2011年第41周（2011.10.10-10.16）北京中原市场研究部

本周住宅市场二手住宅成交贡献高 新建住宅成交创调控后新低

一、总体市场情况

（一）政策层面

1、京沪穗多家银行上调首套房贷款利率： 10月14日，媒体曝光北京建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍，申请贷款人如希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。引发对沪、穗等多地银行首套房利率的调查显示，多家银行已纷纷上调了首套房利率，广州竟出现“一周一个价”的现象。【中原点评】：目前，影响楼市成交的最主要两个因素是购房者资格限制和不断扩张的贷款压力，限购资格的限定直接地圈定了购房人群，而贷款带来的压力明显的抑制了有效需求，购房者信心降低到谷底；同时，北京商品住宅成交持续的低迷，降低了金融、信用评级等机构对于行业投资的信心。

2、佛山“松限令”朝令夕改：10月11日上午，佛山市公布楼市调控新政，宣布从12日起放宽此前颁布的限购政策，作为全国第一个楼市限购“放宽令”当天夜里即被紧急叫停。【中原点评】：紧急叫停限购放宽令，起到了当头棒喝的作用，很多期待政策放松的开发商可能会选择放弃冬眠，逐步降价换量。如果政策不放松，房价拐点很可能在明年一季度出现。

（二）行业动态层面

北京成交2008年以来最便宜地块：10月12日，密云县密云镇西滨河派出所北侧新城0203街区0103地块办公用地成交，由北京建宏通旭电气设备安装有限公司以445万元拿下，总建筑面积5630平方米，折扣楼面价790元/平米。这一总价创下了2008年以来经营性用地总价的最低价。北京中原市场研究部认为，该地块总价低主要是由于该地块面积小，位于远郊区的办公用地；同时也无法吸引大品牌开发商拿地兴趣，该地块经历4次报价，最终，以3.5%的溢价成交。

　（三）住宅总体成交层面——北京住宅成交增多 二手住宅贡献高

本周（2011年10月10日-10月16日）北京住宅网签量2808套，环比上周上涨81.59%，同比上涨19.79%，其中新建商品住宅网签成交量982套，二手房住宅网签成交量1820套，住宅总成交面积30.03万平米，较上周上涨87.06%。本周住宅成交比“十一黄金周”上涨明显，其中主要是二手住宅成交增加明显，而新建住宅成交则继续回落。北京中原市场研究部认为，目前，北京住宅成交与房源库存不断增加形成鲜明对比，月成交维持在1.5万套内，并且创新低现象频发。

二、北京新建商品住宅别墅项目供应增多 周成交创6个月来新低

（一）项目开市——本周市场供应主要位于昌平、大兴 其中别墅项目2例

本期（2011.10.10-10.16）共新开5个商品住宅楼盘，新增商品房供应量15.31万㎡，主要分布在昌平区和大兴区。本周除了融科创滩壹号是首次取得预售许可以外，其他的均为旧盘加推，且全部位于五环外，其中2个别墅项目，周开盘均价26800元/平米。

大兴区：本周大兴区黄村组团位于孙村的金融街·金色漫香郡10月14日第4次开盘，该项目去年9月底开盘以来，以其较低的价格、刚需户型制胜，成为区域的热销楼盘，同时也是低价快销的典型案例。

昌平区：本周昌平区4个项目取得预售许可证，分别是首开国风美唐、金隅·观澜时代、融创长滩壹号、金科王府。其中别墅项目融科长滩壹号首次入市，与年内入市的西山壹号院同为融创高端作品，该项目周边在售新建住宅定价在22000-24000元/平米左右；融科长滩壹号位于白浮泉公园东侧，本周位于该生态公园的金隅·观澜时代也取得114套房源的预售许可，定价在18000元/平米，7月份开盘的首期售价在16800元/平米左右；首开国风美唐位于13号线地铁霍营站北侧，位置优越，10月16日开盘推出70年产权的住宅部分，定价在18000-21000元/平米，而7月份该项目推出的50年产权的商住部分售价15000元/平米左右，连续数周成为公寓产品的销售冠军；位于小汤山别墅组团的金科王府本周11套房源获取预售许可，开盘拟售价月55000元/平米，网签均价约45000元/平米，周边温哥华森林北郡上周开盘的拟售价格大约30000元/平米。

