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未来30年，房产和股票指数谁更牛？——央行行长
(2008-02-20 10:03:35)
标签：
股票 |
分类： 短信及来信 |
本命题包含以下假设：
1、不做短期炒作，以2008年为基期，长期持有25--30年后变现。
2、假设房产和股票指数都能立即红利再投资（或租金再投），获取复利。
3、房产和股票指数都不考虑交易税费，房产不考虑折旧。
4、房产范围考虑现有城区规模所包括的所有房产，不计城市新区房价变化。
5、我只依据本人居住的小城市估计，请朋友们依据自己所在城市状况作估计。
1、本地1995年普通住宅价格约为700元/平方米，现在房价约为3500元/平方米，13年上涨5倍，年均上涨13.2%，如果照此速度房价上涨30年后约为现价的41.25倍。
2、本地黄金地段某印务店1994年开设时房租为550元/月，现在同地段同面积房租为1700元/月，14年上涨3.09倍，年均上涨8.2%，如果照此速度房租上涨30年后约为现价的10.64倍。
3、房租变化反映了十四年来真实居住需求（或生意需求），只能推动房价在30年里上涨10.64倍；
房价变化反映了暂时供求不平衡导致的投资性需求爆发，如果还能持续30年能推动房价上涨41.25倍。
4、取折中数字房价在将来30年中将上涨20倍到30倍，20倍的可能性较大。
分析股票指数变动前，先看一下我的分析依据：
1、国家税务总局：历年税收总额（亿元）1996年至2007年
1994 5070.8
1995 5973.7
1996 7050.6
1997 8225.5
1998 9093
1999 10315
2000 12665.8
2001 15165.5
2002 16996.6
2003 20466.1
2004 25718
2005 30865.8
2006 37636.3
2007 49449
2006年税收总额是1994年的7.42倍，年均增长18.2%
2007年税收总额是1994年的9.75倍，年均增长19.15%
2、国家统计局：历年城镇职工年平均工资（元）
年度 平均工资
1978 615
1980 762
1985 1148
1989 1935
1990 2140
1991 2340
1992 2711
1993 3371
1994 4538
1995 5500
1996 6210
1997 6470
1998 7479
1999 8346
2000 9371
2001 10870
2002 12422
2003 14040
2004 16024
2005 18364
2006 21001
2006年比1994年增长4.63倍，年均增长13.6%
3、人民银行：各项存款总额（亿元）
年度 各项存款 增长率
1999 108779
2000 123804 13.80%
2001 143617 16.00%
2002 183388 27.69%
2003 220364 20.16%
2004 253188 14.90%
2005 300209 18.57%
2006 348016 15.92%
2007 401051 15.24%
各项存款8年增长3.69倍，年均增长17.7%
4、上证指数1994年1月3日834点，2008年2月15日4497点，14年增长5.39倍，年均增长12.8%
深证成指1994年1月3日2185点，2008年2月15日16496点，14年增长倍7.55倍，年均增长15.5%
分析如下：
1、本地房价增长率略低于全国职工年平均工资增长率，本地房租增长率大幅低于年平均工资增长率，推断房价将来30年能够跑赢平均工资增长率的可能性几乎为零。
2、税收总额增长率、职工平均工资增长率、社会各项存款总额增长率三个指标能够真实反映我国企业总体盈利能力的提升速度，从30年时间跨度上，作为国民经济晴雨表的股票指数应该与企业总体盈利能力提升相适应，达到年均13.6%——15.5%增长的可能性非常大。30年可能上涨45倍——75倍，将远远战胜房价上涨的20倍——30倍。
投资股市若年均13.6%——15.5%增长，45年可增长310倍——655倍，若要达到上述房产同等收益只需投资131295元——62140元。
计算参见下表：
剩余年数 月房租 年房租 租金再投
45
44
43
42
41
40
39
38
37
36
35
34
33
32
31
30
29
28
27
26
25
24
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13