牛年来了，房价的“牛心”在哪？

——牛年，置业者或许能牛起来！

文/戴欣明

本文发表在《深圳商报》2009年2月13日星期五

    在古代，人们根椐动物出没时间和生活特征，将十二种动物作为十二生肖，即每一种动物为一个时辰。牛排行第二（与“丑”时搭配），次序为：鼠、牛、虎、兔、龙、蛇、马、羊、猴、鸡、狗、猪。12年一轮回，今年轮到牛。

    2008鼠年，房地产市场似乎成了“老鼠窝”，屯粮的屯粮，挖洞的挖洞，扑鼠的扑鼠，整个房地产市场是个上蹿下跳，忙忙乎乎的景象，而这种景象中充满的不是快意……人们用焦虑的心情盼来了牛年，牛年的真面目是什么？牛年置业者能牛起来吗？

    中国进入2009年，牛人、牛事层出不穷，唯独房地产市场牛熊不分。

    然而，2009年将是房地产有关行业、人士、置业者真正成熟的一年。

    08年，开发商真正的第一次体验了什么叫买方市场，这对于一直以来的以“牛”的身份肆意定价的开发商，在牛年是否能再牛起来已经是未知数。但是，这有可能就是房地产企业可持续发展的机会年。

    在买方市场，一切都以置业者的需求为中心，这是房地产“牛”年的“牛心”；少了这个“牛心”，房地产就牛不起来的。

    戴欣明认为，房地产企业应由“开发型”向“服务型”转变。

    房地产开发企业是资源的整合者还是服务的提供者，显然是后者，这是买方市场的一个实质性的特征——暨围绕营造一个舒适的家而从事“开发建设”、“经营管理”以及在人们对房屋的使用过程中，所提供的一系列经营服务活动的总和。

    “开发型”是制造概念，“服务型”是营造概念，看上去都是提供住宅产品，而“服务型”是从置业者需求角度的思维方式，自己是否有这样的资源以及服务能力解决置业者的舒适居住问题的基础。舒适的前提就必须要营造精装修房。

    精装修房的营造，是体现服务水准的一个重要的硬件因素。在非理性时期，建筑多注意外型，对于置业者居住空间的设计被忽视了。广州等一些城市由于地域的关系，“装修房”销售是个正常的行为，而深圳要到2010年才能够实现，以至于珠江地产在前几年进入深圳不得以改成“毛坯房”销售房子。

    再有一点，房地产企业应避免成为金融衍生工具。这与很多房地产企业深陷“质量门”有很大的关系。

    当然，我们的建筑设计虽然有设计师水平问题，但是多是一些开发者的思维问题，他们更多的看中的是超额利润，把房子变成了衍生的工具，因为是金融行业吗！

    其实房地产就应该是建筑业，设计建造好房子是本质，营造一个舒适的家是责任，而不是金融的衍生品，更不能像金融衍生品一样地赚钱，也想来个“道生一，一生二，三生万物”，没有领会这个“生”是生什么！只生出了泡沫。这个金融衍生原则也引发了这次的“金融海啸”，触发了中国的经济危机。

    建筑应该一是一，二是二，也就是“项目”的特点，不是无限扩张的衍生工具，这点当年的“顺驰”的土地扩张模式就是个典型的案例，通过土地实施无限制的衍生，最终被衍生出来的项目吞掉自己。

    房地产只能做好每一个项目；做好每一个项目的质量——房地产应精细化，只是房企没有留心而已，没有实施而已。

    房企应该抛弃“金融衍生”思路，重拾设计与建造思维，研究品质对价格形成的作用，精耕细作好每一个项目。

    房地产企业在环境巨变的时代，从置业者需求的角度去逆向思考企业的问题，才能最大限度地满足不同阶层的置业者需求。那种“投机开发、运营”的时代明显已经一去不复返，取而代之的“如何营造一个舒适的家”的系统思维上来，设计属于置业者的生活！所有的工作都是服务于此；一切围绕这个终极目标来建立企业自己的体系，是解决问题的起点。

    在牛年，房地产应以置业者需求为中心，让“牛心”跳动起来。

本文发表在《深圳商报》2009年2月13日星期五