（二）新建住宅成交——周成交创调控后新低

本周新建商品住宅网签成交量982套，环比上周下降4.57%，与上月同期相比增加11.97%，本周期房网签量822套，现房160套，住宅成交面积共计13.35万平方米，环比上周上涨16.45%，套均面积136平米/套。本周新建商品住宅周成交创调控后新低，日均成交140套，北京中原市场研究部认为，主要是由于有效需求不足引起的，并且这一情况将持续甚至出现更恶化现象；其次，本周成交套均增加，主要是由于最近中高档项目、大户型房源入市增多；最后，郊县区域新建住宅消化库存能力逐步下降，目前平均月消化在5%左右。

三、本周二手住宅成交量价回升 主要集中于国贸等区位优势明显的区域

本周二手住宅网签成交量1820套，环比上周上涨254.09%，同比上涨24.49%；住宅网签成交面积16.68万平方米，环比上周上涨263.56%。根据北京中原市场研究部统计，本周中高档二手住宅（统计对象为一般商品房、公寓和别墅）价格比9月全月上涨0.05%，本周北京二手住宅量价均出现回升。北京中原市场研究部监测到，本周国贸周边等区域成交量相对有所增加，对此，北京中原市场认为，目前住宅市场低迷，成交主要集中在区位优势明显的城区；其次，区位优势明显的国贸周边，又如中关村周边等，成交量地位稳定，且价格波动幅度小。成交集中的话，对目前低迷市场而言，短期内，一定程度上有拉高均价的作用。

（分析师张大伟）

2010年4月开始的本轮楼市调控潮在11年春节后，政策力度达到了顶峰，叠加信贷收紧的升级版限购，终于抑制了爆发式上涨的北京楼市。春节后北京楼市基本进入了冰河期，成交量持续低迷。在执行5个月后，市场逐渐开始出现了从量跌到价变的质变。开发商已经在部分区域开始了明显的促销。

通州：特价难换销量，年内供应项目签约率依然只有15%。

华业东方玫瑰是通州为数不多的百万平米大盘之一。本月将推出近60套特价房。此次华业东方玫瑰特价房价格每平米下调约1000元。另据该项目售楼员透露，部分较低楼层单价甚至只在14500元/平方米左右。

华业东方玫瑰外，M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10万”的优惠。位于通州新城核心区的月亮河公园也拟在本月下旬推特价房网拍活动，精装小户型起拍价约20000元/平米。而月亮河目前在售房源报价26000元/平方米。在7月份更是有珠江拉维小镇“均价14500元/平方米”等活动。

但是目前来看，促销的行为带来的效果并不大，特价促销并未带来太明显的成交量回升，通州年内供应的6个住宅项目合计供应的3356套住宅，截止目前签约总套数只有520套，而且大部分都为均价15956元的东方玫瑰签约。其他项目的签约套数都非常低。

通州：预期供应多、库存量多、价格偏高，下调动能充足土

最近三年通州出让的住宅类地块合计为21块，提供的住宅建筑面积为387万平米，占到了全市住宅地块出让面积的13.1%，上半年因为销售萎缩，部分项目延缓了供应，预计下半年供应很可能下面上涨。库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。去年下半年供应的通州项目大部分签约量都不足3成。

首先：房价过高，相比城区的供应资源稀缺，通州区是最近几年的土地供应大户。中远期供应都降明显上涨。但是通州的价格优势并不明显，部分商品房项目均价超过2万，明显超过了购房者的承受范围。

其次：调控政策执行后，通州购房者分流。郊区购房者主要由投资者及刚需组成，北京第三轮政策执行后，市场投机基本已经绝迹。而刚需中对价格明显的部分购房者转向房山等明显价格更有优势的区域。受到政策限制的小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域。明显使得通州需求锐减。

