国五条“空调”后，能希望通过房产税增加试点而降房价吗？

流传了数月的小道消息最终在5月24日被坐实。而这已经被写入了发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》的文件当中。所以媒体上有人预期政府此时推动房产税试点是为了将房价，真的如此吗？

     消息本身并不令人意外，尤其是在近期楼市及土地市场又开始剧烈升温，新“国五条”逐渐演变为一场“空调”之时。通过发改委证实的有关房产税试点扩容讯息，显然无法迅速有效地改变当下的楼市走向，但官方的思路或许也开始调整。“头痛医头，脚痛医脚”，过于注重短期效应的调控显然已难以为继，而且很明显，遭遇了从上至下几乎一致的反对，尽管反对原因及角度各有不同。

     新“国五条”成“空调”便是一个很明显的例子，截至今日，除北京等少数几座城市之外，这一调控措施根本没有被其他地方政府认真落实。而且从事实来讲，即便施以政治强压逼迫地方政府狠抓落实，能坚持的时间，以及最后达成的调控效果恐怕也得打几个问号。更何况，楼市发展至今，各地的问题已经明显差异化。一线核心城市房价有爆发性上涨的压力不假，不少二三线城市恐怕还需先解决开发过度，需求不足的挑战。

     与其出一个细致到政府直接干涉市场的一刀切的政策，不如先静下心来下功夫真正落实几个早就该落实的长效机制。

     房产税试点扩容被列为2013年深化经济体制改革重点工作，便是官方思路转向的一个明证。这并不意味着官方会放任短期内房价的快速上涨，只不过这种控制只会多集中于重点城市，重点领域。北京目前的楼市严控便是另一个证明。回到房产税试点扩容，已被提到今年“深化经济体制改革重点”的这项工作断然不可能再是上海、重庆的简单翻版，既然要试，总得多试出点东西来。媒体有关新试点方向的报道有太多猜测，且相互矛盾并不统一。但征收范围从增量扩大到存量恐怕是必然要走的一步。

     毫无疑问，这一步难度颇大，此前多个传出将进入下一批试点名单的城市近期纷纷通过“小道消息”、“私下表示”等途径辟谣，虽无法证实，但简单推理即可清晰，针对存量房的房产税对当下楼市的冲击太大了，外加上城市居民不可能情愿接受这一因素，地方政府绝不可能轻易同意存量试点落地。

     即便有高额免征额或免征面积，针对存量房的房产税直接产生的效果是增大持有成本，尤其是对多套房拥有者。但这一人群事实上也是当今楼市最具购买力的一批客户。直接的结果便是导致新房市场的需求减少。

     不仅如此，这批客户很有可能有增大出手当前手中拥有的房产，事实上增大市场供给，最终将压力传递到新房市场。

     对于部分二三线城市而言，当前消化存量的压力已经非常之大，寻找需求已经成为当地市场的难题，供给的持续扩大最后会带来连锁反应，最终结果是房地产开发投资的减少。
     而地方政府极为依赖的土地出让金和一些房地产税收，则是与房地产开发投资直接捆绑，存量房房产税对于这些城市政府而言，等于自断财路。

     对于现有城市居民，附加高额免征条款便可以极大提高他们对存量房房产税的接受度，但对于地方政府而言，自断现有的主力税源，去转而依靠未来尚不确定的房产税，这可是极为艰难的一个决定。

     但这或许是必然走的一条道路。行政化的楼市调控不仅对市场伤害极大，各方的反对也令其实际沦为“空调”。长效机制的建立已刻不容缓。住宅去投资化，或许就是楼市长效机制建设的核心内容。

     前不久的一次会议上，住建部副部长齐骥坦诚中国的房子从总量来看实际已经足够住了，只是许多建设在不该建的地方，或者落在没必要有的人手里。存量房房产税，或许是解决这一问题最好的办法。

作者系高和资本董事长苏鑫

2013/5/30