一。世界之大，趋势相同

近几年，在全球经济波动的情况下，豪宅成为了全球财富人群青睐的资产配置方式：原因有二：一是疫情时代，提升了人们对宜居生活品质提升的需求；

二是从国际政治经济发展趋势来看，充分印证了豪宅是穿越经济周期“压舱石”，抗风险能力最强

2022年的下半年绝对是内城豪宅的市场，光丰台就有10余个千万级的豪宅，对于高端改善的购房人来说可谓是“豪门夜宴”：东叁金茂府、世贸北京天誉、合生缦云、中海甲叁號院、中国府、中国瑞府、端礼著、懋源璟岳、懋源璟廷、懋源煜泽台、懋源璟瑜、亚林西地块！

总所周知，丽泽金融商务区是北京二环至三环内最后一块成规模、整体规划、整体开发的热土，是首都西南部发展的新地标，也是新版北京城市总规化赋予的新兴金融产业聚集、首都金融改革试验区

北京受“四环内限制住宅用地供应”的政策影响，土地供应量锐减，但二环寸金寸土的顶配生活是塔尖圈层的生活共识，商圈环伺、交通纵横、学府公园等北京全球化生活的美学符号，在此聚集。相比而言，西二环、西三环、西城、海淀南住区皆为20年传统豪宅，房源甚少。且新一代高净值人群的当代国际审美与传统豪宅风格呈现的差距明显，内城品质改善需求亟待填补。

二环，象征着北京独有的壮美文明秩序。首都功能核心区、全球金融资本中心和世遗中轴线的加持，将内城政治、经济、文化的基因体现得淋漓尽致。

如今，丽泽金融商务区南区70%已经建设完毕，进入价值兑现期，已有央行数字研究院、华为总部、中国通信、中国物流、中国融资担保业协会、等高科技企业入驻其中；北区也是与香港置地成功签约，整个丽泽商务区预计2030年全部建设完成，凭借高起点、高站位、高标准的规划建设，未来将会成为新亚洲金融中心

强大的产业赋能效应，推动了区域房产价值的提升

二。进入今天的主题：北京瑞府 测评，文章力求客观、公正。

3月18日，由华润竞得的丰台纪家庙地块案名最近正式公布，定名为【北京瑞府】，项目销售指导价10.9万/，包含有6%的政府产权，最后销售价格或为10.246万/。据悉，这将是华润置地“高端产品3.0+”作品，

纪家庙地块在南2-3环之间，位置较好，该宗地也是首批集中供地唯一竞政府持有份额的地块，竞价竞到了政府份额6%，购房人实际相当于打了一个94折，售价在10.2万每平米，没有套内70/90的限制。

地块共2个小地块组成，呈刀形。

配套基础教育用地4200平方米，建筑规模3360平方米，住宅用地规模29300平方米，地上建筑规模82040平方米，绿地率30%，控制高度80米，项目比较纯粹。

三。项目基本信息

北京瑞府位于丰台区，南二环与南三环之间，纪家庙的万柳园小区北侧。

项目距离丽泽商务区1.4公里，距离房山线和16号线（在建）换乘站东管头南地铁站1公里，距离10号线纪家庙地铁站1公里。

项目位置：丰台区南三环万柳桥

项目开发：央企华润置地

占地面积：占地3.35万平米

建筑面积：建面12.25万平米

产权年限：70年产权住宅

建筑类型：小高层和高层

社区规模：8栋楼(550户)

项目总高：总高7层到25层

产品层高：2.95米到3.15米

交房时间：暂定2025年6月

交房标准：精装修进行交付

指导价格：10.9万元/平米

实得价格：10.246万元/平米

面积区间：132/155/188平米

总价区间：1400到1900万左右

梯户比例：一梯两户/两梯四户

物业管理：华润物业管理服务

车位配比：1：0.95

绿化率：30%

容积率：2.80

在售产品信息(政府持有6%产权)