第三：通州区新盘少，大部分是老项目后期而且库存体量都比较大，老项目降价容易导致纠纷上涨。而且目前来看选择小幅度的区域内项目也并未获得市场认可，成交量依然低迷。

第四：房价之前一年上涨过快，二手房供应量比较多，影响了商品房销售。商品房的库存量也居全市最多。

　“以价换量”成趋势通州市场已经到了大降价的边缘，通州市场均价很可能回到1-1.5万的区间。买房人对于目前的促销行为认可度不高，更期待实质性的降价。

大兴：特价房、低折扣换销量

7月开始，大兴区的促销项目明显增加：旭辉御府、波普工社、CAGO寓所等楼盘不是推出特价房就是利用折扣降低房价来吸引购房者，其中旭辉御府更是在推出100套特价房的基础上再次加推50套特价花园洋房，此行动确实一定程度上助推了销量。

   不仅通州、大兴，其他很多区域也已经逐渐开始出现特价房的促销行为。

但是随着最近新国五条的出台，预计3-4季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平米；最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平米，提供住宅总套数有可能超过15万套。根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。7月开始已经有超过110个项目有开盘计划，而且其中大部分将在郊区五环外，这将在局部区域出现明显的供应潮，市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。

    但凡有政策出台，基本从来都是板砖满天飞，口水满地流。我的看法是如果你不能改变现状，与其抱怨牢骚，不如想如何积极面对“新形势下的楼市”。

    各媒体对京版新“国八条”已经有充分的解读，我想从另外一个角度谈谈。

    首先房地产从业人员普遍有种侥幸的心态，就是任何政策都是短期的，是为了应对面前的房价而催生的，我不这么看。目前的限购政策基本是一项长期的楼市政策。

    从最近几年的政策走向看，房地产业的增长方式实际上已经发生了明显转变：

    从政府角度出发：从过去的单纯卖地盖房，已经转变为和区域产业结合的增长模式；

    从开发商角度出发：从过去单纯的买地盖房，已经逐渐转变为多元化、规模效应、社会责任、资源带动型的发展方向；

    从购房人角度出发：历经多次调控，纯粹投资炒楼的空间基本没有，如何保值是新课题；

    从一个城市来看，无限度的人口增长应该变为更多的城市化群的发展模式更合理；

    因此作为房地产行业的各个板块，无论是服务机构、上下游产业、开发商等，大家的角色实际上都面对新的课题，面对新的定位。

    我们知道市场化和民生保障将是一项长期的房地产行业政策，房地产依然是主要经济的拉动力量这个趋势也长期没有改变。因此上述的这种趋势我相信一定不是短期的，更是一种长期的趋势。在这个行业的新的长期的趋势下，行业的思路肯定会发生变化，特别是开发商的产品策略、区域布局策略及自身的经营策略肯定会发生重大调整，因此更多的以积极的心态面对才是上策。

    有人以为“住宅限购令”只是短期的策略，我认为这可不一定，从现在种种迹象表明，楼市的调控应该是长期的，对整体楼市而言肯定也将是影响深远的。

    历经近20年的发展，楼市从2009年开始，实际上已经进入了一个全面的“调结构保增长”的新阶段，从至今的政策逐渐清晰化的角度来看，坚持商品房市场化和保障性住房民生化是未来房地产发展的一项长期政策。在这个大的政策背景下，加上未来仍旧主要作为拉动经济的城市化进程，实际上我们看到的是楼市长期将面临供不应求的局面。而经过2009到至今的楼市刺激及调控政策，中央集中式的调控已经下放的地方的“对号入座”式的调控，各地根据自己的“价格涨幅”来确定调控的力度，调控也顺利地过度到了政治问责的层面。

    可以预见到的未来将从土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策出炉，宏观经济的变化将不断影响到楼市政策的调控，但是不太可能根本上改变楼市现行的整体政策，以为只各地方政府还会单纯依赖土地财政而放松政策的可能性极低。

