保障房难以承受高息筹资风险

   2011年行至中段，1000万套保障性安居工程建设任务进入执行的核心期。在资金和供地的双重压力下，地方政府为了完成任务各出奇谋，高息借债、商品房配建、整体打包给大企业等等现象开始浮出水面（5月24日 《21世纪经济报道》）。

   我们不妨先从正面解读。地方政府为了完成保障房建设任务“各出奇谋”，说明中央保障性住房建设要求之严、力度之大，说明地方政府已经开始行动起来了并且在绞尽脑汁加快建设，说明一个加快进度、全面落实完成好保障性安居工程建设任务的好局面正在形成。地方政府认识上去了或者既是被认识上去、动起来了，是保障性住住房建设的最大喜讯。

   从报道中分析，一些地方政府为了解决保障性住房建设难题，确实探索出了一些好办法、好路子，比如贵阳市。该市在解决保障房建设中最大难题—资金问题时就有一些好的做法。通过发行政府债券募集、向国家开发银行贷款、吸纳信托基金参与保障房建设以及政府捆绑企业共同完成保障房建设等方式。特别是在鼓励民营资本参与保障性住房建设上采取的三种形式非常有创新，具有示范和借鉴意义。

   据住建部估算，今年1000万套保障性住房建设所需资金至少1.3万亿元，初步匡算资金缺口在8000亿元。地方政府应该发挥三项主要筹资功能：一是财政资金适度拨付一部分、土地出让金增加一部分，二是充分发挥好拥有土地供应的最大优势，三是发挥好政府统筹社会各方力量筹资的威力。仅发挥好土地一项优势，就能大大缓解资金困境。现在土地一般占据建房成本30%以上，如果政府采取土地入股形式，就可以解决1.3万亿元保障性住房资金需求的4000亿元。再通过土地吸引社会资金、开发商资金等进入保障性住房建设，就会大大缓解保障性住房建设资金缺口问题。比如：贵阳采取的形式就非常之好：土地由行政划拨取得，政府以土地价格的优惠额度折算为资本入股，社会力量以项目建设投入资金入股的方式共同筹建，按比例分享产权或经营收益权；政府免费划拨土地，由社会力量代建，建成后政府回购，保证社会力量一定的利润率。贵阳市住建局人士表示，贵阳市的保障房建设资金缺口目前已全部填补。

    实际上贵阳市在保障性住房筹资上还缺了一大块—商业银行信贷资金的支持。如果充分发挥好商业银行信贷资金支持作用，保障性住房资金困境就会变成光明前景。这里面关键在于建立保障性住房建设、分配、后续管理的一整套机制。笔者建议政府只能在建设分配上起主导作用，既是建设也必须采取市场化手段，让开发商有利可图。后续管理应该完全市场化。比如：政府回购经济适用房时至少给予开发商5%的利润空间和管理费用，此外，开发商应享受保障房建设过程中土地出让金的优惠和所得税的返还等，保障房项目配备的商业网点、店铺也将通过出租以及出售的方式为企业增加收入。后续物业管理应该商业化经营，只要不高于社会平均物业管理费用即可。保障性住房虽然是政策性运作的，但必须商业化经营。这样才有开发商敢于介入，才有各路资金敢于渗透。

    需要提醒的是，高息筹资切忌渗透到保障房建设中。比如：集合资金信托计划中高达两位数的高收益率产品筹资就必须慎用。保障房的收益率一般在5%以下，与高达两位数的筹资成本差距太大，并且保障房回收成本在20年左右，而信托计划一般在一到两年时间。回报率悬殊，时间周期不能对接，并且可能大大推高保障性住房建设成本，使得保障性住房回报率下降，挫伤建设者的积极性。暗藏的各种风险可想而知。因此，高息筹资决不能渗透到保障房项目里，保障房本身也难以承受高息筹资风险。