这几天看到有关2009年12月7日中国社科文献出版社发布了2010年中国经济形势分析与预测的经济蓝皮书争议很多。蓝皮书表示，全国85%家庭买不起房。我个人认为此言非常情绪化。事实上，我们做研究工作最担心之一就是有结论而没有依据和逻辑推理不清，譬如报告至少应该告诉读者：

1． 这85%家庭如何界定。

2． 他们买不起房的原因是什么？

以下2005年5月由上海财经大学出版社出版的专著《中国房地产投资策略分析》中的一些的摘要，看了以后读者们一定会认为：

1． 澳大利亚统计局的工作做的比较细致

2． 此调研工作量也不会很大

3． 在大量科学调研的基础上作出的判断更可靠和可信

4． 这样才能建议有关部门对症下药。

作者上世纪90年代几乎都居住在澳大利亚和美国，曾先后任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团，澳大利亚最大的投资银行麦格理银

 年底了，房价调控了“报道、最新政策、重要言论、评论、政策解读等”又是铺天盖地，我今天的博文比较特殊，是想激发大家的思考，为什么呢？大家有没有发现相对宏观调控少的商业房地产、办公楼和宾馆价格并没有“年年月月“上升，相反受金融危机影响很多反而下降，今天提出这个问题，也算是抛砖引玉，答案可能各不同或见仁见智，也一定可以发现真知灼见。要知道我的一家之言，请看下回分解。

张健：北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。

讲到金融，首先人们会想到的是自己的银行存款和贷款、退休金和投资产品等，而这些与商业银行、保险公司、退休基金公司和投资银行等传统意义上的金融机构直接相关，也都与融资和投资有关。金融包括了的以下含义，即：通过股票、债券、票据的发行和交易来参与企业组建、重组及其经营活动;围绕个人投资、消费而开展的“个人理财”;关于货币、银行、证券、保险、信托、信用评估等行业广泛意义上的创办、参与、经营和管理活动的理论与实务的总称，因此金融在国家和人们的生活中占有极其重要的作用。

正如2006年1月31日离任的，先后经历里根、老布什、克林顿和小布什四位总统，对华尔街、美国经济乃至世界经济影响深远的前美国联邦储备银行主席格林斯潘在2002年11月13日美国国会联合经济委员会听证会上指出的：

“当人们的其它资产有了较大的减少, 而从房地产中贷款出的资金已经对美国的消费市场起了很大的支持作用, 如果这种情况没有发生, 当人们的资产有了较大的减少的同时美国的经济活动可能会更加脆弱。”

美国次贷危机在2007年中爆发后，有很多学者认为，格林斯潘时代的美联储应该对造成信贷

  已经进入了12月中旬，这些天的天气越来越冷，碰巧的是自从2001年年底媒体上有关“房地产冬天”论观点发表也近8周年；在这8年里，许多专家和业内人士对房地产市场是否已经过热、是否已经出现泡沫，一直争论不休, 而同时房地产市场的发展似乎并未因此放慢步伐，投资金额、新开工面积、新完工面积、销售面积和金额、房地产信贷都在增加，全国许多地区和城市的房价从2002-2009年涨了几倍, 整个房地产市场仍然保持快速的发展态势, 这与我国多年来经济发展和城镇住房制度改革，房地产消费观念发生转变，长期压抑的住房消费得到释放密切相关；同时，城镇化进程加快，大量富裕起来的农民进城购房等也促进了房地产市场的发展，当然与投资者和投机者的参与也分不开。事实上全国大多地方房价近几年来一直在攀升，买房人意向还是很浓；但是也有很多想买房者同时感到力不从心，希望房价不要再涨了。

我认为中国是个大国,各地区和城市情况会很不同, 因为地区和城市的房产供求、人们的收入水平和工作保障(包括失业率)、消费者和公司的信心程度、中央和地方政府相关政策、人口增长, 各地之间的移民、家庭组成人数、人口老龄化和教育

最近一段时间各方人士都在揣摩、猜测、解读最新的中央宏观调控和房地产政策；事实上，中央政府管理国家经济，包括它的土地税收政策等对房地产市场有较大影响；同时所有的政府（包括地方政府）都会对房地产市场有影响，常常各级政府会鼓励房屋自住和投资，同时也会出台限制投资的政策。

以下我们简要介绍中央政府主要的调控经济的主要政策，这些政策直接或间接会对房地产市场发展有影响，这种影响对中央政府来说的目的包括国民经济健康增长、物价的稳定,、就业率的增长、人民生活水平的提高和保持国际收支平衡等；原因是因为市场调节具有一定的自发性和盲目性和滞后性，市场本身也存在缺陷，需要国家宏观调控加以弥补。中央政府的主要经济政策的手段包括：

财政政策

中央政府通过政府预算把握开支和税收并来影响经济。财政政策一般是政府运用扩大或紧缩开支刺激经济，为防止经济过冷或过热。财政政策的运用与著名经济学家凯恩斯的理论密切相关。税收政策，作为财政政策的其中的一部分，不但起到国家财政收入的一个指标，同时它对国民经济有一个直接和间接的作用。

