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库存依旧是2012年房地产的决定性因素

(2012-05-10 11:42:38)
标签:

财经

分类: 经济大周期,进可攻退可守
文 /  海宁 2012.5.16
    海宁评论:库存依旧是2012年房地产的决定性因素。房地产这个东西,2010年太疯狂了,疯狂激情之后,自然有个相应的回调期,你看2011年4月白银暴涨之后,震荡下跌到现在,黄金2011年9月见顶之后,震荡下跌到现在。
    中国的货币紧缩,2011年底已经结束。目前的货币政策,对房地产而言是相对比较宽松的。3.5%的存款利率,是无法跑赢通货膨胀的,这一点是肯定的。至于“目前的房价远远没有回调到位”的誓言,听听就可以了,不可当真。    随着CPI的下降,养猪的亏损,未来的中国货币宽松,会层层加码。电价也会在CPI温和的时候上调,否则经济回升之后,又要出现电荒了。
    目前房地产的问题,在于部分城市库存过高,2012年的很多城市,整年都是消化库存之年。

央行外汇占款年均供应量
    此图可以对照房地产价格走势2006.1 - 2008.1, 2009.1-2011.3,是两波上升行情。(2011年9月之前数据全部来自中国人民银行网站)
库存依旧是2012年房地产的决定性因素



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http://zj.sina.com.cn/zt/finance/zcsd198/index.html
瓯杭婺三城领跌全国城市房价 杭州缘何成领跌之城
    作者:詹丽华
    来源:钱江晚报[官方微博]
    2012-05-10

 国家统计局发布的最新一期全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示:今年3月与去年同期相比,70个大中城市中,价格下降的城市有38个。而这38个住宅销售价格下降城市中,浙江省的温州、杭州、金华名列其中,跌幅位居前一、二、三名。

  难道房价泡沫最多的城市,不是京沪广深等一线城市,而是一些二三线城市,比如温州、杭州、金华?为什么杭州房价会“领跌”?领跌行情会持续吗?
库存依旧是2012年房地产的决定性因素

  今年以来,降价一波接一波

  2012年,杭州楼市的第一波降价潮是从2月初开始的。2月9日,城北荷塘月色开发商方正房产公布,推出160套特价房源,起价9980元/平方米。当时旁边的北海公园曾感慨,“‘面粉比面包贵’的事果真让我遇上了”——北海公园的楼面地价为10047元/平方米,已经超出了荷塘月色部分房源的房价。

  但是对杭州房地产市场来说,降价并不全是坏消息,至少它带动了成交,2月份杭州主城区共成交1256套商品房,环比1月份的820套,大涨53%。

  而业内公认宏观调控至今最猛、最强的一波降价是在今年3月:降价幅度更大,降价楼盘更多,覆盖区域更广。

  3月初,华元蒙卡岸宣布直降5000元,以起价7780元/平方米的价格降价销售;润和西溪郡也立马跟进团购,起价6930元/平方米,均价7788元/平方米,闲林板块重回“7字头”。

  申花板块的绅华府和中顺上尚庭也相继传出,将以更低的价格开盘。绅华府给出15678元/平方米的起价,号称“击穿底线”,比之前同板块内香槟国际17800元/平方米的起价又下调2000元/平方米,而上尚庭则宣布,起价定在15000元/平方米左右。

  最让市场惊讶的是城东新城板块,高端定位的滨江·曙光之城,以毛坯均价16000元/平方米、精装均价20000元/平方米的价格开盘,让同行和购房者同呼“没想到”。

  而这样的低价趋势仍在持续。

  4月17日,北海公园的首次开盘,价格还是让人吃了一惊,折后起价11760元/平方米,中间套均价12680元/平方米,在地价明显高于周边项目的情况下,售价基本与周边项目齐平。

  5月5日,滟澜山再推80套房源,去年售价达到28000元/平方米的花园洋房,这回大部分价格在18000~19000元/平方米,相当于打了6折,着实让市场震撼了一把。

