是：“如果当下在通州买房，是为了投资，看中短期收益，那通州确实不是一个好选择。”

因为短期之内，通州不会解除限购。不解除限购，通州房产的流通性还会被压制。毕竟投资以流通性优先，而现在通州房产流动性，有一大半被政策锁死了。

但要是自主需求，房住不炒，通州是绝对可以买的，本身通州的条件就不差，从楼盘产品力到配套成熟度。

况且通州房价低也有好处，就是房价泡沫很少，对自住购房很友好。

短期投资不行，但如果买对房，房产保值目的还是可以达到的。

而且买通州，更多是买区域价值，和未来增长的学区价值和产业带动价值。