警惕房企近八千亿债务的金融风险

    A股市场所有112家上市房企（剔除变更主营业务的ST兴业）的“中考”成绩单全部出炉。这112家上市房企2010年上半年实现营业利润241.71亿元，较去年同期的189.99亿元上涨了27.22%。然而，在靓丽中报的背后，却是累计负债逾7836亿元的巨额债务。

   中国房地产调控在经过争论、反复、拉锯、徘徊后，终于在中央以及有关职能部门的大力推进和坚定不移的调控态度下，所谓的坚持“调控派”占据了上风。楼市调控不可逆转，房价应该理性走低的趋势渐渐明朗，渐渐形成市场共识。虽然不甘死心的个别开发商还在做小动作、还在“零星放枪”，但无奈大势已去，唯一出路只剩下“臣服”。

   上半年112家上市房企利润增长较同期上涨27.22%，主要是去年底、今年初房价恶性上涨，房企开发项目的滞后效应所致。高房价时期项目带来的收入，正好计算在了这个半年报周期里。在看到房企这些亮丽的成绩单的同时，笔者更加担心的是，在成绩单背后近八千亿元人民币巨额负债风险。上市房企近八千亿巨债，一方面说明我国房企受到高房价带来的暴利诱惑之无限度扩张的程度，另一方面这些巨额负债在高房价继续走高时期风险也许一时难以暴露，但是，在房价走低甚至徘徊时期，其金融风险可能凸现出来。对此，必须引起金融监管部门和金融机构的高度重视。

    笔者分析，房企近八千亿巨债主要应该来自两个方面：一是商业银行贷款，二是信托集合理财产品融资。这两个渠道的融资，有还债期限并且有利息和产品回报率。如果到期不能归还本息或者不能兑付到期信托理财产品本息，那么，必然形成不良金融资产，风险就将立马显现。而房企归还银行贷款和兑付信托产品本息的主要资金来源：一是开发的住房项目顺利销售回笼的资金。但是，当前，房价处于拉锯状态甚至部分城市开始走低，而开发商这批住房项目大多都是在高地价甚至地王时期建设的，如果在价格低位销售必然难以收回成本，因此，开发商就死顶住高房价不降价销售，这是造成住房交易量下降的根本原因。不降价销售，就无法回笼资金，也就无力归还银行贷款。二是通过股市再融资筹措资金归还贷款。而无论是增发还是发债，股市融资这条路子也基本被监管部门堵死。两大还款来源都无着落，八千亿房企债务出现风险的可能性极大。

    而一旦出现风险，最终买单者可能是金融机构。因为，房企融资的主要目的是开发住房项目。这些巨额负债背后是由房地产项目支撑的。一旦还款出现问题，房企最终可能采取破罐子破摔的办法，即把房地产项目所有权让渡给金融机构，金融机构最终收获了一批大幅贬值的房地产固定资产。贷款本息肯定缩水，肯定出现不良金融资产。如果是通过信托集合理财产品融资，那么，融资项目到期后，购买者赎回时，一旦房企无法筹措备付资金，将造成产品购买者的投资风险，但是，由于信托公司为了维护自身声誉，也不敢给众多造成损失，只有采取发新产品筹措资金来归还老产品的办法，使得风险越积越大，最终酿成一个大金融风险。这种情况已经出现，应该引起有关监管部门的高度重视。

    笔者注意到，近期又有迹象显示，全国楼市呈现越来越明显的量价齐涨的态势，虽然被有些媒体说成是假性上涨，但是，无论如何都将招来中央一些系列新调控措施的出台，比如：社会议论许久的房产税，近期出台迹象非常明显。在这种情况下，房企股市再融资、银行贷款以及信托产品融资渠道都被监管部门收紧，这很可能造成盲目扩张的房企资金链条断裂，近八千亿元巨额负债可能很快显现出来。因此，必须警惕和高度重视八千亿元房企负债可能出现的金融风险。

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