阿里山小区先无偿续期到70年再说
马跃成
本来以为70年后的住宅用地问题不是今天人们讨论的事情,但是偏偏就有意外,在山东青岛的黄岛区竟然闹出了个20年的住宅土地使用权。国家规定的是70年期限,为什么青岛的黄岛竟搞出个与国家法律不一样的20年使用权,则会不是损害了广大业主的利益了吗?
据了解,青岛的阿里山小区的这个问题在全国确实鲜见。1990年5月19日,国务院出台了《国有土地使用权出让和转让暂行条例》,首次提出土地使用权的期限,即综合商业用地40年,公建50年,住宅70年。
1989年建设的阿里山小区,在国务院出台了《国有土地使用权出让和转让暂行条例》之前,但是当时国家允许各地在土地使用权出让上可以改革尝试。20年的土地使用权期限就是“改革尝试”中的结果,全国鲜见。
1994年的《城市房地产管理法》规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当最迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该块土地的,应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
但是到2007年,在首次提到住宅“续期”的《物权法》中,这规定又被“自动续期”取代。这么看来,如果届时政府部门没有对阿里山小区业主提出新主张,这个土地使用合同应该被认为是已经自动续期20年。既然已经续期,就说明合同继续生效,也就是说,政府部门没有法律依据证明自动生效的续订合同是可以更改的。
这样,如果当初买房时有土地出让金一项,那么就应当按照当初买房时的土地金在缴纳一次,但是如果当时没有出让土地进一项,只有房款一项,那么就说明土地出让金已经包含在了房款中,也就不用在交纳了。
即使按照试验转正的一般原则,在试验阶段结束后,应当把实验阶段的东西转入到正规的系统之中来,必定试验是临时性的。
阿里山项目是在没有土地试用期法律制度的情况下,临时制定的办法,既然后来有了新的正规法律规定,那么自然就应该废除临时性文件。就像国家不断清理过期的红头文件一样,一个问题不能同时有多个不同的约束法律规定。
以为如果认为阿里山的试验文件有效,就会牵涉到更多的之前的法律文书是不是也有效?当初设计这么个短期退使用权安排,也是出于要等待国家正规法律出台的意思。现在国家法律已经出台了,临时规定证实并轨也就是在自然不过的事情了。
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