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让碧桂园如此焦虑的到底是什么?

(2018-07-18 15:23:36)
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房产

让碧桂园如此焦虑的到底是什么?

 

2018/7/18 微信公众号“叶檀财经”

 

碧桂园最近接连出事,这家房地产巨头心慌慌。

 

712日,杭州萧山碧桂园前宸府项目边上出现了一个大坑。事故殃及前宸府旁边居民楼,基坑的裂痕延伸到其地基,让边上一栋三层小楼成为危房。

 

624日,上海奉贤海湾镇,碧桂园项目售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌,坍塌面积约300平方米,由中天建设集团有限公司建设,1人死亡9人受伤。

 

这些事故背后,透出一股浓浓的焦糊味,焦虑到了极致。

 

碧桂园为什么这么焦虑?

 

从数据上看,没有焦虑的理由。6月,碧桂园以778.1亿元的销售额,在国内房地产企业中夺冠。

 

717日,国家统计局公布了6月份的房价统计数据。

 

4个一线城市房价平稳,31个二线城市,一手房和二手房价同比上涨6.3%4.6% 35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%4.3%。一、二、三线城市的环比房价都在上涨。

 

除了北京、上海等极少数城市外,无论同比环比,房价都在上涨。

 

2017年,碧桂园销售中来自三四线项目占比约为58%2018年前四个月分别为70%68%71%66%,碧桂园主攻的三四线城市房价也在涨。

 

然并卵,这些数据没什么大用,现在的形势是压力越来越大,这两年是投资人和开发商夺命而逃的最后机会。

 

房地产开发商的高负债水平令人担忧。截至2017年年末,碧桂园总资产为10496.69亿元,总负债为9330.57亿元,资产负债率高达89%

 

根据中国指数研究院715日的数据,今年6月,碧桂园的销售额为778.1亿元,再次夺冠。今年上半年,销售额为4124.9亿元,同比上升42.8%,销售面积同比上升36.1%,看起来一切都是那么美妙。

 

但碧桂园很着急。

 

45日,总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》;48日,碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议;网上流传出了《集团“高周转”专题会会议纪要》。411日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。

 

碧桂园出台了针对三四五线城市项目新的奖罚办法,规定项目摘牌到开工超过40天,项目总将撤职。如项目摘牌即开工,奖项目总20万,每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0,第21天开工罚款1万,逐天递增,40天开工,罚款20万,41天开工即撤职。

 

这样的周转有点疯狂。碧桂园看到了什么?听到了什么?让他们如此心焦?

 

1,         作为中国城市的千年样板,北京跟雄安,房地产冻结了。

 

通州,北京副中心,北京市委、市政府的新办公地点,在通州与廊坊的接壤位置,K2(石榴集团)十里春风的售楼处被一帮业主围攻,他们的白色T恤印着“退房”。

 

原因是房价下降,这些业主去年买房,开盘价4万左右,今年新一期开盘,降到了25上下。2008年,2011年,2017年,攻击楼盘的现象隔几年发生一次。

 

据我爱我家市场研究院统计,2018年上半年,北京全市二手住宅网签总量为76640套,同比下降10.9%,环比2017年下半年增长57.6%,在半年走势上结束了2017年的两连降。

 

这又怎么样?平均每月1万多套的规模只是北京二手房市场的正常交易水平。以北京800万套左右的存量规模,年换手率如果只有2%,一年有16万套、一个月1.4万套左右的交易量。

 

贝壳研究院的数据印证了,北京不可能回到市场高位。链家新增客源房源量都在减少,环比分别下滑16.2%16.1%5月涨势趋稳,

 

雄安,更不必说,根本没有商品房的立锥之地。

 

712日,住建部与雄安新区管委会签署战略合作协议,这大概意味着,雄安的房地产绝对不会放开。

 

2,         房贷继续收紧,房地产金融被锁定。

 

717日,《证券日报》报道,北京已有银行近期停止房贷。

 

北京目前首套房贷款利率主流是基准利率上浮10%,个别银行上浮30%,还有个别银行由于业务调整,近期不再办理个人按揭贷款业务。

 

多家银行对于贷款人资料的审核趋于严格,另有银行办理按揭贷款开始附加条件,例如,要求贷款人办理信用卡或存款等。

 

房贷收紧、房地产无法套现不仅局限在北京。

 

根据融360网站的数据,今年6月,根据监测的25座城市,全国房贷利率连续18个月上涨。当月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比上升0.71%,同比去年首套房贷利率4.89%,上升15.34%

 

