深圳3.25楼市新政出台不足一周，关于新政中3改4的房贷政策下，买方是否有权解除合同而不承担违约责任的问题，不但在买卖双方引起强烈的争议，在律师间也产生了截然不同的观点，这些争议也即将引发诉讼。

一、买卖合同中有约定贷款成数不足需补足的条款，买方是否有权解除合同？

第一种观点认为，合同中约定的补足首期款应当是指因买方自身原因造成的低于正常贷款比例的情形，应不包含政策调整这种不可归责于买方事由的情形。虽差一成首付，动辄数十万房款让买家如何补足，不能补足就要承担违约责任何以公平？第二种观点认为，该种情况视为买方在签约时已经预见到银行贷款成数可能少于预期，并自愿追加补齐，该约定对买方具有法律约束力，买方不能因楼市新政解除合同，拒不追加首期款导致合同无法履行的，业主有权解除合同没收定金或者追索买方合同约定的违约金。

笔者颜宇丹律师持第二种观点，2010年房贷政策调整时法院发布的相关审判意见规定，如果当事人签订的买卖合同中明确约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务的，不得因房贷政策调整而免除其违约责任。根据“举重以明轻”原则及合同约定优先原则，如果合同中明确约定买受人无法获得贷款需一次性付款，这种情况不能因房贷政策调整而免除违约责任，那么合同约定了贷款不足需补足，买受人不履行付款义务也不能免除其违约责任。

二、买卖合同中没有约定实际贷额金额少于应付余款买方需要补足的，买方是否有权解除合同？

第一种观点认为，银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。因此，买方如果无力承担多出的首付比例，可以要求解除合同而不承担违约责任。第二种观点认为应区别情况，对于无房2年内有房贷记录导致3改4的，买方因没有能力增加1成首付，属“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能履行，买方可以要求解除合同返还定金；对于已有一套贷款已结清住房（红本在手），购买第二套导致3改4的，因不存在没有能力增加1成首付的问题，3改4并不必然导致合同的无法履行，买方无权要求解除合同返还定金。

笔者颜宇丹律师不同意上述两种观点。买方因新政增加首付比例要求解约而不承担违约责任需要具备两个前提条件：一是双方签订的买卖合同和补充条款里没有明确约定如果银行承诺贷款金额少于应付余款的，买方应当补足的条款；二是买方应承担举证责任以证明其确因银行信贷政策调整而无法履行付款义务。关于买方应承担何种程度的举证责任以证明其确因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的问题，可在审判实践中根据具体案情予以把握。关于第二种观点区分的情况：对于无房2年内有房贷记录的解约就认为买方没有能力增加1成首付，对于已有一套贷款已结清住房的，就不存在没有能力增加1成首付的问题，笔者颜宇丹律师认为这不能成为买方是否构成违约的判断标准。恐怕现实正好相反，2年内有房贷记录的无房户正说明其出售了原来的房产再购置新房，手上应该有售楼款足以支撑多出的1成首付，而已有一套住房已结清贷款的，可能为还清一套房的房贷，手上已无多余的资金再凑足多出的1成首付。