    从消费者角度出发，面对现在的调控政策，要做好改变单纯“买房投资的观念”，无论是限购、房产税、还是首付及利率的控制，都将无法持续支撑这个消费行为，因此个人投资的多元化也必将出现，如何更好地理财将是消费者未来面对的一个重要课题。相当一部分的原来计划投资房产的资金将需要寻求出路，一部分的资金将流入到尚未控制房价的新兴的房地产楼市如三、四线城市协助加快城市化进程，一部分也将流入到其他行业。

    房企的整合也将加快，从2010年的房企经营状况来看，账上现金、购地能力及销售回款的能力各家房企差距拉大，中小房企将面临更严峻的竞争环境，房企间的并购产生的更多，横向联合拿地竞标及房企间的整合也多过以往的任何一年，真正能够保持开发量的房企数量加速减少，这也将是政府乐于见到的和园艺鼓励的，因为房企的集中度高，将更有利于房地产市场的整体调控中房企的配合。

    从提出物业税的概念，历经近十年，物业税内涵的房产税终于今起在上海和重庆落地，无独有偶，紧随前天的三轮调控“国八条”，大有令楼市雪上加霜的意味。

    实际上，包括房产税在内抢闸出炉的本次“三轮调控”，基本是在2010年的前两轮调控未能显效的前提下被迫出台的，就像温总在去年底的媒体广播透露那样“要不遗余力地控制房价”，维护政策威信，加上去年两会政府工作报告的控制房价的承诺，在今年3月全国两会前对楼市落重药也就不难理解了。

    和之前坊间一直传闻的房产会多个版本的细节不同，我个人感觉这次总体来讲，两地试点的政策是“雷声大雨点小”，试点出台公布的房产税细则无论是征收范围还是征税税率，均低于之前的预热，令各界松了一口气，或许这也是有意而为之。

    房产税本质是财产税，我个人认为在全国推广只是时间的问题。这也是“十二五”提到的所谓“调结构、保增长”中转变土地财政的一个环节，当然这需要很长时间，但是万事开头难，只要有了一个良好的开始，后续的很多政策相信就会配套出台。并且很多人总是不自觉的讲房产税出炉的背景和遏制当前飞涨的房价联系起来，如果仔细看细节就不难看到，房产税只对金字塔尖的一部分购房人群征收，“劫富济贫”用意明显。而在过去的十年里，一些城市的房价涨了数倍，因此就算是房价的合理增长，也必将很快抵消房产税的成本，按照目前的价格涨幅，我估计2011年内房产税的成本就将被消化。

    不过我认为房产税对于减少目前的空置率尚无作为，因为只对新增的购买有效，如果保有现在的多套住房，至少可以高枕无忧看看再说。

    在征收环节上，我认为未来还有很多细节需要落实，如征收基准价格的认定、违反征收的处罚、试点范围的扩大、税收用途的公开等，试点的好处就是可以有机会总结后再推广，因此相信最近几年房产税来不及在全国推广，低于预期的有限的影响范围只集中在个别试点城市。

    最近，有专家及官员表示，房产税的征收有利于缓解保障性住房建设的资金不足问题，我认为因为保障性住房而打房产税的主意不妥。

    物业税是国际通行的房地产税制，主要内容是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。根据国际业内惯例，物业税全部或绝大部分属于地方税，税收来源于当地，也使用于当地，业主有权了解物业税的征收情况和使用情况。

    在征收房产税前，地方政府的收入主要靠卖地，土地价格越高政府收益越大，而房价越高，开发商拿地的热情也越高，政府从土地中的获利也越大，因此，政府和开发商在短期利益上的一致导致很多地方政府成了高房价的助推者。征收房产税以后，业主缴纳房产税，地方政府每年都有了稳定持久的财政收入，而且又完全脱离了开发商。这样既可以抑制房价上涨，政府的长期利益也得到了保证。

