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陈劲松:七张图看中国房地产

(2017-01-10 12:35:26)
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杂谈




《胡葆森:顺天时、借地利、求人和》中,建业地产董事局主席胡葆森先生与大家分享了他的大道:「厚德载物」与「顺天时、借地利、求人和」,都是亘古不变的真理。


而我们这一篇「和未来好好谈谈」——中城联盟论坛嘉宾演讲文章,来自中城联盟现任主席、世联行董事长陈劲松先生。


演讲|陈劲松(中城联盟轮值主席、世联行董事长)


2016 年,中国房地产成交额突破了 10 万亿,增长了近 30%,这是一个巨量的市场增长。

在过去一年里,车辆交易额增长 9%,电商虽然火爆,总成交额也就增长了 20%。唯一超过房地产的是增长了 50% 的快递行业,但是快递的基数太小,很难跟房地产相比。

如果要跟未来好好谈谈,就得看过去一年中国房地产的数字到底告诉了我们那些事情?又有什么样的规律?接下来,我用七张图,解释一下这些规律。



我们说热度看上门。「世联行」(房地产专业咨询的服务机构)有 1600 个门店,调控以来,一线城市的上门量下滑 68%,说明了调控是有效果的。之所以过去的限购没效果,而现在的有效,那是因为「戴维斯双杀」(在市场投资中,价格的波动与投资人的预期关联程度基本可达到 70%-80%)起了作用。



新政之后,每一个楼盘的成交套数都在迅速降温,只有一些没有受到「戴维斯双杀」影响的城市回暖升温,这就是中国目前调控带来的盘均。我们之所以要看盘均,是因为只有研究每一个盘,我们才能说清楚我们的市场。



这是销售情况跟招拍挂(指我国土地使用权的出让方式:招标、拍卖、挂牌和协议方式)土地的供应情况。去年 10 月份,我们必须立马出台政策调控,就是因为全国土地供应的情况,出现了一个自 2010 年以来的大拐点——我们销售的土地面积,比可以供应的土地面积多。

2016 年其实发生了很多变化,可是我们完全不知道,还在猛去库存,实际上市场已经翻转了。

2016 年,一线城市出现「地王」,是因为销售面积远远超过当年的土地供应面积。现在一线城市主要靠旧城改造,土地招拍挂已经完全失效。二线城市一下子成为招拍挂的主力,开始创造「地王」。



政府歧视住宅、偏爱商办,造成商办物业全部积压,不止是在三四线,在主要二线、甚至一线城市都是这样,这是非常糟糕的。

34 个城市,商品住宅销售额占全国 43%,还不止如此——最新的数据是在 45-46% 之间。也就是说这今年房地产的 10 万亿成交额,34 个城市占 万亿,其他剩下 380 个城市分享另外 万亿,这也就是中国房地产冰火两重天的原因。

我们这个行业必须要仔细研究未来的供求,这时候,我们发现现在城市的等级划分方法不太正确。

比如惠州,按照分法就是四线城市,跟吉林市人口一样,但是去年惠州市的总体销售额是吉林市的 12 倍。同样量级的城市,销售金额差 12 倍,显然一二线、三四线的分级规律完全是错的。

我们应该看的是供销比(土地供应与土地销量比):供销比在 1-2 之间,就是中庸;销量大涨,供销比会接近 1,而当供销比大于 时就要小心了。



城市 线,我们看的是历年规划建造房子的面积,与销售面积的差。所谓一房一策,对某些城市就得猛打,因为我们压不住。



而有些城市却一派光明,没有任何问题。



接下来我们要看的是土地供应情况,所谓「边际出问题」,就是这个房地产企业挺不住,就崩盘了。去年花钱最多的就是房地产企业中的地方国企,但是地方国企崩不了,所以说管住国企,才能管住地王,地王都是他们创造的。

雄心指数,就是在这一年,这家公司招拍挂时付出的钱和销售累计收入的比。国企最高,民企里面比较勇的就是闽系。而大中型开发商、百强企业一点问题都没有。出问题的是全国其他城市,他们的雄心指数是 44.9%,用了接近业绩销售的一半资金买地。

通过这点,我相信房地产没有崩盘,2017 年企业依旧有很多好机会。



我们再看都市圈,上车盘(90平米内、首次置业)指数一枝独秀:北京 334 万元,廊坊 79 万元;广州 184 万元,佛山只有 64 万元。

这些核心城市和周边城市比值关系增加,就会开始发生融城的现象。如果大都市圈融合,旁边的价格就会迅速上涨。比如说深圳涨到惠州的 倍了,惠州的房价就要涨,但是如果还保持在 倍以内,惠州的房价就不会上涨,这就叫做「潜力看峰均比」。

整个大都市圈孕育着大量的机会,去年惠州的成交面积是吉林七八倍,大多都是深圳人买的。其中惠州的惠阳长得最厉害,因为地铁要快通了。



房屋的首置年龄是个非常重要的问题,2012 年,深圳首置房子的平均年龄是 33 岁,现在是 36 岁,二线城市也普遍在 35 岁以上了。

不过,并不是每个人到了 36 岁都可以买得起深圳 90 平米的房子。而且我们现在已经进入租赁崛起的时代,很多的深圳人、尤其是高级知识分子已经选择了租房的生活状态。

不管是房屋首置年龄提高,还是选择租房,都意味着在大学毕业之后,他们至少有十几年会租房。年轻人的租赁需求迅速扩大,租赁市场崛起,就是一个巨量市场,所以说「租售看年龄」。

我一些重要城市已经是资产市场了,资产受边际影响,新增一点成交量,也会使整个城市的财富一下子就上来了。



七张图汇集成一句话就是:热度上门、市场盘均、调控双杀、量在价先、久盘必跌、价格取决于供销比、城市看聚集、潜力峰均比、资产重边际、崩盘由杠杆、租售看年龄。

根据 1 月 7 日《和未来好好谈谈》公开演讲整理


更多嘉宾演讲内容

【未完待续】


中城联盟第一任轮值主席、万科集团董事会主席

中城联盟第三任轮值主席、建业地产董事局主席胡葆森

中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松

罗辑思维联合创始人兼 CEO 「脱不花」李天田

著名主持人、中国传媒大学教授崔永元

中城联盟第二任轮值主席、万通控股董事长冯仑


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