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为何说北京豪宅该卖天价

(2013-04-15 16:21:26)
标签:

包容性

投资品

机会

原动力

分类: 理财周刊

为何说北京豪宅该卖天价

摘自《理财周刊》

驱动房价上涨的力量是致富欲望,决定合理房价的公式之一是单位空间的人口/财富比,这些新理论看似荒诞却不断被城市本身的发展所证明。北京若卖不出30万元/平方米的天价,那是开发商的耻辱,打工者若不能住进北京,那是北京市的耻辱,在这些看似更为荒诞的理论背后却有着更深刻的经济社会学伦理。

  在城市化的最后阶段,即城市化率从50%65%的阶段,城市房价的走势将冰火分明:中心城市继续上涨,边缘城市相继下跌。以北京为例,主城区即4环内的住宅若能达到每平方米6万元的均价,人们就会看到每平方米30万元的天价豪宅。在这里,我的理论依据是一个参考公式:均价/天价比。比较全球70多个金融中心城市,主城区的均价/天价比几乎都在1:5以上,其中以香港为最高,均价/天价比高达1:11

  长期以来,人们只承认金融业是中介服务业,多不承认金融创造财富的属性,这是经济学理论的偏见或谬误。城市化代表一种新的文明,都市文 明的主流财富是虚拟财富,而虚拟财富的主体是风险财富。接受这个理论,才能真正理解货币与城市之间的关系,才能透过货币化的资产溢价看到一种新的生活方 式:泡沫即财富,财富即风险;富贵险中求,货币是源头。人们所痛恨的资产泡沫,其实是人们疯狂追逐的财富货币化的虚拟财富。虚拟财富经常以资产泡沫的形态 存在,或者在发展中化虚为实,或者在危机中烟消云散,而只有在烟消云散之时虚拟财富才被人们称之为泡沫。“泡沫早晚会破灭”,这是一句似乎绝对正确的老生 常谈,就像谁都知道“人早晚会死”一样。然而,经济学家要解决的问题却不是这种毫无意义的终极真理,而是要面对社会生活中的财富机会,并揭示财富本身包含 的风险。所以说:城市让生活更风险,金融化风险为财富。高房价是城市的财富,而驱动房价上涨的原动力是人们挑战风险的致富欲望。

  一旦城市成为财富和权力的中心,人的竞争心或社交欲就会驱使人们去挑战财富和权力的巅峰。中心城市的豪宅天价不仅是国家的财富象征,而 且是一个国际化的竞争市场,就像奢侈品在全球市场上的统一价格一样。豪宅的天价首先来自于其作为居住类奢侈品的市场定价机制,背后是富豪阶层的流动性。从 这个角度看北京,如果豪宅不能卖出每平方米30万元的天价,只能说明开发商的水平太低!既然都是全球化的奢侈品住宅市场,北京凭什么要卖得比别人便宜?

  城市一旦形成豪宅市场,豪宅天价就应成为政府“劫富济贫”的工具,让豪宅拥有者自愿支付高额税费,用之于城市建设特别是保障房的建设, 这就是“取之于房,用之于房”。众所周知,征税行为与课税资产是一物两面,相辅相成,资产为本,税收为末,任何税费都不会以被征课税资产的贬值为条件,因 此决定豪宅天价的第二个机制是政府税费及其收入再分配的功能。

  人们会问:富人为什么会自愿支付高税费呢?因为豪宅不仅是奢侈品,而且是信用资产和投资品,豪宅拥有者理应支付双重溢价,其一是信用资 产溢价,其二是投资品的溢价。作为信用资产,豪宅拥有者可获得更多的投资机会;作为投资品,豪宅的价格走势在经济周期的波动中领涨抗跌,分享较多的城市溢 价。在一个城市持续繁荣之时,城市的整体溢价率较高,资产溢价并不会均衡分配在不同类房产之上,其中豪宅区会分享较高的溢价;反之,在一个城市走向衰落之 时,城市空间整体贬值,甚至会像美国的底特律一样完全丧失空间的溢价,资产贬值也会较早、较多地发生在豪宅区。所以当温州的人口和资金外流时,下跌最快且 跌幅最高的是豪宅而非普通商品房。

  无论是从经济学还是从社会学的角度来研究城市,我们都不会接受豪宅低价的合理性,因为我们希望北京的繁荣更有持续性,更具竞争力,更有包容性!

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