楼市悬念

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司  总经理)

有人在媒体上预测深圳楼市将跌40%；有人预测广州楼市拐点已经出现。11月份的广东楼市，未到冬天，已经在争论“冬天何时到来”。

深圳价格会否回落到2006年年底水平，即比现在价格低40％左右？

广州楼价会否回落到2006年年底水平，即比现在价格（2007年10月一手房均价逾12000元/平方米）低5000元/平方米？

答案是肯定的。

房地产的发展具有显著的周期性。不可能无限度地上升，也不可能无限度地下跌，当然，政府部门企求的平稳发展也是很小概率的可能性。楼价总在循环往复的波动中。

以广州房地产发展为例，1992－1993年是价格谷底，1994年开始攀升，到1997－1998年到达价格顶峰，然后开始了七年的“熊市”，每年跌幅约3－5％，到2003年见底。2004年价格开始回升。正当很多人以为2006年价格将见顶时，谁也想不到2007年价格出现“蹿升”。

但从现在数据分析，就得出“广州楼市高危”的结论，未免为时过早。

楼价迟早是会回落，但从多方面的情况分析，广州楼市2007－2008年仍会是“贵价年”。楼价全面调整可能要三年之后。

广州楼价2008－2010年的走势，将受多方面因素的影响。包括物业税的出台、广州政府新的住房供应体系的构建情况、政府土地供应决心……等等。

然而，检讨这多方面的因素，我认为最关键的一点在于：政府是否允许房地产作为投资性产品存在？

诚然，在商品房价格高企的背景下，一般工薪阶层和中产阶层已逐渐被挡在入市门槛之外。（以90平方米一套住房计算，12000元/平方米的价格，意味着总价将逾100万元）。

当商品房成为“百万富翁”的游戏时，楼市的性质已经发生了根本的改变。

谁在买广州的房子？

富人，投资客和外地人。

富人买房基本上为多次置业，其目的不在“住”，其目的在于“藏”，终极在“卖”。

投资者买房，买的目的也是“卖”。

外地人购房，50％是“藏”，50％是“炒”。

2007－2008年，广州楼市的主要动力在于投资者的强势进入。广州房地产正逐步固化为财富的象征，彰显着资本的力量。广州楼市今后的发展，很大程度上取决于政府对“房地产作为投资性产品”的态度。

目前，从政府报告上读出了二种预测答案。一种是“增加人民群众财产性收入”的答案，一种是“不允许房地产作为投资性产品存在”的答案。存在很大悬念。

楼市今后的动向，主要取决于政策的取向。商品房能否被官方认可为“投资性产品”，恰恰是今后三年楼市是荣是衰的关键。