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逆转了!南下买房资金下跌88%

(2018-09-13 18:41:25)
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房产

逆转了!南下买房资金下跌88%

2018/9/13微信公众号“叶檀财经”“叶檀财富”

 


香港楼市逆转,历史任务完成。

 

内地的土地模式,一度学习的是香港。

 

20世纪80年代,内地引入香港土拍和预售证制度,解决土地无法流转的问题,、在土地制度上,我们学了香港,结果是跟香港一样,土地垄断,房价贵得要死。

 

在放弃新加坡模式四十年后,深圳终于发现,香港模式走不通,再次全面转向新加坡模式。

 

粤港澳将成为一个大的经济区域,是真正的一体化加速,港澳台人民,将成为粤港澳楼市的新动力。

 

粤港澳一体化,先从人口开始。

 

91日起,《港澳台居民居住证申领办法》正式实施。只要在内地居住半年以上,满足合法稳定就业、合法稳定居所、连续就读条件之一的港澳台居民,可申领港澳台居民居住证。

 

拥有港澳台居民居住证的同胞们,享受3项权利、6项公共服务和9项便利。

 

其中最主要的是劳动就业、参加社保、缴存提取和使用住房公积金3项权利。其余重要服务包括义务教育、公共卫生、法律援助等等,还提供考驾照、报考职业资格考试、办理生育服务,在大陆住宿旅馆坐飞机、坐火车,办理银行、保险、证券等金融服务。与大陆居民同等待遇购物,购买文体场馆门票等。

 

在就业、公共保障方面,粤港澳真正一体化了,对750万香港同胞,70万澳门同胞、2500万台湾同胞,敞开大门。从衣食住行到金融服务,无所不包。

 

这一次,香港还会留下些什么?

 

一、这个城市 楼市历史任务已完成

 

香港土地制度所有权和使用权分离。

 

香港割让给英国后,土地属于英国皇家所有,是皇室财产,土地不能卖只能批租。香港距离英国太远,土地出租权力由港英政府行使,除了一座教堂被授予永久产权,其余都是官地,没有私人产权,形成了特殊的土地公有制度。

 

对香港土地模式,我们照单全收。

 

香港土地期限有两种。一是新界批租土地,期限不超过1997630日。二是港岛和九龙批租土地,期限有75年、99年和999年不等。

 

土地批租又分为可重新续租和不可续租。依据《中英联合声明》,香港回归后仍维持土地批租制度,1997年到期土地可延长至2047年,每年支付3%的不动产税。

 

香港其实不缺地,政府捂地不开发,为房价站台,是无奈之举。

 

根据官方数据,香港宅地面积占总面积的6.9%,被保护起来的草地、湿地、森林和公园,占地面积为66.5%。如果这其中土地能拿出十分之一,香港人均居住面积可以翻番。

 

1997年,是香港房地产业的顶点,却出现了一个小逆转。时任特首董建华提出每年新建85千所公屋计划,十年内让香港70%家庭都能买得起房。随后,大批新建住房和土地供应入市,再叠加亚洲金融危机,之后三年,香港房价最多下跌七成以上。

 

最终,以取消85计划收尾。

 

200371日,香港街头50万人“散步”,抗议房价下跌,要求政府救市。2005年,董建华黯然退场,香港房价开启飞涨模式,截止到2018年几乎上涨五倍。

 

香港楼市泡沫,1997年被刺了一次,结果是用一个更大的泡沫保护自己。

 

二、就算舍弃200万定金 也要逃离楼市

 

现在,又到了转折期。

 

2018年,香港部分买家壮士断腕,甚至舍弃定金。

 

《南华早报》报道,一位买家预定新鸿基地产,位于新界大埔市白石角的大埔云汇第二期新房,却在一周后取消。损失725万港币总价5%的定金,大约36.27万港币。新鸿基地产开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中,至少有5起取消订购的案例。这一期楼盘已是2018年最便宜的住宅项目,客户损失定金累计近200万港币。

 

