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从欠税看房地产企业的花样文章

(2009-05-20 08:35:10)
标签:

房地产企业

房价

欠税

公平

优胜劣汰

房产

分类: 财经房产

近日,北京地方税务局网站公布今年第二期欠税公告,9家欠税企业有7家为房地产企业,其中有三家房企的欠税超过1000万元。其实,细心的人可以发现,从全国范围看,房地产企业成为欠税大户并不鲜见,而今年却有泛滥之势。对于遍地开花的房企欠税现象,一些专家的解释是房地产企业面对现时的不景气资金链出现了问题。我认为这种解释很不靠谱,简单的说,欠税很可能是一些房地产企业做的花样文章。

全球的金融危机跟房地产企业的欠税似乎很容易被人联系在一起,更容易将其视为因果关系,但是从专业性角度看,这些税欠的相当蹊跷,尤其是营业税。

房地产行业的税收规定有不同于其他行业之处,最主要的在于对房地产企业预售收入的征税。按规定,房企的预售收入就应在当期(一般为月)申报缴纳营业税和按一定的预计毛利率计算申报企业所得税。很显然,这个规定告诉我们两点:一是有销售才会有纳税,而且是按照销售收入计算纳税,在结转成本之前不考虑成本关系(用最最通俗的话讲就是只在你收到钱的时候才让你纳税,不存在资金链问题);二是理应不存在欠税的时点,因为都要求在当期申报。此外,企业所得税在项目竣工结算后进行清算,多退少补,有可能亏损而不必纳税,但是欠缴营业税就不太好理解了。

从另一角度看,因为房价没有明显的下跌过程,不至于低于成本而导致亏损。一些房企在房地产最红火的年份就成为欠税户,却常“亏”不垮着实让人佩服!

再者,从欠税形成的一般机理来看,大多是企业连年亏损效益低下,或是进行大规模技术改造、扩大生产规模导致资金匮乏形成。但对于近年来的房企,恐怕这些都不具备。

当然,也有一种情况可能会导致营业税的欠税产生,那就是由于房地产企业的成立没有特殊的门槛,面对暴利的诱惑,很多人采取社会集资、高信贷等方式聚集注册资本设立公司,甚至经营的资金流也过高的依赖各种方式的借款,也就是资产负债率过高而不通过销售又无偿债能力。在面临销售萎缩时,资金不能正常流转而被迫采取以房抵债,这种情况在税法中也属于视同销售,但却无资金流,因此形成欠税。

综上所述,房地产企业欠税现象本不应该大面积出现,这对于其他行业来说也是一种不公平。或许很多房地产企业正是行“危机”之名而达到逃避缴纳税款和占用资金之实并造成房地产弱势的假象,因此税务行政部门要加大征管和查处力度,在保障公平的前提下让市场来对企业的生死存活作出选择。

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