上世纪三十年代前后，全球经济陷入衰退，许多西方国

房地产的需求受到以下作用的结果：人口因素、政府政策的影响、经济因素（包括失业率，正常的通货膨胀率和利息率水平）、人们的期望、消费者信心和其他投资的收益等。从较宏观的角度来看，我国住宅房地产的需求可以归纳为由以下四大因素决定：

1．人口因素：人口数量、省市间移民、各年龄阶层的分布和家庭组成情况的不同比例。

2．经济因素：比如目前和未来工资水平、利率的水平和浮动方向、融资的可能性、对当地或本国经济、国外经济的敏感程度（如在亚洲金融危机之后几年里公寓市场的国外投资者锐减）、商业活动层次、就业的增长情况和总体的信心水平等。

3．政府因素：包括中央的（譬如税收和外商投资指导方向等），地方的（譬如基础建设支出、中低价房的供应量和租赁辅助方案等）。

4．投资因素：潜在的投资者会考虑类似的资金支出和相应的风险因素来评价其它投资品种的回报。比如股市的不稳定会驱使一些惧怕风险的投资者进入房地产领域。

相应的，房地产的供给很大程度上受到市场需求的影响，而且也是以下因素影响的结果：如国家政府、当地政府规章制度、基础结构设施和建设、税收政策、空置率水平、房地产的实际和预计出租回

2009年已进入最后一个月，在即将过去的一年中，大小见到和经历和许多事情，包括全世界经济波动、美国次贷危机和金融波动、通货膨胀预期、美国房地产泡沫破裂以及英国、西班牙房地产下滑、迪拜金融危机；同时国内宏观经济形势严峻、经济增长下滑、外贸出口增速下滑、外贸顺差减少、中国国际地位的上升等等。

2009年，中国的房地产市场也经历了从“大落大起”的一个历程，从年初的低迷到年中的活跃，再到三四季度的火爆；其间房地产行业也出现了很多的争论，而房地产博客更是成了各方人士百家争鸣的场所。

确实房地产业对中国内地来说，是一个新兴的行业。在最近20年的发展中，对国家经济，人民生活的改善起到了非常重大的贡献，有目共睹。但同时暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战，这些问题包括房产价格上下波动太大，银行的贷款风险，目前一些地方房价是否太高, 是否有泡沫, 一般百姓的买房承受力，供应和需求的矛盾，行业操作的某些不规范等。出现这么多问题的原因是什么？是否可以避免或少走一些弯路？国际上先进国家的相应情况怎样？有些方面我们是否可以做得更好？这些问题不仅每天都与我的工作有关

张健

《中国房地信息》杂志  2009年11月

我国房地产投资信托基金创新的背景

我国房地产市场起步较晚，以一些大城市为例，即从上世纪80年代末开始启动，经历了92－93年的高峰和96－98年的低峰，从99年开始又一波上涨一直到2008年初，2008年中到2009年初普遍出现价跌量缩的情况，2009年3月以来又有了较大的价涨量升涨。与此同时，近年来，一方面有人抱怨高房价，一方面部分房地产企业常常处于资金链断裂阶段，很多房地产企业负债率也高达80%以上。

出现这种大起大落情况的原因之一是在我国房地产和金融市场中投资和融资产品缺乏；要投资房地产，只能投资房地产实物；而房地产企业融资非常依赖银行贷款。这些问题与目前我国房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系有密切联系；而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场。

当前房地产投资信托基金（或称房地产投资信托，英文是Real Estate Investment Trusts 或REITs）在我国已成为房地产金融的热点。从国外情况来看，自1960年代以来，包括美国和澳大利亚等很多发达国家房地产

张健

《中国房地信息》杂志  2009年11月

我国房地产投资信托基金创新的背景

我国房地产市场起步较晚，以一些大城市为例，即从上世纪80年代末开始启动，经历了92－93年的高峰和96－98年的低峰，从99年开始又一波上涨一直到2008年初，2008年中到2009年初普遍出现价跌量缩的情况，2009年3月以来又有了较大的价涨量升涨。与此同时，近年来，一方面有人抱怨高房价，一方面部分房地产企业常常处于资金链断裂阶段，很多房地产企业负债率也高达80%以上。

出现这种大起大落情况的原因之一是在我国房地产和金融市场中投资和融资产品缺乏；要投资房地产，只能投资房地产实物；而房地产企业融资非常依赖银行贷款。这些问题与目前我国房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系有密切联系；而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场。

当前房地产投资信托基金（或称房地产投资信托，英文是Real Estate Investment Trusts 或REITs）在我国已成为房地产金融的热点。从国外情况来看，自1960年代以来，包括美国和澳大利亚等很多发达国家房地产

我非常同意亚尼的观点，他认为“在人类社会发生的任何伟大的事情，一定起始某个人的想法，如果我们中有任何一个人有这个能力，那我们所有的人都有这个能力，因为人都是一样的”（原文比较长，我简单翻译一段）。

北大纵横 张健: 资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。主讲课程包括：房地产市场和投资策略分析、房地产投融资和战略等。