2009新年伊始，中农工建四大行给已经买房的“房奴”们的大礼，就是“已经购房的房贷利率七折优惠”，变面表面上看来似乎只有已经购房的客户才享受优惠，其实，背后另有玄机。

1、二手房贷市场2009年竞争更加激烈

2008年底前的降息周期，已经让在房价攀升最快的2006年2007年买房的人大受损失，一方面要面对已经购房的价格持续下跌的现实，另外一方面又要面对利息下跌的事实，在2008-2009年房价下调的阶段，这双重损失着实让这两年的已经购房的人变成“房奴”，因此现在银行的利率下调，在过去两年里没有分到房贷蛋糕的小银行开始动员客户把自己的房贷从大银行“搬家”，并给出种种优惠及补助，大银行的应对措施只有被动应战，最终房贷利率的七折意味着大银行也最终被拖下水。市场是公平的，当然竞争是残酷的，先赢不算赢，最终银行的竞争还是靠赢取客户。虽然大银行主动向自己的客户示好，这是一种两难的割肉选择，不过我认为中小银行还有进一步折扣的空间，相信存量房贷的市场在2009年将会竞争更激烈。

2、已经在尝试“二套房贷”门槛突破

不过从四大行的公开利率优惠来看，我们或许离二套房贷门槛破冰已经不远了。众所周知，“二套房贷”门槛是制约买房人的重要因素，这个门槛让买第二套以上住房的人多付出可能高达30%以上的成本，当然令买房人望而却步。国务院针对近期房地产“量价齐跌”的救市措施中，所谓“改善型”、“普通住宅”等模棱两可、似乎而非的边界也给银行、地方政府留下很大的操作空间。按照过去要求，只要贷过款，无论是否还清均属于“第二套”，这次四大行公开房贷利率七折优惠，说明过去房贷搬家的“枱底操作”公开化得到默认，把“有贷款但是已经结清”的客户不算“第二套”作出了突破，银行信贷的操作空间豁然开朗，因此，我认为下一步“第二套”门槛限制的突破为期不远。

    银行骨子里从来都是给有钱人服务的，所谓“晴天借你伞、雨天收你伞”，房贷始终算是优质贷款，绝不是次贷，这也是银行在2009年利润的主要来源，因此拉动住房消费，当然应该鼓励有钱人买第二套、第三套或更多，银行自然懂得可以通过买房人收入资质的审查来防范风险，因此，我们乐见市场有实质的刺激措施出台，这样才能真正让房地产市场“破冰”。

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