倪泽群

投资型物业前景堪忧

酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是欧洲旅游区租给游客供其临时休憩的物业，并给他们的是统一的上门服务，所以有酒店的性质，但又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。现今市场上的所谓酒店式公寓，就是所有人拥有独立产权并投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。 酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”是一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多用于投资。

 而商住两用公寓的土地性质基本上是综合用地,使用年限50年,而酒店公寓的使用年限一般为40年这些都区别于住宅用地的70年.。 

酒店式公寓和商住公寓在限购初期确实成为了流动性投资的最佳选择，而当市场继续对投资投机购房需求进行控制时，酒店式公寓和商住公寓的交易漏洞就显现出来了，因为酒店式公寓和商住公寓的交易契税一般是购房总款的3%，，大多数项目在初次确权时，并不需要交纳1%的维修基金，这些都是与住宅项目的销售有着很大区别的，而这些因素都会影响到今后使用人和产权人的拥有和使用。

虽然这些项目在销售的时候有的带精装，有的买一层

倪泽群：诚信是市场产发展的终极目标

所有开发商都说购房者就是上帝，大家会觉得上帝虚幻了一些，离我们远了些，但是购房者确是他们的衣食父母，开发企业建房子是为了赚钱，而只有购房者来买房子的时候，开发商才能赚到钱，可是怎么样才能让购房者心甘情愿的把他们辛辛苦苦赚来的钱来买他们的项目呢？市场已经在转变，卖方市场已经离开发商越来越远，靠不断的大力度的打折促销？还是靠他们过去积累起来的良好口碑？仕一邦www.shiyibang.com认为他们应该靠他们的诚信经营来面对现在的市场环境。

千百年来，人们讲求诚信，推崇诚信。人无信不立的道理早就已经融入到了我们的民族文化的血液当中。成为文化基因中不可或缺的重要一环！但是近些年来，随着房地产市场如火如荼的发展，我们惊讶的发现诚信在房地产市场发展中正逐渐的消退，而利益取代了美德，而诚信让位于欺诈。
    现在人们的生活水平提高了，食有鱼，居有屋的购房目的已经被为了追求更高质量的生活而取缔，不要抱怨市场的调控分析房价下降的理由，毕竟所有人心中希望的是这个代表着中国经济标杆的行业里的每一

The purchase of a way out of hotel-style apartment property

Approved by the Tianjin Municipal Government, Tianjin will soon no longer approve new residence type and mixed type apartment construction project, commonly known as apartments. It is reported that Tianjin has approved or completed part of the approval process still has 48 hybrid apartment project. Handle real estate sales licensing procedures, the developer shall be issued by the commitment to housing purposes after the confirmation of sale, and real estate sales contracts agreed.

   Has entered into real estate sales contracts, the contract is not clear housing mixed use apartment project, respectively, in the process of real estate to record registration and ownership of the notice, real estate transfer registration, according to buyers who apply for and submitted to the 'undertaking', press 'residence' or 'non-residential uses to handle the registration formal

“第三方理财”商业投资利弊

商铺投资是指产权人以经营从事商业行为或进行一种以货币转换为商业不动产从而进行出租行为而获取租金的一种确权行为。而住宅投资从简单的理解上则比商铺投资的功能要低，而根据仕一邦调查统计在实际个人投资操作中，住宅的空置忍耐系数要远远高于商铺的忍耐系数。也就是说，进行住宅投资的客户自投资产品成现后的产品空置忍耐周期要远远高于商铺的投资预期。在现阶段，如不考虑限购因素，住宅投资的风险和难度要远远低于商铺投资。

商铺投资对于住宅投资来说，对投资者的资金要求也相对较高。因而在选择商铺时要清楚自己的弱项和劣势。从这个角度来看以“第三方理财”形式处理有利于从专业的角度来权衡和取舍哪个项目更适合自己投资，从而趋利避害。但现行法律体制基本属于大陆法律体系而区别于判例法律体制的欧美体系。所以由于各个商铺本身的土地使用年限，土地性质，以及与其毗邻建筑对商铺本身液态的要求也是不尽相同的。所以一般投资者如果参与与销售商铺有利益关系的“第三方理财”形式在法律问题上是不可能完全做到所谓买卖双方的信息对称，从而将主动权交给其他方，并不能真正规避市场的风险。

  目前，由于限购等住宅市场的调控政策的持续，天津的写字楼市场却开始有所回温并逐渐趋热，由于国内经济转型的逐渐深入，以及国家对小微企业政策的不断支持，平添了开发商投资写字楼的信心。但是，我们也应该看到天津写字楼市场存有很大的隐患，最大的隐患莫过于“供应过剩”，在未来的一两年里写字楼市场有可能会出现恶性的价格战和开发商回款速度减慢的危险信号。。(仕一邦地产顾问)

