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房地产调控到底为什么?

(2013-02-21 14:12:27)
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杂谈

 

事实证明,近年来的房地产调控并未使房价下跌,反而越调越高。而每当房价上涨的时候,调控就又一次加码。现在,开始采用扩大房地产税征收范围的方法加大房价控制力度。但重庆和上海的试点表明,房地产税的征收并没有真正抑制住房价的上涨,但即使没用,好像也得加税。

且不说房地产税是不是可以达到抑制房价上涨的目的。我是想说,请不要假借压制房价之名,行增加税收之实。因为,政府从房地产上拿走的财富实在太多了。还要继续增加吗?中国GDP不到52万亿元,政府税收收入超过10万亿元,这还不够花,还要让老百姓从住房上支付更多成本给政府,这实在是个不小的问题。

说到房地产的问题,我们依然认为是政府收入体制改革的问题。有调查统计显示,商品房从拿地开发到卖给购房者,其中涉及到向各级政府缴纳的税费一共七大类具体37项,占整个房屋销售金额比例低则50%,最高甚至超过70%。这37项税费成本中,比例较大的是土地出让金和各种税款。由于全国各省市收取标准不一样,企业负担并不完全一样,平均水平占到卖房款项的50%以上。

这是事实吗?提出这样的疑问是迄今为止官方从未予以确认,而信息来源都是地产商或有关专家的口述。所以,降房价是可以通过市场的方法可以解决的问题吗?我看不是,关键是政府是不是能够真正做到让利于民。就按平均值计算,各级政府从地产商那里拿走了老百姓购房款的50%,继续增加恐怕不太好意思了,于是反回头来再从购房人身上打主意,征收房产税,这是不是也该有点难为情?

我记得,贾康等财政方向的专家们,在论述房产税征收必要性时指出:征收房产税的目的是使政府收入转换――从土地拍卖收入转向房产税收入,使政府收入不依赖土地拍卖。但我们从上海、重庆的情况看,是这样吗?其实是土地拍卖收入一分钱都没少,同时又增加的房产税收入。

还有一种说法是:许多城市已经无地可卖,必须通过房产税补足政府收入。是这样吗?从统计数据上看,我们无法证明上海等缺地城市房地产开发规模的减少。而很多城市把上世纪80年代建设、存续仅仅20多年的房子都拆了,然后再建更高档的房子,卖高价,这不是中国房价上涨的重要因素吗?不去改变这样的情况,天天从地产商、购房人那里打主意,美其名曰市场化调控,岂不越调越糟?

我不大愿意说房地产的问题,因为一说起来就不得不批评政府。就拿此次调控而言,之所以房价再次出现大幅上涨,那不是报复性反弹吗?为什么会这样?还不是为了大幅增加保障房建设,而大幅压制商品房建设,从而平衡房地产投资的必然结果?

投资平衡了。就是说,保障房建设投资规模挤置换商品房的投资规模,但殊不知,投资平衡了,商品房供给减少了。加上,保障房和商品房的需求主体根本不一致,这势必导致商品房供求失衡。当然,政策也一直在压制商品房需求,但当所有期盼降价的需求者永远看不到降价希望,反而看到房价还在上涨的时候,集中的爆发性需求释放,在我看,这正是本轮房价快速上涨的主要原因。

遗憾的是,此次房地产调控措施,好像依然是药不对症。

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