  国家统计局城市司高级统计师马晓明在解读3月份房价数据时,称,虽然新建商品住宅销售价格环比上涨的城市也有,但并未改变70个大中城市房价整体下行的趋势。

  以价换量,求的是资金安全

  事实上,不仅是3月份,回顾今年国家统计局已公布的1~3月70个大中城市住宅销售价格变动情况可以发现,杭州新建商品住宅价格的环比跌幅是一路向下的走势:1月份,与去年同期相比下跌了0.8%;2月份,与去年同期相比下跌了1.7%;3月份,与去年同期相比下跌了6.3%。

  这恰好与杭州1~3月的成交量走势相反。1月,杭州主城区商品房共成交820套;2月,杭州主城区商品房共成交1256套,同比去年2月增加23.62%;3月,杭州主城区商品房共成交4319套,创下了15个月以来月度成交套数新高;4月,杭州主城区商品房共成交4196套,是近五年来同期成交套数第三。

  “‘领跌’说起来不好听,但未必是坏事,至少说明杭州的开发企业在积极主动地适应市场变化。锋芒地产营销机构总经理杨怀东说,从去年宏观调控开始到现在,其实杭州房地产市场的走势也分了几个历程,从最初时的按兵不动,到去年底今年初的小幅度、小范围降价试水,到3月之后的大范围促销,“在我们看来,起决定作用的是市场上的商品房存量和开发商的资金状况。”

  这个说法似乎颇有道理。根据杭州透明售房网上数据显示,去年10月,杭州主城区可售商品房存量突破4万套,而后一路走高,到去年12月达到4.5万套左右的历史高位,此后一直稳定在这个高位上。而去年绝大多数开发商都未能完成年初制定的销售指标。一边是库存高涨,一边现金流告急,降价促销就显得顺理成章了。

  采访中,那些降价楼盘开发商虽然对降价话题不愿多谈,但是对降价带来的销售量回升却很满意。“借用同行的一句话,市场调整时,关键是生存。”一位杭州本地房企副总说,旗下几个项目因为降价促销比较早,今年到目前为止已经回笼了六七亿元资金,“至少今年的资金暂时是不会有问题了。”

  “领跌”之后,合理房价还有多远

  杭州是2005年之后,国内出现新上市房企数量最多的城市之一,而杭州的房价在过去的几年中也基本保持了只涨不跌的走势,即便偶有波折也很快回升,以至于有人说杭州楼市“很畸形”,房价可与京沪广深相比,但人均可支配收入却不及一线城市。若以房价收入比来判断一个城市房地产市场的泡沫含量,杭州的楼市泡沫可不少。

  而宏观调控持续至今,杭州多家房企传出资金链危机,亦让更多人认定,以抑制房地产投机为主的调控让炒房客迅速撤离杭州,杭州楼市因而得不到有效的资金补充,商品房去化速度骤降,房价跟着应声而落,且明显快于其他城市。温州、金华等莫不如是,这是浙江房地产市场的通病。

  尽管并不能找到直接数据支持这样的观点,但很多人相信,这才是温州、杭州、金华“领跌”全国楼市的深层逻辑。而且,“领跌”或将继续。

  不过,在杭州开发商看来,杭州市场是“暂时安全”的。“资金有困难的开发商哪会等到现在?早就已经开始降价促销,也收回一部分资金了。”一位杭州本地房企高层私下说,之前听说过有房企资金比较困难,但最近也通过各种方式解决了,他不认为近期会出现杭州有影响力的房企破产之类的情况。

  而杨怀东也判断,接下来杭州市场出现大范围、大幅度降价促销的可能性比较小:“降价楼盘肯定会有,但涉及面、力度未必像之前那么大。”

  大降价,到底是已经过去,还是尚未到来,谁也说不准。  



   

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