    在制定及使用房产税时我们也应参考国际惯例，将房产税作为地方税，按房产所在地，对所有者征收，取之于民并用之于民。政府从业主征收的房产税收多收少，用于何处，都定期给业主一个明细交待，并建立业主监督机制，使税收公开化、透明化。在房产税用之于民方面，可通过加强市政交通建设、配套设施建设、提高物业管理水平等，使纳税人的房产进一步实现保值和增值。

    目前，政府为使广大中低收入家庭都能够有房可住，正在大力开展保障性住房建设。根据国家方针，保障性住房建设资金应来源于地方政府预算；住房公积金净收益；土地使用税的10%(扣除开支)；中央政府拨款及廉租房所得净收入，其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。为解决资金问题，住建部也已下发通知，要求新建廉租住房，要坚持集中建设和在经济适用房、商品房等项目中进行配建，这样不仅可以调动开发企业建设保障房的积极性，还可以通过配建减轻廉租房的建设压力。为了确保保障房项目能够顺利进行，国家发行的地方债将重点向保障性住房项目倾斜。

    尽管如此，保障性住房在整个建设实施过程中依然存在很大的资金压力，有人建议将房产税用于保障性住房建设，但这种做法总体而言并不十分妥当，对纳税的业主有失公平，相信在多方的共同努力下，保障性住房的资金可以通过其他各种渠道进行筹措，未来房产税的税收资金也将会得到更加合理的利用。

    常有人提起美国人爱德华·墨菲(Edward A. Murphy) 发明的“墨菲定律Murphy's Law”：

    1.任何事都没有表面看起来那么简单；

    2.所有的事都会比你预计的时间长；

    3.会出错的事总会出错；

    4.如果你担心某种情况发生，那么它就更有可能发生。

    想想用在今年的楼市调控上就比较符合。

    1、房地产真的不像你想象中的看起来那么简单；

    2、调控政策的酝酿和出台比我们预想的时间要长的多；

    3、每次在实施过程中，政策也有执行的纰漏，而且肯定有，这是一个不断完善的过程；

    4、如果开发商不想政策出台，政策就一定出台……

    如楼市所猜想，楼市的“二次调控”如约而至，细节不过是把之前严格的政策进一步强化，并推展至全国。

    我之前说过如果楼市未达到本次调控的目标，就一定会继续。现在更多的是大家忘记了今年以来调控的目标：1、遏制房价快速上涨，2、房价回到合理区间。这是总理在今年的两会期间作出的郑重承诺。我看这不是合理不合理的问题，房价问题一旦上升到政治层面，就已经无所谓合理不合理。虽然市场有市场的供求关系等规律制约，但是也无法出现预期中的所谓行业自律，因此这次二次调控出台也是情理之中。

    这次调控政策面对的是经过近期市场的研判，一线城市的价格已经被遏制，但是在金九银十的背景下，反弹势头十分明显，二线城市的量价齐涨的局面实际已经形成。因此我们看到这次的政策核心并没有出台更多的新政，而是将一线大城市的调控经验推展至全国，影响更大的是对二、三线的快涨城市，因此本次调控的影响也是区分对待的。象北京，还有更严格的限购措施，比国务院的更严，这次北京的政策一步到位政治一次押对。

    本次新调控除了针对二三线城市外，对全局性的楼市影响也不容小觑。政策的核心是要改变人们对楼价走势的“涨价预期”，在流动性泛滥和负利率的背景下，这种房价涨价预期的管理比通胀预期管理更加重要，因此除了调控细则推展至全国外，我们看到央视配发的各主要部位高管的直接出面表态，均反映出调控的决心。预计短期内客户将形成新的观望气氛。

    我个人认为这次调控的影响将继续至2011年3月，期间将有10月中的中央经济工作和两会，因为毕竟从中央到地方的各级官员，都要在两会期间对这一年以来的楼市调控有个交待，这个才是目前的政策重点。

楼市调控，趋紧信号明显！

不要低估调控对楼市产生的影响