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2019最震撼!这些城市要扎心了!

(2019-04-11 13:33:36)
标签:

财经

房产

2019最震撼!这些城市要扎心了!

 

2019-4-11  微信公众号叶檀财经叶檀财富

 

 

政策一出手,就知有没有!

 

这两天,发改委的一则通知,连续刷爆14亿人朋友圈!

 

不少人惊呼,中国城市格局即将巨变!城市大洗牌就要开始了!

 

48日,发改委在其官网公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》(后文简称重点任务)。

 

 

 

“重点任务”信息量巨大,其中引爆全国人民讨论的“梗”主要有两个:

 

第一,根据人口规模,全面取消落户或放开落户限制。

 

城区常驻人口低于300万的全面取消落户限制;

 

城区常驻人口300500万的全面放开落户条件,并全面取消重点群体落户限制;

 

超大特大城市完善调整积分落户,大幅增加落户规模。

 

第二,首次提出收缩型城市概念。

 

强调收缩城市(人口持续萎缩)要转变思维,不再追求增量,而是以盘活存量为主。

 

 

户籍全面放开!这些城市,反而尴尬了!

 

大城市继续扩张,小城市面对现实!

 

“重点任务”给人的最大印象就是“抓小放大”,引领中国继续朝着:核心城市、大城市化的方向迈进。

 

而小城市,对不起,该放弃的还是放弃吧,努力过了就好,接下来只要把存量人口管好,增量就不劳烦操心了。

 

确实,世界城镇化的发展结局注定是以城市群、都市圈为主,中小城市为辅。想要全面均衡发展每一个城市几乎不可能。

 

这个结果其实是市场和人口的自然选择,政策无非就是顺水推舟而已。

 

 

根据上海财经大学张学良教授的研究,从2000年到2010年,中国337个地级/副省级行政区中,有90个城市发生了人口流失,占比高达26.71%

 

收缩城市人口变动率为-5%,人口数量从2000年的4.22亿下滑到2010年的4亿;非收缩城市人口则从2000年的3.9亿增长到4.48亿。

 

户籍大幅度放开,感觉上好像一场大城市的狂欢!

 

不少人已经开始对号入座,未来哪些大城市会进一步放开,房价会因此而插上飞翔的翅膀!

 

然而问题不会这么简单线性,“重点任务”下发之后,有些城市可能变得更尴尬了!

 

这两年,在一城一策之下,每个城市都有空间,采取私人订制的办法打差异牌和时间差,通过领先别人几个身位的方式,吸引人。

 

比如西安一年多时间里5次放宽落户政策,2018322日更祭出全国大学生仅凭学生证、身份证就可以在线办理落户大杀器。

 

最终的结果也显示,西安人才引进措施取得了阶段性的成功。2018年全年总数达到79.5万,远远超出2011年到20165年净增31.9万水平。一时间可谓风光无限!

 

然而,在发改委“重点任务”下发之后,部分西安们可能会面临尴尬的局面。

 

为什么?(下面内容脑洞有点大,劳烦檀香多读几遍)

 

 

主要因为三点:

 

第一,户籍比较优势不再,人口增量存疑。

 

发改委的文件实际上等于是把抢人大战的核心政策——落户政策给框柱了,底线都给大家露出来了,不在遮遮掩掩。

 

这样一来,在遵守发改委规则的情况下,一城一策尤其是户籍政策的差异性、个性化其实变得很小了。各地方更多的只能在自己的层次里,修修补补,而不能大动干戈。

 

失去差异性意味着,今后很可能没有办法想2018年以前那样,再通过时间差,底线差赢得比较优势获,从而快速引入人流。

 

相信,过不了多久,能够根据发改委文件放开户籍制度的城市就会迅速跟进,一撸到底,把户籍差距抹平!

 

 

第二,抢人过早,也许成了劣势。

 

抢人大战开始的早,底线拉的底,往往能够取得不错的效果,比如西安。

 

但问题也来了。

 

原本,按照2017年的常住人口,西安493万人,应该属于300500万之间的城市层级。根据48号的下发的“重点任务”300500万这个级别的城市户籍政策是:全面放开落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

 

然而历时1年多的抢人大战,西安目前城区常住人口已经突破500万。

 

也就是说,按照目前的人口现状(根据201411月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》中的标准),实际上西安已经算是500万到1000万级别的特大城市。

 

而特大城市的户籍政策是:完善调整积分落户,大幅增加落户规模。

 

明白人应该看懂了!

 

如果遵守发改委的规则行事,实际上西安未来可能会面缩紧的户籍政策,改成积分制。

 

当然,实操中,短期可能不会出现从宽到紧的变化,但起码西安进一步放开户籍的前景已经不明朗了。


 

第三,人才大战,套路变了!

 

人口吸引是局部的,人才大战是全国的。

 

对于部分区域核心城市来说,户籍放开,吸引人口,还是以本省,本市周边为主。

 

以石家庄为例,据笔者了解,零门槛政策之后,落户人群主要是周边城市的人。

 

对于人才来说,套路就完全不一样了。

 

还是举西安的例子,西安是面向全国吸人人才。从竞争角度来看,全国所有对人才有吸引力的城市和西安都是竞争关系。

 

那么问题来了,既然人才大战是全国性的,那么和西安经济差不多,甚至比西安还要有经济优势的城市,如果从人口角度来看,低于西安一个档次,未来户籍政策有更大操作空间,这会出现什么后果呢?

 

这些城市很可能后发制人,最终超越西安!

 

根据住建部的城乡建设统计年鉴2017年数据,比西安人口少,经济实力(GDP)强的城市真是不少。比如杭州、苏州、青岛、长沙、无锡、东莞等等。

 

另外,其实现在人口和人才的头部效应其实非常明显,而这也会进一步挤压类似西安、哈尔滨、昆明、济南、大连、长春等未来政策空间受限,且本身人才留存率相对低的城市。

 

看看深圳,吸引的不仅是人,更是人才!

 

2015年开始,每年常住人口流入规模都超过50万。

 

2018年,在新增常驻人口之中,大学生等人才流入超过28万,占比高达6成!

 

2019年,更夸张。更新人才秒批政策仅1个月,深圳就吸引到超过10万人申报和咨询!

 

不谈人口,只谈人才!

 

未来的人才大战,明显会倾向于经济实力强,户籍政策操作空间更大的城市,而那些经济不强,人口却不小的城市,可能会面临极度的尴尬!

 

 

楼市大局已定 未来房价怎么走?

 

人口问题,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。

 

发改委文件顺势而为,同时也会产生加速洗牌的作用。

 

未来,楼市基本上大局已定,一二线城市、强三线城市的格局很难撼动!看看最精明的房地产开发商就知道,他们早已全面转战一二线。

 

不过,如果在一二线城里面再排一个序列,那么能够享受高溢价高估值的只可能是人才更多的地方。

 

《天下无贼》中,葛优有一句经典台词。21世纪什么最重要?是人才!

 

对一二线的楼市来说,葛大爷的话其实同样适用。

 

21世纪的房价,什么最重要?

 

答案是人才!

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