2011年第41周（2011.10.10-10.16）北京中原市场研究部

本周住宅市场二手住宅成交贡献高 新建住宅成交创调控后新低

一、总体市场情况

（一）政策层面

1、京沪穗多家银行上调首套房贷款利率： 10月14日，媒体曝光北京建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍，申请贷款人如希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。引发对沪、穗等多地银行首套房利率的调查显示，多家银行已纷纷上调了首套房利率，广州竟出现“一周一个价”的现象。【中原点评】：目前，影响楼市成交的最主要两个因素是购房者资格限制和不断扩张的贷款压力，限购资格的限定直接地圈定了购房人群，而贷款带来的压力明显的抑制了有效需求，购房者信心降低到谷底；同时，北京商品住宅成交持续的低迷，降低了金融、信用评级等机构对于行业投资的信心。

2、佛山“松限令”朝令夕改：10月11日上午，佛山市公布楼市调控新政，宣布从12日起放宽此前颁布的限购政策，作为全国第一个楼市限购“放宽令”当天夜里即被紧急叫停。【中原点评】：紧急叫停限购放宽令，起到了当头棒喝的作用，很多期待政策放松的开发商可能会选择放弃冬眠，逐步降价换量。如果政策不放松，房价拐点很可能在明年一季度出现。

（二）行业动态层面

北京成交2008年以来最便宜地块：10月12日，密云县密云镇西滨河派出所北侧新城0203街区0103地块办公用地成交，由北京建宏通旭电气设备安装有限公司以445万元拿下，总建筑面积5630平方米，折扣楼面价790元/平米。这一总价创下了2008年以来经营性用地总价的最低价。北京中原市场研究部认为，该地块总价低主要是由于该地块面积小，位于远郊区的办公用地；同时也无法吸引大品牌开发商拿地兴趣，该地块经历4次报价，最终，以3.5%的溢价成交。

　（三）住宅总体成交层面——北京住宅成交增多 二手住宅贡献高

本周（2011年10月10日-10月16日）北京住宅网签量2808套，环比上周上涨81.59%，同比上涨19.79%，其中新建商品住宅网签成交量982套，二手房住宅网签成交量1820套，住宅总成交面积30.03万平米，较上周上涨87.06%。本周住宅成交比“十一黄金周”上涨明显，其中主要是二手住宅成交增加明显，而新建住宅成交则继续回落。北京中原市场研究部认为，目前，北京住宅成交与房源库存不断增加形成鲜明对比，月成交维持在1.5万套内，并且创新低现象频发。

二、北京新建商品住宅别墅项目供应增多 周成交创6个月来新低

（一）项目开市——本周市场供应主要位于昌平、大兴 其中别墅项目2例

本期（2011.10.10-10.16）共新开5个商品住宅楼盘，新增商品房供应量15.31万㎡，主要分布在昌平区和大兴区。本周除了融科创滩壹号是首次取得预售许可以外，其他的均为旧盘加推，且全部位于五环外，其中2个别墅项目，周开盘均价26800元/平米。

大兴区：本周大兴区黄村组团位于孙村的金融街·金色漫香郡10月14日第4次开盘，该项目去年9月底开盘以来，以其较低的价格、刚需户型制胜，成为区域的热销楼盘，同时也是低价快销的典型案例。

昌平区：本周昌平区4个项目取得预售许可证，分别是首开国风美唐、金隅·观澜时代、融创长滩壹号、金科王府。其中别墅项目融科长滩壹号首次入市，与年内入市的西山壹号院同为融创高端作品，该项目周边在售新建住宅定价在22000-24000元/平米左右；融科长滩壹号位于白浮泉公园东侧，本周位于该生态公园的金隅·观澜时代也取得114套房源的预售许可，定价在18000元/平米，7月份开盘的首期售价在16800元/平米左右；首开国风美唐位于13号线地铁霍营站北侧，位置优越，10月16日开盘推出70年产权的住宅部分，定价在18000-21000元/平米，而7月份该项目推出的50年产权的商住部分售价15000元/平米左右，连续数周成为公寓产品的销售冠军；位于小汤山别墅组团的金科王府本周11套房源获取预售许可，开盘拟售价月55000元/平米，网签均价约45000元/平米，周边温哥华森林北郡上周开盘的拟售价格大约30000元/平米。

（二）新建住宅成交——周成交创调控后新低

本周新建商品住宅网签成交量982套，环比上周下降4.57%，与上月同期相比增加11.97%，本周期房网签量822套，现房160套，住宅成交面积共计13.35万平方米，环比上周上涨16.45%，套均面积136平米/套。本周新建商品住宅周成交创调控后新低，日均成交140套，北京中原市场研究部认为，主要是由于有效需求不足引起的，并且这一情况将持续甚至出现更恶化现象；其次，本周成交套均增加，主要是由于最近中高档项目、大户型房源入市增多；最后，郊县区域新建住宅消化库存能力逐步下降，目前平均月消化在5%左右。

三、本周二手住宅成交量价回升 主要集中于国贸等区位优势明显的区域

本周二手住宅网签成交量1820套，环比上周上涨254.09%，同比上涨24.49%；住宅网签成交面积16.68万平方米，环比上周上涨263.56%。根据北京中原市场研究部统计，本周中高档二手住宅（统计对象为一般商品房、公寓和别墅）价格比9月全月上涨0.05%，本周北京二手住宅量价均出现回升。北京中原市场研究部监测到，本周国贸周边等区域成交量相对有所增加，对此，北京中原市场认为，目前住宅市场低迷，成交主要集中在区位优势明显的城区；其次，区位优势明显的国贸周边，又如中关村周边等，成交量地位稳定，且价格波动幅度小。成交集中的话，对目前低迷市场而言，短期内，一定程度上有拉高均价的作用。