潘石屹凭什么说“住宅价格或下跌15%至20%”？

他山

最近许多媒体纷纷转载潘石屹的“住宅价格或下跌15%至20%”。他山认为，他说这话是信口开河，没有足够的理论依据。先看他说话的政治背景：“国十条”出台20多天来，从市场反应来看，成交量下降，从地方政府反应来看，北京、深圳、上海等城市的政府有关主管部门为体现调控的威力，与中央心相呼应，相继出台了对应的细则，从政府网站上公布的数字看，房价都是“被”下降了。

■潘石屹的伪命题生逢其时

前面谈到了潘石屹扬言“住宅价格或下跌15%至20%”的政治背景。高房价已成为民愤、民怨，如从去年12月深圳出现过绑架小孩案，他山曾写过《高房价或是绑架案的元凶》，揭示社会问题与犯罪的关系。今年又出现多起幼儿园血案、暴力接连不断出现的时候，我们不得不想到贫富分化、社会分配不公是犯罪的诱因，而高房价就是贫富分化极端化、社会分配严重不公的最重要表现形式之一。

“国十条”出台，背负着为怨声载道的中国社会广大的中低收入阶层“平民愤”的艰巨使命。有几个城市的市长在媒体上明确表态要把房价降下来，无疑，高房价成为当前的一项重要政治任务。这是北京、深圳、上海几个城市房价“被”下降的根本原因。潘石屹说“住宅价格或下跌15%至20%”，是当今政治环境下的一个伪命题，因为政府无论如何都会让房价成交的数字“降”下来，当前房地产的成交数字不是潘石屹说了算，也不是市场说了算，而是政府说了算，潘石屹只不过用一个伪命题使劲拍了一下政府的马屁。

■潘石屹的“下跌15%至20%”没有市场依据，信口开河。

潘石屹在许多场合，当不同的人都说过“住宅价格或下跌15%至20%”。潘最早这话，是在五一前恒大地产宣布打八五折之后。从国十条出来后到五一前的这段时期，官方统计成交的数据、包括像世联这样一些机构的统计数据并未完全公开出来，潘又能从哪里得到这段时间住宅市场数据，来得出“住宅价格或下跌15%至20%”的结论。他山认为，此结论没有市场基础，有拍脑袋出来的嫌疑。

为什么刚好潘坚持说“下跌15%至20%”，而不是更多，或更少？他山认为，他参照了恒大八五折的打折数据。八五折刚好是“下跌15%”，他在增加随口“5%”，也吻合市场。恰恰，潘凭感觉说的这句话犯了一个大错误。恒大降价是一种假象，一种营销手段，其实并没真正降价。大家可能记得恒大在2009年底有过一次提价，现在“打折”只不过是把价格恢复到以前的水平，冠一个“打折”的名义不过是一种促销手段。相信潘总曾经也用过“先提价，后打折”的营销策略。

■潘石屹或揭房产销售潜规则

“先提价，后打折”是近几年流行的的营销策略，包括“赠送面积、赠送高度”等等，不一而足。这是当前房地产行业销售的潜规则。打没打折，打多少折，政府不知道，置业者不知道，只有开发商自己知道。俗话说：只有买错，没有卖错！房地产销售的潜规则，大家都心知肚明。确实有不少品牌开发商用“打折、降价”的手段来掩盖获取暴利的真实意图，所以潘说“下跌15%至20%”，或是无意揭开房产销售潜规则？

关于“下跌15%至20%”只不过是一种障眼法，相当于魔术。他山在批判潘石屹信口开河的同时，顺便揭开当前“价格下跌”的真相。在几天前他山撰写的《本轮调控或将成为别墅产品的利好》一文中谈到一件事：有朋友拿新政出台前一周（4月8日-4月14日）与新政出台后一周（4月15日-4月21日）的销售数据做比较，将得出的深圳成交量降幅达82%，北京降幅达到了45%的“结论”抛给他山，请他山根据这个数据，结合当前的调控政策对市场的影响。

他山分析认为，降幅在82%和45%的成交量中，成交价格绝大部分均在3万元/平米以内，个别突破该价。3万元/平米以内价格在深圳和北京市区的商品房中，都不属于目前市场的主流产品。这么短时间内的“跌幅”，不能反映市场真实情况，而且这统计的还不是当前市场供应的主流产品。我只是想说明这种“下跌”是无效的，同理，潘石屹说的“下跌15%至20%”也是无效的，况且潘违背了统计学中的一个基本常识：“下跌”一定是在某个时间段“下跌”。如果放在未来一年、两年、五年的时间是这个数据成立吗？所以在此建议潘以后在公共场合讲话要注意严谨，不要被人一眼看出破绽。

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