北京房地产市场趋冷态势明显
现在市场上弥漫着很强的观望情绪，搜房网的调查显示，在高房价下的成交量萎缩以及部分城市房价松动的情况下，认为楼市开始下跌为39%左右，还有20%多的调查者认为“目前还不好说”。由此可见，对房市开始动摇的比例比之年初增加了很多。
一般认为，房价收入比的合理范围一般是3-6倍，也就是说，一个中等收入家庭用3年到6年的全部收入就可以买一套中等档次的住房。在发达国家，这一比例一般在3-4倍，而我国不少大中城市的房价收入比早已“越线”，北京更是多年高达两位数。在住房保障体系仍未完备的前提下，整体的房价高涨，已超过了多数人的承受能力，退市自然成为不得已而为之的选择。
一、“价涨量降”太多无奈
据北京市统计局的数据显示，全市1-10月份现房销售394.6万平方米，期房销售1253.9万平方米，分别比去年同期下降26%和5.7%。这个数字与前三季度相比，降幅分别缩小4.6个和3.3个百分点。其中，住宅现房销售286.3万平方米，下降32.8%；住宅期房销售1062.5万平方米，下降10.3%。下降幅度分别比前三季度缩小4.6个和5.2个百分点。
从11月份的签约量来看，期房日平均签约量保持在400套左右，相比10月份的日签约量少了100多套。进入12月的第一周北京市住宅新房周均交易量已跌至6月以来的谷底。这一周全市住宅新房签约量总计达2123套，同比前一周的2372套下降了249套，创下了今年6月以来北京市住宅新房周均交易量的最低点，达到了今年五一长假以来的周均最低值，甚至低于十一长假期间的交易量。
伴随着销售的冷清，却是房价的持续上涨。调查显示前三季度，北京五环路以内住宅期房均价为13754元。从分环路看，四环路以内住宅期房均价达到14744元/平方米，四至五环路为12655元/平方米，五至六环路为8529元/平方米，六环路以外为6079元/平方米,涨幅高出全国平均水平50%多。
11月新近取得预售许可的四环附近项目开盘价格，都已达到了15000元/平米以上。以住宅销售热点区域望京为例，11月初多数楼盘价格尚在16000元/平米的水平，到月底时已上涨到18000元/平米水平，而京城其他区域住宅销售价格变化大致仍在上涨过程中，11月北京房地产市场住宅销售价格整体仍在上扬。
二：“政策调控”紧锣密鼓
从投资的角度来看，新近公布的《外商投资产业指导目录(2007年修订)》将“普通住宅地开发建设”从鼓励投资类别中删除，还新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，这对抑制外资炒房大有裨益。
再加上今年以来的5次加息、10次调整存款准备金措施，以及9月末出台的提高第二套房首付比例的房贷新政，投资性需求得到一定程度的遏制。投机者和投资者的房屋持有成本加大，同时出手也变的困难。
国土资源部《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》规定，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。同时明确要求，优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
作为保有财产调控最有力度的物业税是否会在明年被提上日程倍受关注。物业税有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少投资性需求，还可把目前地方政府短期行为的土地财政改造成为长期行为的土地财政。有北京等多个城市连续多年“空转”物业税的经验，加快试点进入“实转”的可能性非常大。
另外调高土地闲置费标准；对囤积土地的开发商征收惩罚性土地闲置费；严格贯彻无偿收回闲置土地使用权；建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制等措施。对加大对闲置土地的清理力度也是非常必要的。
三、“总量供应”势如井喷
4月份共计有46个项目开盘，其中纯新盘上市7个，比3月涨一成，新增供应面积136.52万平米。新增供应量比3月份上涨了23%.目前住宅商品房仍有10万套左右尚未售出，其中，单价超过万元的不在少数， 而6000元/平方米以下的产品几乎绝迹。
今年上半年全市土地供应量达326万平方米，其中住宅用地（含两限普通商品房）288万平方米，同比增长24%，按照这个数字，新开工面积应该是上升，怎么反而会下降？
12月北京新开盘数量骤然增加，将有25个纯新盘集中入市，成为今年新楼盘入市最多的一个月。今年上市楼盘情况是：1月5个；2月8个；3月5个；4月9个；5月13个；6月12个；7月9个；8月10个；9月16个；10月14个；11月6个；12月25个。
今年1至9月，北京土地供应总量约3768公顷，完成全年计划（6300公顷）的60%。其中，住宅用地供应量约1000公顷，完成全年计划（1600公顷）的63%，比去年同期的832公顷多了20%。
据北京市土地储备中心网站提供的最新数据，截至11月22日，还有57宗地块、超过820.8万平方米的土地计划入市，其中住宅用地31宗，规划建筑面积约674.4万平方米。北京市国土资源局局长安家盛最近公开表示，目前市场上未形成供应量进行销售的土地尚有3000公顷，以容积率为3计算，可以供应8000万平方米的住宅。
四、 “房市疲软”初现端倪
今年北京推出的两限房中最贵的项目———丰台小屯馨城两限房仅有3家开发商参与投标，其中还有一家因投标价格低于招标底价而直接“出局”，而两家的报价均没比底价高出太多。这与前几次地王现象形成鲜明对比。土地供应高峰将至，小屯两限房遇冷预示着北京房市疲软出现端倪。
10月12日，北京通州半壁店两限房项目开标也曾遇冷。与以往两限房地块至少5家开发商同场竞争的紧张气氛不同，投标该地块的开发商也只有3家，是今年两限房地块投标单位最少的一次。
12月14日广营乡清河营村的住宅及配套、商业金融(1号地)项目用地，建筑面积662219.813平方米，是2007年出让的建筑面积最大的一住宅地块。由于参加投标的开发商仅两家，按招标规定必须达到三家开发商投标才能进行开标，结果也流标。
与以前动辄每周上涨数千元的火暴相比，进入12月以来，京城楼市价格“飙升”近日渐趋沉寂，为促进销售，个别楼盘推出多种优惠活动，甚至开始暗降。受成交压力的影响，部分项目的价格有所回落，一些高档楼盘优惠及打折幅度也较往常加大，楼盘变相打折的情况越来越明显。
市场上供求关系决定一切，今年的房地产市场始终没有再现以往火暴的的销售场景，随着宏观调控政策的愈加严厉，金融、税收、土地、行政等多种手段效应，还在观望中的买房者会继续观望下去，而不少耐不住的开发商和投资客只能放盘套现，这些因素的叠加效应导致楼市迅速降温已经不可避免。
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