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松绑资本金诱发一场赌局?

(2009-06-01 08:49:35)
标签:

资本金

房价

贷款

风险

假按揭

赌博

房产

分类: 财经房产

5月27日国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

资本金率下调,说明目前经济状况仍不容乐观,原先制定的投资拉动经济增长还没能达到预期的增长效果,松绑资本金就是进一步刺激投资的手段。对于房企,下调资本金比例意味着什么?意味着项目的启动门槛降低;意味着房企能够从银行取得更多的贷款;意味着企业资产负债率的进一步提高;意味着开发成本的增加;意味着可能放大资产泡沫;意味着可能更多的流动性被锁定;也意味着快要窒息的房产商们吸到了一丝氧气。凭一丝氧气能撑多久?房产商不得不赌,参与赌博的恐怕还不止是房产商。

从房企角度看,房地产属于资金密集型产业,平均资产负债率达74%左右注定了其高风险高收益的特性。松绑了资本金,就相当于项目资金的构成由原来的自有35%、借贷65%,扩大为最高可借贷80%。这直接导致了资产负债率的进一步增加,金融成本的进一步增加,也就是风险的进一步增加。风险的增加将推动房企追求更高的收益,最终体现在房价上。当然,这仅仅是理论,身陷泥潭的房地产能否游刃有余还待时日的考验。

另一方面,流动性是房地产企业的命根,这个流动性既是产品的流动性也资金的流动性,因为只有产品的流转(销售)才能转化为资金的流动。现阶段,房企经过“小阳春”后,再次面临销售萎缩,假如不能有效地刺激购买欲望,松绑资本金而给房企新增的15%资金恐怕也是杯水车薪了。销售萎缩,也将使新增资金遭受锁定,增加了银行风险。

从银行角度看,一季度新增了4.58万亿贷款后还有多大的释放空间也是个问题。一来必须考虑资金安全,不可能简单的按资本金要求给任何房企扩大贷款额度;二来必须防止开发商鼓吹资产价值来套取更大的贷款额度;三来其他产业的扶持需求也会挤占信贷份额。此外,部分房企已经出现资金链断裂,前期欠款及利息已不能支付,此类企业再次得到贷款的难度较大。但是话也说回来,银行跟房地产高度关联,不借机出手拉一把恐怕是两败俱伤。

从地方政府角度看,尤其是一些对房地产业依赖程度较大的地区,渴望通过下调资本金、下调项目启动门槛来刺激拿地热情,甚至可能变相的收缴欠缴的土地出让金。另外,刺激投资本身也是地方政府愿意看到的,因为固定资产投资可以产生可观的税费收入。

近期见诸报端的“假按揭”事件真实的折射了一些开发商的窘境,银行面临着风险转嫁的可能,同时,地方政府也面临着土地出让金和大笔税费的“断供”。前期各地五花八门的房产救市被叫停后,物业税若隐若现,如今又以刺激投资的渠道出台了下调资本金政策,或许意味着对于房地产的一系列宏观政策将接踵而至,利弊评说不一的救市“赌局”刚刚拉开帷幕,房产商、银行和地方政府是否会借此一搏呢?

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