主打户型面积：130、153、155、186 。

单价：10.2万/平

总价约：1300万—1900万

交付标准：精装交付

性质：70年产权住宅

四。户型图讲解

北京瑞府的禀赋源自纪家庙地块南面面宽与进深3:1的天然条件。这意味着每个户型都有充足的南向采光面。

132平米三室户型给人的第一感觉是每个空间尺度都很舒适。

面宽与进深比例接近1:1，布局方正，空间利用率非常高，几乎没有过道空间。

4.6米面宽的客厅，3.6米面宽的厨房，每间卧室的面宽不小于3米，这三组数据，足以补全买房人对空间的想象。

点睛之处在于3.6米的U型厨房，这个在200平米以上户型才会出现的豪华厨房如今在北京瑞府132平米的户型中就能实现，让热爱美食与生活的业主欢呼。

同时，豪华厨房与4.6米宽的客厅组成的LDK空间非常宽裕，加上飘窗延展出来的休闲区，仅客餐厅就有着约40平米的面积。

在家变身“刘畊宏男孩”、“刘畊宏女孩”，约上家人一起跳《本草纲目》也照样耍得开，完全没压力。

而且这个户型无论边户还是中间户，都是双明卫，还都是三分离的设计。疫情尚未结束的当下，进屋右转就能完成消杀，为健康加分。

更为关键的是132平米户型是总高7-11层的洋房产品，得房率UP！UP！UP！

奢阔四面宽

188平米四室是北京瑞府的楼王产品，也是同等面积段下北京内城豪宅市场不多见的四面宽产品，刷新了内城豪宅的天花板。

天花板：奢幕巨厅+黄金比例空间。

16.7米的面宽，9.9米的进深，打造出无限接近于1:0.618的黄金比例空间。

三间南向阳光居室，孩子与父母再也不用为谁住朝阳房间而迁就，而且老人房配备独立卫生间，与其他卧室空间分隔，休息时间不被打扰。

同时玄关与社交厨房、餐厅、客厅组成的LDKH空间让交互从进入家门的那一刻开始，也让动静分区更加清晰。

6.5米的无界限横厅，营造社交、聚会、亲子的IMAX宽幕场域。也让钢琴、台球等个人爱好，有了展示的舞台。

细看空间布局，188平米同样为家庭人口数较少的客户设计了各种空间衍生组合。比如，书房既可以和主卧组成超级套房，也可以与北向房间功能互换。

主卧卫生间的功能分区按使用频率高低及污染程度轻重不同划分，有着更好的健康管理效应。

客卫的外置洗手台，应对疫情时期的特殊需求，无论归家后，还是客人到访用餐之前，都能方便洗手消杀。

6.5米的大宽厅+落地窗，带来居住的领地感，四面宽的布局，让里子和面子一步到位。

双主卧小家

155平米四室作为三室户型的升级版，绝不只是多一个房间，多一个卫生间那么简单。首先LDK的餐客厨空间增加了西厨岛台的场景，一个空间就能承载三种生活动线。烹饪美食、带娃聊天，满满的人间烟火气。

在当下家庭社交场景越发集中在餐客区的情况下，多出来的房间提供了儿童娱乐区+岛台+厨房+客厅的互动空间组合，衍生出多个家庭交互场景。

尤其孩子在这个空间玩耍时，位于餐厅客厅的家人既能随时照料孩子，一目了然孩子的情况，也可以随时呼唤孩子，全家人一起互动。

其次，卫生间数量在当下被誉为生活品质的保障。增加一个卫生间后，这个户型就拥有了双套房设计。

随着防疫常态化，陪伴成为居家重要的相处模式，北京瑞府引入了“主卧小家”概念，卧室集“梳妆、办公、育儿辅助、休闲喝茶”等功能于一体。

通过提升套房的功能性，比如三段式主卧盥洗室，男女主人分区互不打扰；预留约1.8米台面区域，办公休闲随时切换；宽景飘窗，更是二人世界的下午茶时光，即便出现特殊情况，一个卧室都承载起生活的基本功能所需。

细心的买房人一定能发现，155平米户型的客厅采用的是落地窗设计，为客厅带来更好的采光和观景效果，同时也将南北通风的功效发挥到最大。

四室、三卫、双套房，这个兼顾空间舒适性和性价比的户型，既能满足两口之家的奢居，也能应对两代人、二孩家庭，甚至三代同堂的大家庭生活。

交通：地铁10号线（800米）、14号线（1km)、16号线、11号线、机场北延线等，公交 300、特8、67、368、631路等、西二环、南二环、西三环、南三环、丽泽路、菜户营路、京开高速、京港澳高速等

商业：丽泽天街、丽泽天地、万达广场、花乡奥莱、凯德Mall等

医疗：天坛医院、佑安医院、307医院、宣武医院、广安门医院、北京儿童医院等

教育：丰台五小、北京市第五实验小学、万柳园小学、芳草地国际学校、北京十二中、丽泽国际学校、右安门外国语学校、中国戏曲学院、首都医科大学、首经贸大学等

生态：玉渊潭公园、陶然亭公园、天坛公园、大观园、金中都遗址公园等

亮点：华润独资开发、二环稀缺地段、毗邻丽泽商务区、多轨交汇、区域新房价值洼地且二手房倒挂、三面/四面宽稀缺绝版户型、地块方正、无任何公租回迁配建、封闭式社区，安全性高。

产品需要优越的地块条件才能施展开来。这也是内城好地段难寻好产品的问题所在。

五。核心还是价值、稀缺性。

北京瑞府坐落北京二环，丽泽金融高地，其价值不言而喻。2021年6月5日，蔡书记到丽泽金融商务区调研时强调，三环里新城看丽泽。丽泽金融商务区是新一轮城南高质量发展行动计划中的重点功能区，要牢牢把握“两区”建设机遇，坚持“金融+科技”，大力发展现代金融商务新业态，打造“第二金融街”，建设金融科技创新示范区。

（图源北京丽泽）

截止今年3月底，丽泽金融商务区已入驻企业共计814家，其中其中金融企业417家，新兴金融企业392家，占金融企业的94%。中国广电网络股份有限公司、华为中国总部、中国银河证券股份有限公司、中核商业保理有限公司、中国融资担保业协会……一家家大型高科技、强金融企业纷纷落户丽泽。

