房企“龟兔赛跑”，冯仑最具冠军相！

到底应该快点跑，还是慢点走？这是一道摆着所有企业面前的难题，房地产开发企业亦逃脱不掉。如果截取一些房企发展历史的片断，既会看到那些快跑者洋洋得意的面孔，如2004年的顺驰，也会发现飞人摔跟头的狼狈不堪，如2006年的顺驰。同理，慢走者在不同的市场环境下，也会有开心与郁闷的不同表情。从一定程度上讲，这有点像龟兔赛跑，只有到终点，才会决出胜负；做企业，永远没有终点，只能比比谁将走得更远。

众所周知，近一个时期开发商们的日子不好过，资金紧张成为大家的共症。原因很简单，自去年第四季度开始，部分城市房地产市场开始下行，加之地震灾害的负面影响，不景气已波及全国，尤其是一二线城市。一方面销售资金回笼迟滞，另一方面去年很多企业争相圈地，导致今年应付的土地出让金和开发费用负担沉重，外加从紧的货币政策使银行信贷和资本市场融资不畅。结果是，中小企业急如热锅上的蚂蚁，大企业亦开始转让土地和项目以求缓解资金压力，连万科、富力、恒大这样的实力派也难以免俗。“兔子”们似乎正在为曾经的狂奔，付出现在“腿抽筋”的代价。

近期，由中国房地产及住宅研究会、北京大学不动产研究鉴定中心等五家机构共同发布的《2008年沪深房地产上市公司抗风险能力10强》和《2008年沪深房地产上市公司成长能力10强》两个排行榜，颇有一番与此相关的研究价值。前者体现的是企业活命的能力，可称之为“龟派”，后者体现的是企业跑路的能力，可称之为“兔派”。

企业的抗风险能力是指在市场环境、宏观经济政策、不可抗力以及产业发展周期等条件恶化情况下维持正常运营，并保持企业长远发展的基本素质。排行榜主要考察企业长期偿债能力、短期偿债能力、现金流状况以及企业营运效率四个方面的能力。“龟派”排名前10的分别是陆家嘴、亿城股份、中粮地产、万通地产、天房发展、上实发展、广宇集团、万科、新湖中宝、金丰投资。

不妨分析一下“龟派”企业的特点。排名前10位的企业大致可分为两类：一是国资控股企业，包括陆家嘴、中粮地产、天房发展、上实发展、金丰投资；另一类属私人资本控股企业，包括亿城股份、万通地产、广宇集团、新湖中宝；只有一个万科有些另类——股权非常分散。

国资控股企业在经营战略上比较保守，区域性国企尤其如此，陆家嘴和天房发展的业务分别局限于上海浦东和天津；从资金上分析，大型国资企业要比其它企业乐观许多，他们背靠当地政府和母公司的支持，有条件获得许多优质资源，陆家嘴和天房发展都是多元化经营，赚钱的门路不少，卖掉一块优质土地便能过上几年好日子。比如，截止2007年底，陆家嘴的资产负债率为35%，现金存量达41亿元，每股现金存量为2.24元，企业资金相当充裕，根本不需要再融资。中粮地产背靠央企母公司，“大树底下好乘凉”，在进行全国扩张的情况下，财务状况依然较好。至于金丰投资，近几年业务萎缩，只能维持短期的安全状态。

私营股本主导的房企，同样可以很好的控制风险。亿城股份和万通地产，典型京派开发商，企业战略偏理性，擅于合纵联横，扩张步调稳健，尤其是万通自从傍上泰达这个大款后，在天津发展势头良好。广宇集团和新湖中宝，典型的“浙派”开发商，精明而灵活，广宇集团是去年在内地IPO的两家企业之一，业务布局以杭州为主，兼顾三线城市，受市场波动影响较小。这四家企业，与富力、碧桂园、恒大、金地这些“南派”地产商的高速扩张相比，发展节奏适中。

接下来，再看看“兔派”们的特征。企业成长能力是指随着市场环境的变化，企业资产规模、盈利能力、市场占有率持续增长的能力，主要反映了企业增长的速度及未来的发展前景。根据2007年公司年报，排名前10位的企业分别是：万通地产、中体产业、中天城投、广宇集团、绵世股份、保利地产、金地集团、东华实业、华发股份、泛海建设。

若论企业规模和实力，这10家企业多数排名并不靠前，但他们2007年的发展速度却非常惊人。位列首位的万通地产的主营收入同比增长7.7倍，通过增发后股本规模扩张了252.08%，净资产增长了193.6%；中体产业凭借“奥林匹克花园”项目在全国快速扩张，2007年净利润增长高达264%；其它8家企业销售额和净利润增长率都超过100%。这些企业有一个共同的特点：股权结构分散，企业治理结构较好。

经过几年的宏观调控之后，尤其是眼下楼市低迷时期，房地产企业都认识到了稳健经营的必要性，但另一方面，在竞争日趋激烈、优胜劣汰加剧的时代，不进则退，经营战略过于保守，必然会导致行业地位下降。正由于此，以前顺驰的“脱兔”战术已被证明风险极大，而陆家嘴股份这样的“老龟”做法也并不可取（近几年综合实力排名持续下降）。比较这两个榜单后，会发现一个有趣的事实：万通地产和广宇集团同时出现在两个榜单中。这也就意味着，这两家企业同时具有龟的稳健与兔的敏捷——众多地产商追求的理想境界。

其实，观察近几年香港地产大佬在内地发展策略，就能明白这个道理。与万科、金地、碧桂园、保利等内地巨头相比，新鸿基、长和系、太古、恒基兆业、新世界等企业在内地扩张速度并不快，他们依然坚持“精选细拣”、“质重于量”的拿地原则。原因在于，他们多已历经半个世纪的市场风雨洗礼，即使在亚洲金融危机的腥风血雨中也成功地熬了过来；况且，在内地投资中也曾遭遇过挫折，他们多数在上世纪90年代初进入内地市场，却在之后几年中苦苦挣扎。许多早已到手地块被迫拖至本轮市场繁荣期才得以动工，著名的汤臣一品和上海国际金融中心项目皆如此。

龟兔赛跑，双方谁都有赢的可能性。如果地产商能同时融会二者的优点，则无论市场潮起还是潮落，都能成为持续向前的优质企业。少赚低风险的钱，比多赚高风险的钱，更有价值。

本文发表于《中国房地产报》专栏

不救股市，也得救楼市！