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快速解困房地产的三个策略(3)中策

(2009-03-11 11:30:47)
标签:

房产

平准基金

住房

房价

存量

分类: 焦点评论:时事与财经

相关阅读:

1 前言:政策靶心应是大幅度降价

2 下策:发行奖励式住房券

3 中策:设立住房平准基金

4 上策:从商品双轨制到价格双轨制

 

中策:设立住房平准基金

方案具体内容

(一)国家(或地方政府)设立住房平准基金,在市场上公开收购开发商的住房,收购价为原项目2008年上半年均价(计算细则另附)的5折。建议仅收购原项目均价不超过2万元/平方米的住房(以北京为例)。

(二)住房平准基金将收购回来的住房,以略高于收购价的价格(例如对应项目均价的6折)在市场上投放,取得的收益用于建设廉租房。同时,开发商销售房价低于原项目均价6折时,住房平准基金拥有以原项目均价5折购买的优先权。

(三)制定住房公积金及其贷款购房时的特别优惠率(即货现率,定义是“对放弃储蓄行为或选择特定消费的一种补偿“),使得持住房公积金的消费者在市场上购房时,无论购买开发商的住房还是住房平准基金的住房,都能享受到住房平准基金收购价(即原项目均价的5折)。

(四)开发商自愿选择是否接受住房公积金购房的优惠方案。如果接受,需要事前向政府备案,并在住房销售现场明确公示。如果不接受,则不能享受政府出台的各项支持政策,包括针对开发商的减免税费等政策,也包括针对该项目购房人的优惠利率等政策。

(五)严查开发商的任何市场违约行为,如果出现拖欠银行贷款、逾期交房、资金断裂等情况,开发商必须无条件将项目以均价5折以下的合理价格卖给住房平准基金,住房平准基金将应支付的款项优先代偿银行等债权人。

(六)严查银行已发放的开发贷款,鼓励银行发放新的开发贷款,但新增贷款的房产、土地等抵押品的计算基数在原项目均价6折的基础上再打折扣,以控制风险。

为什么是中策

国家设立平准基金,以真金白银的方式,建立购房者消费信心的一种策略。最大的好处是,可以用全覆盖的方式,一次性将房地产市场的水分挤干,让房价一步跌到位,使得购房者明确地知道,所在城市住房价格的底部在哪里。这样能够根本上改变购房者的心理预期,快速地提升交易量。

有必要解释的是,表面上看,住房平准基金需要大量的资金来源,实际上却不会。巨大的住房有效需求,在明确底部以后,将充分释放出来。住房平准基金的资金来源,可以通过发行国债、财政拨款、直接募集等方式解决,必要时甚至可以动用国家外汇储备。而最现实的来源是住房公积金。政府可以考虑授权住房公积金管理部门使用住房公积金直接入市购房。

住房平准基金是政府干预和购房者自由选择比较完美的结合形式,比住房券波及面广,速度快。由于迅速从卖方市场转向买方市场,市场上将不会有六折为基础的成交价,大致略高于6折,六五折到七五折是最可能的区间,这也是笔者认为的较合理的底部区域。

当然,这一策略毕竟是国家或地方政府直接干预市场,只能是非常时期的特殊手段,不可持续,也不能经常性使用。所以是中策,治了大标,没治大本。

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