这么多企业背后所带来的是精英人才的聚集，是城市配套建设的倾斜，是高品质居住需求的爆发。

随着越来越多企业入驻，丽泽金融商务区配套建设与服务也在加速推进，今年将加快推荐16号线、新机场线、丽-金线和地铁11号线建设。

除了区位、交通优势外，丽泽金融商务区打造15分钟生活半径，规划建设多家医疗机构及幼儿园、中小学、国际学校等各阶段各类型学校，建设9家高端酒店和2个购物综合体，实现办公、商业、居住、休闲、娱乐等功能相互支撑。

所以，北京瑞府落址在此，对于城市精英人群来说，就是最佳的选择，这里也必将成为北京城市金融新高地。

开发商-华润置地

当然，华润置地选择在此打造“瑞府”产品，也有一部分原因是因为对这片土地的熟悉，更懂该如何在这片土地打造匹配城市精英的理想建筑。

二十多年来，华润置地始终以客户为中心，以高品质为己任，深入洞悉客户需求，研发产品，打造了一批脍炙人口的好项目。

2019年，华润置地结合市场变化，成立客户与产品研究院，从新时代客户需求出发，不断丰富“高品质”住宅产品内涵，致力给客户生活带来更多改变。

作为国内的老牌房企，华润置地在北京的占有率逐步提升，一季度签约金额达94.3亿元，其强大的产品与品牌实力逐步成为北京市场的标杆。

28年来，华润置地始终与城市发展同频，以央企实力为保障，坚守品质，低调用心的做好产品，形成了“逢华润，必热销”的现象。

在打造出诸多与地脉、客群圈层相匹配的经典作品的同时，也积攒下了足够的品牌能量。

时光荏苒，斗转星移，华润置地再次回归二环内城，打造顶级豪宅瑞府，让人们对美好生活的追求和向往有了归宿。

提到华润，大家一定不陌生。华润置地，隶属全球500强第69位华润集团（央企），28载深耕，厚积薄发历久弥新，恪守城市前行信仰，源远流长品牌主张，开发一系列颇具市场影响力与号召力的标杆项目。目前在售比较火的楼盘有橡树湾、北京瑞府、幸福里、幸福里润园。

于房企而言，在北京二环打造有影响力的代表作，是比销售业绩更为重要的目标：是名片，是代表作，更是脸面。而对买房人来说，选择核心地段、大品牌优质企业，已成为高净值人群的共识。再加上，北京瑞府定位于二环内城的高端豪宅，北京楼市进入华润置地北京“主场时间”。

7.项目的缺点

虽有丽泽推动，但城市界面有待完善

北京瑞府位于丰台区纪家庙，南三环内，正处在金融街、丽泽商务区、总部基地三大北京重要城市功能区的交汇处。

城市界面有些糟糕，地块北侧是丰台火车站进出站路段，距离仅200米。

东南侧200米为西南郊冷库，相关知识提到，制冷设备运转会对周边造成噪音和辐射影响。根据《冷库设计规范》要求，冷库下风口居住区防护距离不少于300米，其他方位不宜小于150m。而这位置刚达标，居住在这里是否有些隐患？

南侧为广安门回迁小区万柳园小区，西北侧为万泉寺回迁房。换个角度看，城市界面一般的根本原因是丰台城市更新的缩影，也实属无奈。

交通方面，项目距地铁10号线纪家庙地铁站800米、距房山线东管头南站约1公里、距19号线/10号线/大兴机场线 草桥站1公里，轨道交通出行很方便。

教育方面也是缺点，项目配套基础教育用地4200平，东南侧为北京市丰台五小（万柳分校）、首都师范大学附属丽泽中学南校区、还有万润风景旁的北京第五实验中学（九年一贯制）。还有纪家庙小学、万柳园小学、芳草地国际学校、北京十二中、丽泽国际学校、右安门外国语学校等应有尽有。

我们实际看了看地块及周边。

价格优势明显

同为二环边，端礼著均价约11.2万/平，面积段与北京瑞府类似。周边在售的新房豪宅项目有懋源·璟岳，销售价11.6万/平，中海甲叁號院11万/平，葛洲坝中国府2750万/套起。还有未拍的单价预计12万/的亚林西地块。

三环外的丰台分钟寺板块，世茂北京天誉1800万/套起，东叁金茂府均价11.3万/平，合生缦云2500万/套起。

2018年华润的昆仑域，部分房源直逼15万/平。

相比之下，6%政府共有产权份额的北京瑞府实际售价为10.246万/平，价格相对更有优势。

二手房大多房龄较久，比如1992年的万柳园小区，5月挂牌价57664元/平。项目北侧的顺驰蓝调，4月二手房挂牌均价9.5万/平，12年楼龄。

综上，处在三大产业圈的北京瑞府，虽城市界面一般，但产品力OK，性价比有一定优势，值得二环改善们冲一波。

这个项目可以说是2022年一个纯粹的豪宅新盘，用二环+产品力，真正定义了什么叫“核心资产”！这个项目也必然成为2022年北京楼市新盘的价值天花板！