（分析师张大伟）

2010年4月开始的本轮楼市调控潮在11年春节后，政策力度达到了顶峰，叠加信贷收紧的升级版限购，终于抑制了爆发式上涨的北京楼市。春节后北京楼市基本进入了冰河期，成交量持续低迷。在执行5个月后，市场逐渐开始出现了从量跌到价变的质变。开发商已经在部分区域开始了明显的促销。

通州：特价难换销量，年内供应项目签约率依然只有15%。

华业东方玫瑰是通州为数不多的百万平米大盘之一。本月将推出近60套特价房。此次华业东方玫瑰特价房价格每平米下调约1000元。另据该项目售楼员透露，部分较低楼层单价甚至只在14500元/平方米左右。

华业东方玫瑰外，M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10万”的优惠。位于通州新城核心区的月亮河公园也拟在本月下旬推特价房网拍活动，精装小户型起拍价约20000元/平米。而月亮河目前在售房源报价26000元/平方米。在7月份更是有珠江拉维小镇“均价14500元/平方米”等活动。

但是目前来看，促销的行为带来的效果并不大，特价促销并未带来太明显的成交量回升，通州年内供应的6个住宅项目合计供应的3356套住宅，截止目前签约总套数只有520套，而且大部分都为均价15956元的东方玫瑰签约。其他项目的签约套数都非常低。

通州：预期供应多、库存量多、价格偏高，下调动能充足土

最近三年通州出让的住宅类地块合计为21块，提供的住宅建筑面积为387万平米，占到了全市住宅地块出让面积的13.1%，上半年因为销售萎缩，部分项目延缓了供应，预计下半年供应很可能下面上涨。库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。去年下半年供应的通州项目大部分签约量都不足3成。

首先：房价过高，相比城区的供应资源稀缺，通州区是最近几年的土地供应大户。中远期供应都降明显上涨。但是通州的价格优势并不明显，部分商品房项目均价超过2万，明显超过了购房者的承受范围。

其次：调控政策执行后，通州购房者分流。郊区购房者主要由投资者及刚需组成，北京第三轮政策执行后，市场投机基本已经绝迹。而刚需中对价格明显的部分购房者转向房山等明显价格更有优势的区域。受到政策限制的小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域。明显使得通州需求锐减。

第三：通州区新盘少，大部分是老项目后期而且库存体量都比较大，老项目降价容易导致纠纷上涨。而且目前来看选择小幅度的区域内项目也并未获得市场认可，成交量依然低迷。

第四：房价之前一年上涨过快，二手房供应量比较多，影响了商品房销售。商品房的库存量也居全市最多。

　“以价换量”成趋势通州市场已经到了大降价的边缘，通州市场均价很可能回到1-1.5万的区间。买房人对于目前的促销行为认可度不高，更期待实质性的降价。

大兴：特价房、低折扣换销量

7月开始，大兴区的促销项目明显增加：旭辉御府、波普工社、CAGO寓所等楼盘不是推出特价房就是利用折扣降低房价来吸引购房者，其中旭辉御府更是在推出100套特价房的基础上再次加推50套特价花园洋房，此行动确实一定程度上助推了销量。

   不仅通州、大兴，其他很多区域也已经逐渐开始出现特价房的促销行为。

但是随着最近新国五条的出台，预计3-4季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平米；最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平米，提供住宅总套数有可能超过15万套。根据目前市场消耗量计算，预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。7月开始已经有超过110个项目有开盘计划，而且其中大部分将在郊区五环外，这将在局部区域出现明显的供应潮，市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。