买家情绪衰退,已经从一手房转到二手房。820日当周,一位中介表示,九龙红磡海滨南岸社区,一栋约55平米的公寓楼被退订,买家损失近40万港币定金。

 

买房热退潮,已经持续了至少一个季度。

 

房产代理Ricacorp数据显示,香港7月新房销售合同成交1740宗,环比减少15%。而截至814日,本月新公寓仅成交711宗。7月二手房销售4040宗,环比减少7%,本月仅有1300宗。

 

比一二手房退订更严重的,是香港楼市领先指标逆转。

 

20185月,代表全港房价整体水平的中原城市领先CCL指数,总体指数、大型单位、中小型单位,三线下跌。根据第三方机构测算,假设CCL指数保持每月2.09%的降幅,香港大型房屋单位价格将在2018年下降22.38%

 

内地流向港地产的资金在萎缩。高力国际数据显示,2018上半年,中国大陆对香港住宅用地投资金额累计为8.35亿美元,同比2017年的70亿美元,下跌88.07%

 

三、港民喜获大湾区

 

广州深圳的房价和香港一比,并不高。

 

全球城市生活成本研究机构Numbeo数据显示,20187月,全球核心城市房价中,香港夺冠。前六名分别是香港(28836美元/平方米)、伦敦(17219美元/平方米)、新加坡(16494美元/平方米)、上海(15232美元/平方米)、北京(15088美元/平方米)和深圳(3115美元/平方米)。

 

采取房价收入比,香港依旧领先。

 

Numbeo网站采用公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值,公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值,公寓中位数为90平米,净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资。20187月核心城市房价收入比中,排名前四的分别是香港(47.36)、北京(44.35)、上海(44.35)和深圳(40.14)。

 

去深圳、上海买房,对于港人早就不是新命题。

 

深圳中原研究中心数据显示,截止2017上半年,在深圳置业的香港人占成交总物业的3.2%2016全年只有2.55%

 

他们最爱的不是宇宙新中心龙华,或者超新星前海,二是深圳最老牌的罗湖板块。

 

深圳中原数据显示,近八成港人在深圳置业首选中心城区。罗湖占成交总套数比例为36.9%,其次是福田,占比31.2%,南山占比10.2%。最受欢迎的是小户型,两房数量占比35%,其次是一房户型,成交占比33%。香港人置业套均总价为434万元,总价中位数307万。

 

400万人民币放在香港,大约只能买十几平米的公屋。同样的资金,借助杠杆能在深圳买两房,在广深卫星城,甚至能买100平米以上的三房,当然,先住上两房再说。

 

粤港澳一体化,香港居民,给你居住证和公积金,来粤港澳上车吧。

 

四、香港去哪儿 向北8小时

 

823日,香港政府宣布,广深港高铁香港段将于923日正式运营。

 

广深港高铁香港段开通,可通达北京、上海、石家庄、郑州、武汉、长沙、杭州、等40多个车站。其中从西九龙出发,到深圳福田最短时间14分钟,到广州南站最短47分钟,至上海虹桥大约为8小时17分钟,到北京西站为8小时56分钟。

 

欢迎欢迎,热烈欢迎。

 

1997年,香港楼市崩溃前夕,投机者打出大陆一定会接盘的口号。更有甚者,谣传内地各省要在港置房,买的人最后割肉出场。

 

银行比开发商和买房者更疯狂,甚至提供二按,即使首付,也可以再次进行贷款。

渣打银行可代办房屋手续;美林银行提供二手房交易服务等。中小银行甚至愿意给客户提供20万装修无息贷款,只要三年内还清。

 

二次按揭买一套价值700万以上的房子,可能首付加税费只要80万不到。随后泡沫被戳破,一座城市诞生十万人以上的负翁。银行收走房子、拍卖。

 

二十年后的2018年,香港依旧有大批居民住在10平米劏房里,手握百万现金,但一点点看房动力都没有。

 

这时候,希望的光芒出现了,粤港澳伸出橄榄枝,给出粤港澳居住证,公积金贷款,加上驾照、教育和医疗服务。

 

大湾区欢迎你。

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