“万元房”时代的思考（之二）：投资成为主角

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理）

我曾经多次撰文提出一个观点，在楼价涨到一定阶段，尤其在房价上升到“万元房”时代之后，广州楼市的性质已悄然发生根本性改变。广州楼市已经由“平民化消费”向“有钱人游戏”转变。

无疑地，在过去10年，广州楼市的主要动力来源于三部分：

（1） 一次置业。廉价商品房的供应，使广州千家万户的工薪阶层成为购房主力。

类似于广州碧桂园数千套3000－4000元/平方米的“装修房”，类似于富力集团早期7－8个楼盘的低价策略，类似广州恒大金碧花园的“特价盘”，使工薪阶层轻松入市。广州户均住房拥有量在全国大城市中居于前列。

（2）住房升级消费。广州人特别进取，也特别“贪心”，在住房上尤其如此。例如房改房，广州50多万套，3000多万平方米的，在经历短短的7－8年后，全部变得outdate，不能充分满足广州人的住房需求了。在过去10年里，广州人住房升级消费的速度在加快。倘没有遭遇“国六条”，倘没有发生2004－2007年广州楼价的“暴涨”，广州人的“宜居”标准极有可能被定义在户均150－180平方米之间。广州的富豪阶级和中产阶级对住房舒适度的追求在全国都是领先的。

（3）投资保值。在2004－2007年，投资保值作为购买房地产的主要目的，已经被很多人接受并实施。有钱人购房，已经跨越了地域、物业性质和个人偏好等几大障碍。“不在乎天长地久，只在乎曾经拥有”，“赚一把就跑”或“买房好过存钱”的心理很突出。

    在过去10年，前面所述三个动力中，头二项占据了90%的比例。投资类买家只约占10%左右。

    在广州进入“万元房”时代后，广州楼市面临重大的结构性调整。

    （1）广州楼市供应量中，住宅类约占85%。购房客户中，投资类客户比例约占10%左右。

     在“万元房”时代来临后，常规型产品的销售量将有较大幅度下降。预计2007－2008年都是“降量年”。

（2）“万元房”时代，投资型买家将成为主导力量。

广州楼市面临的挑战是：

────能否供应更多的投资型产品。包括住宅、商铺、写字楼和复合型产品。

────能否供应合适的投资型产品。使参与人群范围更广泛。在股市“休歇期”，可否产生全民性的投资地产高潮？

────能否更大范围地“国际化”和“国内化”。广州楼市要升级，必须走出广州人自己消费为主的现状困境。更多的“外资”，才能使广州楼市进入新高。