文/陈仁科

接着节前牟平商业项目的讨论。

在广州有两个非常火爆并持续了多年的商业街，其正是以年轻人的消费为主题，一是中山四路紧接中华广场的人防地下商业街一一流行前线，一是天河北紧接天河城、广百的人防地下商业街一一又一城。分析其特点：

一是两个项目均在地下，利用人防工程；

二是与地铁站直接相连；

三是可直达大型购物中心；

四是经营业态主要以服装、鞋帽、女包、化妆品、装饰品等为主，但两个项目无论在哪一条街上，都布置了为数不少的小吃、饮料店。一些另类的业态如仿真军品店、户外装备店等也间杂其中；

五是时尚品牌并非一线，但最新最潮的品牌却不少。而像麦当劳、屈臣氏成为必配；

六是两个项目的街道都不宽，大概4～6米，使街道上始终感觉拥挤不堪；

七是非常注意商业环境的设计，特别是又一城，从店牌装饰、街道休闲椅、植物以及吊旗等让人非常惬意；

八是两个项目均在广州的两大商圈中心。

结合本项目（牟平商业项目）的二个致命硬伤，一是不在城市商圈，二是没有大型购物中心支撑。另外，内街规划过宽，11米的宽度显然难以营造人挤人的效果。其四，便利的交通尤为重要，牟平目前没有地铁，但项目门前公交线路的多寡非常关键。其五，广州两个项目均在地下，虽然在安全、空气质量、上下便利等方面不如地上，但四季空调、无日晒雨淋也是其优势之一。那么本项目室外街是否该有所考虑呢？

但是，广州这两个项目都有一个非常大的问题，就是“玩”的元素太少，好在有几个大型购物中心支持，其地上还有大型体育中心、公园支撑，弥补了这一缺陷。

现在我们做商业最难的是招商，其实我不以为然。以我做过的这么多商业项目，招商都不是大问题。我时常说的一句话：商业地产更要注重策划，策划好了是商家找你，策划不好是你找商家。好的商业策划绝不是编几句有创意的广告词，而是一一

是否清楚到底是哪些群体来此消费？

是否清楚是哪些商家能满足这个消费群体？

是否清楚需要多少业态来满是这个消费群体？

什么样的商业功能能满足这些消费群体？

什么样的商品展示能让消费群体满意？

商业体内部的垂直交通怎样？

这个群体的消费习惯、偏好、层次、实力、频率、消费时段有什么特点？

这个群体到底有多大？日间和夜间消费其比例如何？

他们的到达工具是什么？是否足够顺畅？其停车位是否基本满足？

商家的间接经营成本是多少？如水电、通讯、物管、安保、清洁、运输、仓储等。

整体商业物业的广告宣传、品牌宣传是否有计划并能执行？

如果这些都策划到位了，何愁商家不找你？

————《陈仁科烟台牟平商业项目诊断手记》全文完结！——

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