彩生活调研纪要2014.10.9

                                           榕树投资 蔡靖

管理层：段斐钦

时间：10月9日

地点：彩生活总部

我（段总）为什么来彩生活？

    我现在的收入是在招商证券的三分之一，（段总是原香港招商证券地产行业分析师）但我觉得在彩生活我正在做有意义的事，比如我们从线下做到线上去为业主提供更好的服务；比如我们可以跟小型的O2O创业型企业进行合作，假如我能通过彩生活这个平台来帮助这些企业成为伟大的企业我也觉得值了。

    为什么地产企业的估值是3~4倍，而彩生活这种企业今年的估值是25~30倍，这就是市场的趋势，而彩生活符合这种趋势。如果社区O2O是一个非常大的行业，那么目前还没有一家大公司，这有点像2003年的互联网行业。

    彩生活掌握着线下的入口：中国是密集型居住的国家，掌握了入口就掌握了这个小区所有的信息，而这也是人性中最重要的一种需求——安全。彩生活目前线下已经做得比较好了，具有一定的先发优势，我们力争往线上去做。

关于股权激励

    彩生活的管理层都有乐于分享的价值观，从这次的股权激励就可以看出，只有9%是给高管，91%是给中层管理者，大约有300~400人，今年发大概2000万股，分三年行权，明年还会给新加入的员工发2500万股。彩生活希望把成长的红利分享给这些人。另外我们发股权激励的原因是不希望大幅提高人员工资，也是对股东负责。

彩生活和花样年的关系

    彩生活之前是花样年的物业管理部门，2004年完成改制，2007年MBO，当时管理层持股30%，目前上市稀释后大约是21%。彩生活在经营商一直非常独立。

管理面积

    9月底拥有1.9亿平米的物业管理面积，每个月以800~1000万平米的速度在扩张。

关于易维修

    易维修有彩生活认证的1000名维修师傅，目前只在局部地区进行服务。

问答环节

Q1：上次听潘总介绍彩生活的终极目标是不收物业管理费，这会实现吗？

A1：这种情况出现的前提是我们的增值业务占收入的比重已经很高了。我认为这一天会实现的，目前我们增值业务的利润占比已达30%~40%。增值业务中框架广告和电商占90%以上。

Q2：6月份推出e理财，目前的回报率有多高？规模有多大？

A2：利率是6%~8%，有1万人购买了e理财，人均购买量是1000块左右，规模是1000万。

Q3：我们物业扩张的流程是怎样的？

A3：（1）收购，大概以4~5倍PE去收；（2）全委，低成本的扩张方法，分两种：一是开发商建完新房委托给你，二是业主委员会委托给你。目前我们全委的占比在不断提高。9月份的数据全委占比创了历史新高达70%，其中开发商和业主委员会委托各占一半。

Q4：和搜房的合作进行的怎么样了？

A4：目前还在推进。

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