“京7条”难以遏制房价上涨的6个理由

                                文/马跃成

     北京这个时候发布新的调控措施，其实有点奇怪的。前几天住建部的秦红称，房价上涨不能怪调控没有效果。这句话，怎么看怎么觉得别扭，如果调控有效果，房价还会上涨吗？反过来说，房价已经上涨了，怎么还能认为调控是有效的？但是，我们从住建部政策研究中心主任秦红的话语中，还是能看出，她的意思有三个，一是房价应该下降，二是调控能够让房价下降，三是，这是一个非常遗憾的事情。虽然不能苟同秦红的观点，但是秦红说的客观现象是存在的，就是调控没有能遏制房价的上涨。

     既然如此，为什么北京还要出台一个“京7条”的调控措施呢？在最近国家统计局的统计报告中，9月份同比的房价上涨幅度北京继续充当带头大哥的角色，上涨幅度达到20%以上。这个调控措施能有效果吗？我们还不能有太多的期待，主要原因有如下几点：

一是，中央方面一直强调要建立长效机制调控楼市，而这项政策中，我们没有看到长效的因子， 这样的政策随时都有退出的可能，如果遇到种种不确定的条件的变化，都可能影响到这个政策的执行。为什么不等一等，看看三中全会的精神究竟会是怎样的楼市安排，那样不是更稳妥吗？国五条之后，北京就出台过细则，其效果不言而喻。为什么总是在政策之后出政策，打文字游戏有意思吗？

二是，和周边房价挂钩，比照周边房价降低30%，这本身就是个不准确数值。什么叫周边房价？周边是多大范围？是一个地区，还是一条街道？周边每个楼盘的房价也不一样，即使是同一个楼盘的房价也不是确定的，也会随着时间和购房对象变化。你指定要低于周边房价，他给你提供一个最高的房价怎么办？和周边房价挂钩，本身就是认定了房价上涨的正当性，也就是说只要周边有房价上涨，这种所谓的刚需房的价格就有上涨的理由，因此，这个政策，根本就不是一个降价的政策，也不会有控制房价的效果。如果房价和收入挂钩，那样才是一个有效的，和能够被人接受的房价。房价和房价挂钩，而不是和收入挂钩，有点莫名其妙。

三是，所谓的刚需房也是个莫名其妙的概念，刚需看起来是个很固定的概念，但是，我们不用分析也能知道，如果房价上涨的时候，需求就旺盛，如果房价下跌的时候，需求就会出现大幅度的下降，有些人会以各种血汗钱的名义，要求把已经到手的房子退回去。

经济学上的需求是有需要，并且有支付能力的购买行为，这样的活动才能称得上是刚需。目前的情况是，真正没有房屋的人按照自己的收入根本没有购买能力，而有购买能力的人会通过各种手段，包括假离婚、假手续等方式以刚需的名义购房。“京7条”为这样的需求提供低于市价30%的房屋，而不是以创造社会整体的合理的价格体系为目的，让楼市惠及整个社会，这有点莫名其妙。

四是，“京7条”的力度与以往的调控政策相比并不算大，也没有超过以前的思路，因此其效果不敢奢望。“京7条”与房产税比、与20%的交易增值税相与遗产税相比，其力度都要小的多。这里所说的低于周边30%的房价到底是不是真低？低于30%的房价是不是老百姓能够接受的？如果房价相对来说确实是低下来一些，但绝对值依然大大高于一般老百姓的购买能力，那么就把优惠和福利转到了那些本来不需要照顾的人身上了。

五是，“京7条”没有提出系统性的降房价的机制，也就不能影响市场房价的走向。没有抓住楼市问下的要害，调控的目的是系统性地降房价。目前的情况是，系统性的涨房价，如果，开发商继续挑起房价上涨的竞争，像有的学区房那样，一下子就把周边房价从3万调到7万，从5万调到10万，甚至更高，这样的所谓保障房是不是要跟着上涨？不但解决不了问题，还会给市场添乱。政策中拟规定，购买“自住型商品住房”的家庭自购房起，五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。但是，交易双方，会不会采取私下交易的方式，把应该政府收取的30%收益被买卖双方吃掉，如果购买双方就说按照原价交易，也就没有增值了，政府怎么分得收益？你又有啥办法？

六是，本来北京房的产权形式就太多了，政策出台的也太多，最后没办法管理，成为下一步住房制度改革的障碍。北京的保障房，除了经济适用房之外，还有限价房、两限房、成本价房、央产房等等。有人该政府管的政府管，该市场管的市场管，这是有道理的。但是，这又是不现实的，本来，商品房就是商品房，保障房就是保障房。能住商品房的住商品房，住不上商品房的住保障房。但是，现在的保障房没有合理的退出机制，保障房成为投资品，也就让保障房成了比商品房获利更大的手段。多年的事实已经证明，提供多少保障房都不够用。“京7条”明确规定，5年后可以出售，这给投机者和管理者来说，都留下巨大的寻租空间，将不可避免地成为腐败的动力。

  楼市的调控一定要简单化，不要搞这么多的政策，国外那些楼市比较稳定的地区，没有一个像我们这样，层层都有一个住建委，每个项目的限制有如此之多，文件不断地发来发去。还是原来那句话，政策不再多，在于坚持下去。限购也好、限贷也好，都应该放开，前提就是房产税、交易税等长效办法发挥作用。如果什么时候形成了鼓励大家购房的时候，这个市场就是真的好了。

附录：

关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见 

京建发〔2013〕510号 

各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 

为进一步完善本市住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求，稳定市场预期，促进长效机制建设，根据《北京市人民政府办公厅贯彻落实<</span>国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知>精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2013〕17号）有关规定，经市政府同意，现就本市加快中低价位自住型改善型商品住房（以下简称“自住型商品住房”）建设相关工作提出如下意见： 

一、高度重视自住型商品住房建设和管理工作 

加快自住型商品住房建设，是本市贯彻落实中央房地产调控精神，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路，完善住房供应结构，下大力气做实中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要举措，对于当前稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展具有十分重要的意义。市有关部门、各区县政府要高度重视，切实做好加快自住型商品住房建设、加强自住型商品住房管理各项工作。 

二、加强计划管理，确保土地供应

自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，应明确一定规模的自住型商品住房用地，具体分解到各区县，并向社会公布。供地区位应按照“全市统筹、区域均衡”的原则，优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域，2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模。 

鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品住房建设项目。 

三、合理确定套型面积和价格标准

 自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。

 自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。 

四、明确销售对象 

按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，符合下列条件的家庭可以优先购买： 

（一）本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁。 

（二）经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。 

符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。 

五、加强销售和登记管理 

（一）房地产开发企业在申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，应在市住房城乡建设委网站和销售现场公示房屋套数、户型、价格等信息。公示期不少于15天。购房家庭应当在公示期内向房地产开发企业提出购房申请。对申请购房家庭的资格审核，按照本市住房限购相关规定执行。

 （二）自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监督。 

（三）自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。 

六、加强自住型商品住房的转让管理 

自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。 

购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。 

七、严肃查处违法违规骗购行为

 对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购自住型商品住房的家庭，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 北京市住房和城乡建设委员会北京市发展和改革委员会

 北京市财政局北京市国土资源局