在当前严厉调控的政策背景下，产业地产已经成为房地产和区域经济发展中一道别样的风景，成为一种引人注目的现象，我们到底该如何来观赏这道风景？怎样来看待这种现象？我想就此谈几点个人的观察与判断。

1产业地产的概念与定义：广义概念上的产业地产是一只超级大篮子，可以往里装很多的东西，举凡房地产业与旅游地产、商业地产、养老地产、物流地产、工业地产等其他产业双重或者多重结合的新兴地产模式、复合地产模式均属于产业地产。狭义概念上的产业地产则是工业地产的升级版，它以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼等为开发对象，整合资源，打造产学研产业集群，改善区域环境、提高企业发展力的新型产业形式。

2产业地产的形态与类型：按产业类型划分：综合性的产业园和主题性的产业园；按产业链划分：制造业园区、物流园区、研发创意园区、科技园区、信息产业园区、生物医药产业园区、环保产业园区等；按园区规模划分，小者占地几十亩、几百亩，大者占地几千亩甚至几万亩；从一栋楼、几栋楼的企业园区到占据整片大区域国家级产业园区都有，比如占地数十平方公里北京的亦庄经济技术开发区等等。

3产业地产的前身与源头是工业园区或者产业园区，今天的产业地产与当年的工业地产是否有差别？差别在哪？我们认为，产业地产与工业园区实际上差异多多：比如在投资运营主体上，一个是地方政府和园区管委会；一个则是民营企业为主体。在运营重点上，一个是招商引资、产业引进；一个则是产业为表、地产为里。在政策工具与手段上，一个是三减两免、土地划拨；一个是运营服务、配套服务。在企业特点上，一个是以三资企业、港台企业为主力；产业地产则是重点对接大城市及中心城市的产业外移、以及中小企业成长型企业进驻大中城市，尤其是北上广深等这样的特大城市和中心城市。换言之，产业地产主要适应满足了以上两种类型企业的发展需求。当然还有一些新兴产业、高新技术产业、IT产业、文化创意产业等也是重要需求。

4产业地产并非新生事物，为何近年来广受关注、快速复制并迅速成长？其背景主要基于三大机遇：首先是区域经济发展机遇。对于地方政府来说，产业地产及产业园区对地方经济的贡献十分明显。地方政府优先考虑的是如何吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。一个成熟的开发区不仅对解决当地就业、增加地方税收和推高土地出让价格都有积极作用，而且还能对周边地区发挥示范和溢出效应。因此地方政府对产业地产会给予大力支持，土地出让环节也变得非常灵活。其次是行业转型升级机遇。经过过去十多年的发展积累，不少房企逐步具备了足够的资金能力、行业经验、社会资源及资源整合能力，产业地产成为来他们转型升级的重要选择。三是调控下的政策机遇。严厉调控的政策环境下，常规的住宅市场备感压力发展空间受限，产业地产、旅游地产、养老地产等复合地产于是乎因祸得福受益匪浅从而倍受青睐，成为行业的新蓝海。

5产业地产是否房地产企业的新奶酪？我们的回答是肯定的。产业地产是企业转型和拓展战略空间的重要方向，产业地产也是规避当前楼市调控、绕开土地招牌挂的有效方式。和住宅地产项目相比，产业地产开发可获得数倍于常规住宅项目的高利润。这具体变现在产业对产的五大利润点上：一是城市基础设施开发建设利润；二是土地一级开发利润与土地转让利润；三是房产开发与销售利润；四是后期运营管理的利润。还有最主要的一点，就是土地的增值收益，过去这也是住宅地产的最大盈利保障，但是这块奶酪今天已经被调控所取消。

6和住宅地产相比，产业地产的不同点为何？产业地产的基本特点：一是产业和地产的结合，地产为载体，产业是核心。地产是表，产业是里，而不是相反；二是开发与经营并重，关键是培育产业；三是住宅强调速战速决，强调运动战、阵地战，比如行业重要标杆企业万科、恒大等等均强调高速周转、快进快出，强调规模及速度。产业地产则强调持久战、消耗战，就像粤菜中煲汤，讲求温火慢炖，强调慢慢培育。四是投资运营商强调企业与政府合作，注重双赢与多赢；四是注重可持续增长，关注就业、税收及区域价值提升。

7住宅开发商转战产业地产的成功关键要素是什么？任何一家投资运营商想必都没有理由不关心这个问题。从上一点我们可知，产业地产远比住宅地产、商业地产更为复杂。作为产业地产运营商，需要有高超的资源整合能力，要能够驾驭更大范围的企业招商，并衔接好政府、企业资源。这是其一，也就是资源整合能力非常强。第二个要素，是做好“产业+地产”的加法，并实现企业角色的转变，要从单纯的房地产开发商转变为产业园区的综合运营商，如何快速完成招商引资，如何搭建有效的盈利模式等都是需要认真面对的问题。

8到底怎样的企业能够吃上产业地产这份新奶酪、分享产业地产的大餐？从既有的成功案例企业身上我们不难找到答案。我这里特别推荐几个榜样企业，这都是我们身边、在北京或者北京周围的几个例子：比如华夏幸福基业“产业新城”模式；北京“总部基地”模式；联东U谷产业地产模式等。在这些产业地产的榜样身上，我们可以获得有价值的经验借鉴与运营灵感。

说明：这是笔者6月28日参加房讯网和南丰智库主办的“第四届中国产业地产发展论坛”时的主题演讲提纲。