6月全国533家银行分(支)行中,有169家银行首套基准利率上浮10%,约占32%164家银行首套执行基准利率上浮15%,约占31%116家银行上浮20%,约占22%25家银行上浮25%,约占5%16家银行首套执行基准利率上浮30%,约占3%

 

房贷利率上升,等额本息100万,30年大概要多还16.7万的利息。

 

房地产套资金越来越难,个人抵押贷款部分被叫停。

 

今年2月底,中信银行暂停“北京地区200万元以上的个人住房抵押贷款”。7月,在深圳,有个私募基金经理告诉我,他的房子找不到抵押贷款的银行,不说不行,就是不办。

 

看来,暂停的现象的蔓延。

 

3,         货币继续紧缩,资金压力增大,棚改不会放松。

 

收紧房贷、抵押贷,还收紧开发贷。开发商会面临巨大的考验。

 

716日,华尔街见闻报道,北京土地储备整理中心消息人士称,下半年北京土拍将强化监管竞拍主体的资金来源。

 

强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金,对于以企业应付账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金,也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

 

今年620日,审计署的报告释放出强烈信号,将严厉监控和规范银行表外资产流向房地产。

 

大家都知道,资金穿透式监管意味着什么。

 

开发商不得不拿地,6月还在加快拿地,原因是规模缩小,贷不到款,发不出债,资金链立马断裂。

 

但拿高价地,资金链紧崩,开发商不得不加快周转,这两年买房,我们对开发的质量,实在是不能放心。

 

拿土拍资金不现实,地价在上升,限制却越来越多。到6月底,北京土地市场出现7次流标,2018年之前,北京土地史上只出现过31次流标。

 

三四线城市同样让人不安,棚改政策一波三折,虽然住建部发文打了个补丁,但收紧的趋势不会改变。

 

不要说棚改,为了资金的事,财政部和央行的专家还怼了起来,指望积极财政,或者央行撒钱,都不现实。

 

目前,货币市场既不能放水,又要扶植实体,十分尴尬。就算放点水,对房地产也都盯着。

 

4,高位缩量盘整,最终一定下跌。

 

价格不跌,成交量下跌,其行不远。

 

贝壳研究院监测了全国16个重点城市今年上半年的成交情况,从去年“3·17”政策调控以来,市场整体低温,从今年2月份开始,北京、成都等少数几个城市小幅向上修复。

 

主要看成交量。

 

74日,上海易居房地产研究院发布《2018年上半年10城二手房市场报告》,数据显示,今年上半年,监测的10大城市(北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华)二手房累计成交约34.3万套,同比下降20%,降幅较15月收窄2个百分点。

 

上半年成交量环比2017年下半年略有回升,仍处于近六年平均水平附近,明显低于本轮周期最高位2016年的水平,市场下行趋势没变。

 

根据链家监测的16个重点城市的交易数据,2017317新政以来,市场经历了大幅降温—低位企稳—向上修复三个阶段,当前阶段市场热度和调控前仍然处于低位。

 

从成交数据来看,2018年前5月成交量环比2017年后5月增加21.8%,前五个月月均成交量是20173月的一半。

 

市场以温水煮青蛙的方式逐渐降温,有时候成交量还有反弹,但是秋后的蚂蚱。在股市里面,就是高位缩量盘整,即使反弹,其行不远。

 

5,收房产税之心迫切,国统局再提“房地产税”。

 

716日,国家统计局新闻发言人表示,加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

 

显然,国统局从数据判断,房地产热度还是太高,需要泼点冷水。另一方面,征收房产税,有关部门是十分迫切,加快推进的意思是,条件一成熟就推出,通常在两三年就会推出,现在已经等得太久了。

 

什么时候推出?条件一成熟就推出。

 

从程序上看,2017年底,国土资源部不动产统一登记全国联网,登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”,但地方的数据可能没有全面录入。

 

试点城市不成熟,上海、重庆不能说是成功的。

 

还有,立法没有完成,按照其他税种法律立法程序,前期需要形成草案国务院通过,看来目前房地产税处于送审稿及修改形成草案阶段。201311月,十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,财政部、全国人大常委会这几年来不断提及,从20158月开始,连续 4 年,房地产税都在人大常委预备审议立法项目中。很有可能争议不断、修改不断,估计大致已经完成。

 

从房地产市场说,房产税推出的成熟条件是,等到成交量下降,部分人出逃,以免祸及太多的人。现在有N多人换房,卖掉老公房,买进大平层,估计是为未来做的准备、

 

从实体经济来看,要看实体企业基本稳定,川普不那么疯狂、外界压力下降的时候。

 

碧桂园的焦虑,是在压力之下的焦虑,也是看到中国房地产革命性变革之时的焦虑。

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