  我们预计2012年下半年天津写字楼市场，尤其是市区热点板块，将保持上升趋势。除了住宅市场的限购政策,房产税等调控力度深入，以及投资者对未来住宅市场的预期不明朗化等等各种因素外，更主要的是从津近几年的经济发展速度以及国家对于天津滨海新区的重点扶持与注视，天津的经济形势吸引

在房地产市场低迷的时候，为了取得蓝印户口而购房的群体逐渐成为市场的主力，我们不得不承认，蓝印户口政策对天津房地产市场而言是这么的重要。看看有多少房子是外地人为了户口而买房，看看多少房地产项目的销售纯粹是卖户口，看看有多少房地产从业人员是充当民政人员的角色。。。。。(仕一邦地产顾问)

  随着2011年楼市政策对住宅市场调控的从紧，特别是限购令的普遍执行，在住宅市场投资无门的各类投资人，开始把目光盯上了“不限购”的项目。在大的政策背景下，开发商和投资者之间似乎也多了一层默契，市区一些不错的地段相继建起很多不限购的酒店式公寓、商住两用公寓等，这类项目凭借占用资金较少，投资回报途径比较广泛的特点，在市场上也赢得了投资者的关注。(仕一邦地产顾问)

  “从产品供应上看，未来滨海与市区较佳地段的项目将是酒店式公寓发展的重点，特别是和平、河西、南开三区的酒店式公寓市场将有所更强有力的表现”。天津仕一邦地产顾问倪泽群分析说，酒店业需求旺盛，大量的客户需求必将促进酒店租赁市场进一步细分，为酒店式公寓创造了发展机遇。并且，外地

 屈指算来，重庆和上海房产税试点已实行一年有余，近日住房和城乡建设部副部长齐骥明确表示，“目前住建部正和财政部、税务总局总结重庆和上海房产税试点经验，研究扩大房产税征收城市，但具体扩大的范围还没定。”(仕一邦地产顾问)

    如果要扩大房产税的试点，首先自然要评估重庆和上海试点的效果和经验。
从理论上讲，推出房产税试点对于打击投机和投资有一定的作用。但是，由于始自2010年的限购，在2011年更加严厉，这在一定程度上削弱了房产税的作用。所以很多专家都认为，无论是对楼市成交量还是房价而言，一年多来，房产税试点的影响都相当有限，即使是从其创造的税收收入来看，相对于重庆和上海两地的财政收入，房产税带来的收入也少得可怜

  个人创业近几年已成为一股热潮，越来越多的人开始选择创业，投资开店当小老板。但是由于高昂的房租，又对个人创业过程中收益面临极大的风险，特别是对于创业初期来讲更加重要，在这里有很多创业者选择了购买产权商铺并且选择无房租的自营或出租来获得收益的方式来进行商铺投资，这处了对于创业者的资金要求比较高以外，还要从各个方面考虑，选择适合自己的“创业商铺”。

  首先要评估商铺的价值。

   俗语称“一铺养三代”。可见一间好的商铺给投资人带来的收益是极其可观的，商铺正以其投资收益稳定、保值增值的特性越来越受到房地产投资者的青睐。而对于刚刚创业的个人来讲，选择一个好的商铺是个明智的投资选择。随着投资行业的不断壮大，作为生财工具的商铺也变得越来越讲究。

简单概括而言，商铺的投资收益可由以下公式表达：商铺投资收益＝商铺持有期间出租所获租金收益＋未来出售所获增值收益 。其最大理论依据仍然是——租金收入是引发一切商用地产交易的动源。这也是与住宅定价最大的区别，也就是特别强调突出了租金水准与商铺最终售价之间的关系如下所列公式：投资回报率＝商铺购买价值／租金收入。

   过去在天津投资酒店式公寓的人群还是以纯投资和小量自住需求的青年才俊、商务精英比较多，但随着2011年房地产市场政策调控的加深，特别是限购令的普遍执行，房地产市场投资无门的各类投资人，都把目光盯上了“不限购”的项目，而由于类似酒店式公寓的商业项目，占用资金少，未来投资回报途径比较广泛，更加受了投资者的关注，而目前在天津孕育而生的类似项目成倍在增加，将来会更多，同时中小企业主的投资需求也会增加。(仕一邦地产顾问)

  造成这种趋势的原因主要是因为：

  首先就是不限购，不限贷；

  其次，就是刚性需求和改善性住房的需求的购房者对于居住的条件更加理性，也更有选择性，对于得房率不高、前期购买成本偏高、后期