据报道，近期北京东部最大的经济适用房项目—翠成馨园划入经济适用房以租代售的范畴，其中建筑面积为84万平方米的两个区域已原则上确定为租赁型经济适用房，不对外销售。这种“以租代售”方式的运行，将有效遏制经济适用房政策实施过程中的许多问题，同时，也使经济适用房本身的尴尬地位得以改变。

      经济适用房确实是个好东西，但自从出现了经济适用房，房地产市场就变的复杂起来了，这项政策长期以来没有得到正确的贯彻落实。名义上是给中低收入者准备的房子，而实际上很多的房子被开着宝马、大奔的人买走了，一人购买多套经济适用房的情况也不鲜见，把经济适用房当成投资工具、出租的情况就更普遍了，甚至把经济适用房号作价十几万元出售的事情都有，而真正需要经济适用房的很多中低收入人群却难得弄到一个指标。

      实际上，经济适用房的市场行为除了价格偏低，在准入和出售政策上都没有严格的限制，虽然有了一些规定和政策，但执行起来也是疲软的很，经济适用房成了继福利分房之后的又一个分配不公的社会焦点。其主要原因一是进入资格审查不够准确，资料来源也不可靠；二是本身定位不明确，圈内圈外没有一个明确的界线；三是保证准确运行的法制环境不健全，在出现问题后，找不到解决的法律依据；四是经济适用房的赢利性功能还比较强，无论是政府还是开发商在建设中的围绕经济利益的指标考虑的太多，比如户型的选择、地理位置的确定、公共设施的建设等。

       进入资格审查确实是一个难题。由于没有一个完整的收入、信用体系，随着民营经济的发展和人事制度的流动化，以前的单位制度也面临被瓦解的局面。审查部门的法律地位和工作权限的限制，导致相关部门难以掌握申请人的真实收入数据，更不用说名下各种财产的变化情况了。以前单位分房时的假离婚、隐瞒房产、一本多户或多户一本等手段，在经济适用房申请时会有更大的发挥余地。

      面对大量的购房申请，有关部门根本无力去一一亲自调查核实，只能寄希望于盖章单位的把关以及社会上的举报，现在社会生活的分散化以及个人行为的隐私化，一般情况下了解情况的人可能根本就不知道别人的买房意向，即使知道了又有多少人愿意举报呢？何况别人的买房行为没有危害到自己的利益。而普通人更不可能对一个不认识的人提出资格质疑，同时居民的收入也在不断变化，如果真的严格执行起来实在是太难了，任何一个政策的实施必须考虑其成本，这么多年以来每年都有300万平米的经济适用房开工。而被纠正的非法住房也才区区可数的那么几套。

实际上，法律制度严密的情况下，只要依法办事没有解决不了的难题，国外和香港地区的经验可以证明，通过隐瞒实际收入、编造虚假资料骗购政府低价房屋的，均以诈骗罪论处。

      一些发达国家的个人所得税率比咱们高出很多，但偷税、漏税的情况并不普遍，原因就是惩治性的措施让人不敢贸然违犯。咱们也不是傻子，如果骗购经济适用房的风险太大，就不大会有人愿意以身试法。

      现在咱们面临的还不仅仅是一个骗购的问题，实际上整个系统的各个环节都有不完善、不准确、不好操作的问题。在这种情况下，资格审查在短期内难有突破。资格审查方面存在的缺陷非常容易导致“鹊巢鸠占”，不符合条件的人购买了经济适用房，以及利用价差炒卖赢利等行为的发生。由于经济适用房进入了投资领域，也就成为了助推房价高涨，引发社会不满的一个策源地。

      据了解，目前北京经济适用房较为集中的回龙观地区，满5年的二手经济适用房价格已经高达7000元／平方米左右。按现行经济适用房再上市相关规定，满5年经济适用房上市出售需缴纳总价10％的综合地价款及其他相关税费。回龙观地区一套当初购买价为2650元／平方米的经济适用房，目前按照7000元／平方米的市场售价，即使缴纳10％的综合地价款，其年投资回报率仍能高达25％左右。面对高房价上升带来的高收益，经济适用房的需求集中度还会进一步强化，比如宋家庄地区的经济适用放只有4500元/平米左右，而同区域的商品房已经达到万元/平米以上，看来在政策细则出台之前，在法律环境不完善的情况下先改售为租还是一个切实可行的有效办法，有效抑制购房的投资需求、保证低收入人群的住房要求。

     前些年的公有住房出售政策把中国的住房私有化率提高到了世界的较高水平，而在一个经济并不太发达、人民收入并不太富裕的国度里，过高的住房产权私有化，实际上还加大了人们的经济负担，这也就是为什么人们的收入增加了、统计上的恩格尔系数也减低了，但人们的幸福指数却不升反降的原因。

      大量的住房商品化在不断刺激人们拼命买房的同时，把房价就不断地推向了新的高度，这样的结果是人们的买房愿望越来越旺，而实现这个愿望也变的越来越难。同时由于现实条件下，人们工作岗位的强流动性，任何人也不可能把自己的购房行为推进到与工作调换同步的程度。因此在一地有住房，而工作在另一地的情况就十分普遍了，从而造成自己有的住房只好闲置，而自己需要住的地方没有房的情况。

      自然界有一个黄金定律，住房的租售比例是不是也可以应用一下黄金分割法试一试，保持一定的公有住房或经济适用房出租不失为一个明智之举，当然绝对叫停经济适用房出售肯定不是一项长久的政策，但面对久调不降的高房价形势，这也实在是一个无奈之举。