楼市调控:短期行为特征越来越明显

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

相对于内地楼市的“量价齐升”，香港和澳门楼市的过热情况更为严重。

香港政府调控楼市的手段比内地更猛烈。

2月22日，香港政府又推出两项楼市管理措施。其一，全面提高楼宇买卖印花税税。２００万港元或以下交易的印花税税率，由１００港元增至交易额的１．５％；其它交易的税率全面增加一倍，最高的税率由交易额的４．２５％调整为交易额的８．５％。其二，除指定豁免外，新税率适用于所有个人或公司购买住宅或非住宅物业的交易。

这次香港政府的“新政”，引人注目的有两点。第一，关于新税率的豁免范围，与额外印花税和买家印花税基本相同。香港永久性居民购买住宅物业，在签署买卖协议时并没有拥有其它香港住宅物业，即是打算只拥有一个物业的香港永久性居民，包括首次置业、已出售原有物业等待再置业，以及想换楼的人士，可获豁免缴付新增的税率，只须按现时的税率缴付印花税。这点与内地“限购”、“鼓励首次置业”和对“第一套”提供优惠贷款条件异曲同工。

第二，香港政府修订《印花税条例》，令非住宅物业，包括商铺、写字楼、工厦、车位等的交易，在签订买卖协议后，便须缴付印花税，而非待签订转易契约时才缴纳。此做法增加了买卖非住宅物业的成本，阻止炒风蔓延至非住宅市场。

据有关人士分析，这条措施这么快就出台，与李嘉诚旗下长江实业分拆在葵涌的酒店项目出售有关。由于非住宅物业不受买家印花税和额外印花税的限制，且售价较市场价格有优势，吸引大批市民蜂拥抢购，其中有不少内地买家，推出的360个房间在2天内售罄。有买家在买入24小时不到便转手卖出，获利超过40万元。

这次香港政府的“新政”，出台得非常快，而且带有很明显的短期行为特征。

去年10月香港政府推出额外印花税和买家印花税时，普遍被认为“异常严厉”，将极大打压楼市投机气氛。

但半年不到，调控效果并没有达到预期。新形势发展超出了预期，香港热钱太多，内地买家活跃，长期买房与短期炒楼共存，这一切都在推高楼价。

一向崇尚自由经济的香港，这段时间楼市调控的力度比内地还大，很能说明一些问题。

经过30多年的发展，中国GDP已经达到50万亿。楼市的购买力已经达到新水平。

国内一线城市，土地资源紧缺，城市在不断膨胀。如果不抑制投资需求，住房供求矛盾将难以缓解。原有的房地产制度，已经难以适应新形势的要求。新的楼市调控政策的出台恐怕难以避免。

香港、澳门地区楼市的过热和短期行为特征明显的调控措施的不断出台，恰恰说明了一点：市场已经难以通过正常的调节来让楼价回归正常水平。

2013年，楼市不会有“政策底”，新政将陆续而来。