宋家庄之放和西三旗只供的玄机

     往年北京的房市基本上是由任意涨价的商品房控制的，所谓的经济适用房项目因为拆迁的需求量太大，每年不超过300万平方米的建筑规模始终呈现供不应求的局面。开发商按照政府标准补贴拆迁居民，而就地起来的楼盘由于单价高的离奇、再加上户型面积太大，能够回迁原址的市民就少的可怜，最后外迁经济适用房的费用还要政府买单，造成政府主导的经济适用房成了为开发商安置拆迁人口的专项政策，经济适用房也就成了拆迁安置房，一般中低收入家庭买房的希望越看越远。

     在经济适用房不能充分保障的情况下，一些人开始转向通过贷款购买商品房的办法解决住房问题，商品房市场上的热度也就越烧越旺，房地产市场的乱局从此而生，这也就是调控总也不见效果的原因之一，开发商讲的供不应求的现象也有这方面的原因。
    

     今年初本人曾推测今年的调控政策可能从给需求设限开始，因为正像主涨派所说的，可建房屋的土地不是无限的，而人们的需求可能在利益的追逐下不断高涨，越涨人们越买、越买房价越涨。但是人们的实际有效需求终归还是有限的，在一定的经济条件下人们不能把力量全部投放到房市上去，那样只能使人们的实际幸福指数降低，因此这就要求调控、要求规范人们的购房行为、要求人们理智的对待房地产市场的变化。

     从最近北京方面出台的各项措施来看，有逐步控制房屋购买力的趋势，虽然还没有出台比较强有力的购房限制措施，但限价房的三个条件就已经把很多的购房需求给划到圈外了，最主要的是把投机性购房需求排除再外了。这三个条件是：本市户口；中低收入家庭；重点工程安置居民。这样的范围已经非常小了，要知道往年北京的房子应该有35%是被外地人买走的，而外地人进京买房又大多出于投资目的，因为不大会有人到北京买套高价房来养老的，毕竟在北京的生活成本太高了，即使有钱人也不大会背井离乡到一个自己还很陌生的环境中了却残年。

     三个条件实际上也是北京政府重点解决的对象，这些大概也就是所谓的真正的有效需求了，在保障这部分人群的购房要求后，圈外的购房就可以不受限制地购买开发商的高价商品房了，但有值得期待的限价房，自然对高价房就是一种冲击。这也是限价房的另一个重要作用，即拉低普通商品房的销售价格。

     与这次的限价房销售对象主要限定在市重点工程的被拆迁户不同，今年对于经济适用房的销售问题却敞开了口子，最近北京市建委负责人就表示，经济适用房将不再只提供给拆迁户，任何符合条件、并通过建委四级审查的中低收入家庭，均可购买。这也就预示着北京将提供足量的经济适用房房源，同时必将对经济适用房的申请者进行严格的审查，限制其准入资格，严查过去那种一人买多套和高收入人群买经济适用房的问题。实际上这次政府的政策调整的主要点放到了落实上。只要严格履行政府的准入标准，虽然已经放开了申请的范围，但也不会大量增加住房需求，同时，由于限价房的存在也会使经济房减轻压力。

     总之，经济适用房和限价房的夹击下，北京的房地产市场的逆转是不可避免的了，高房价的市场是越来越小了，投资的需求也就没有了投机的动力。肯定地说，随着房地产市场的进一步理性化回归，房地产的销售对象也会逐步扩大。