加载中…
个人资料
刘仰
刘仰 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:45,001,275
  • 关注人气:242,773
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
正文 字体大小:

负债容易形成房价泡沫

(2008-03-29 00:03:34)
标签:

房价泡沫

负债

开发商

银行

财经

分类: 经济

    在中国房地产领域,有一个著名的故事,说的是两位老太太。一位是中国老太太,另一位是美国老太太。这个故事很简单,几乎连情节都没有。内容是说,中国老太太在临终前说:我终于攒够了买房子的钱。美国老太太在临终前说:我终于还清了买房子的贷款。言下之意,两个老太太一辈子做同样的事情,但美国老太太一辈子都有房住。很多人把这个故事当成贷款买房最好的宣传,参与这个宣传的,有消费者,也有开发商、专家、银行等吹鼓手。

    这个故事最容易令人迷惑的地方在于,它把结果和过程割裂开,却又拿两个不同的东西在作比较。而且,它还是在一种假想的、最优化的经济模型中做比较。但是,这个故事也许可以看成是中国房地产泡沫的起点:买房的欲望。原先没考虑买房的,通过这个故事,开始考虑了;原先有房的,参照美国老太太的标准,开始考虑大房子了;原先两代、三代人合住的,现在开始考虑分家了;……这是房地产的泡沫的萌芽。

    然而,不管欲望怎么被放大,满足欲望都需要具体的东西,于是,开发商上场了。开发商一般都有一点钱,但不够真的盖房子,有的连买一块地都不够。于是,政策允许开发商购买土地使用权时,只需先支付一部分,不用付全款。在不同的历史时期,这“一部分”的比例不太一样。然后,开发商就没钱了。于是,银行上场了。

    开发商将未付全款的土地,抵押给银行,从银行贷出一笔钱。房地产泡沫自此开始形成,但还是一个小泡泡,可以算作第二级泡沫。在这个阶段,有风险的是开发商和银行。这两个家伙便开始考虑如何转嫁风险。开发商拿了银行的钱,搞了一些基础工程,又没钱了。如果他此时退出或倒闭,开发商和银行的损失都很大。避免损失的唯一办法,就是找到钱,继续花下去。于是,买房者登场了。政策允许开发商预售,银行自然也积极配合。以前,政府对预售的时间点不怎么管,有的开放商画出图纸就开始预售了。现在,政府规定的预售时间点比较晚一点,对限制开发商空手套白狼有点用。

    开发商收到预售款,等于用别人的钱来盖房子。现在,泡沫被放大了,在这个第三级泡沫中,承担风险的行列里,又多了一个角色:买房者。如果开发商的项目失败,大家都遭殃。即便不失败,有一个问题,也会严重影响开发商收到预售款的数量:如果预售和现售的价格一样,或相差不多,谁会愿意把大笔钱无偿地“借”给开发商一年、二年?于是,负债经营的开发商不得不将泡沫做的更大:房价必须涨!只有涨,才能让更多的人参与预售;涨得越多,预购房的消费者才会觉得,自己“借”给开发商的钱越能保值或升值;只有快涨,才能让开发商能够更多地用别人的钱来盖房子,实现空手套白狼的下一步。这一阶段的泡沫风险,有一部分转嫁到了买房者的头上。

    预售收到的钱,还是不够把房子盖完,于是,其他银行又参与进来。这次参与进来的银行开始拿购房者的未来作抵押,给开发商解决资金缺口。购房者最初被两个老太太的故事刺激产生购房欲望后,不见得个个都有购房的实力。有了欲望,有了对象,如何实现?如何搞到手?除了首付之外,银行愿意给你贷款,条件只是你的未来。而这笔钱给了开发商,房地产泡沫第四级放大。曾经,有的开发商打出零首付的广告,无非是把泡沫风险更快地转嫁到购房者和银行头上,自己获得暴利后潇洒退场。现在政策对于首付的比例有了规定,提高了标准,等于开发商转嫁风险的难度大了点。

    很多购房者还贷的能力也有限,为了鼓励贷款购房,打消购房者还贷的顾虑,最好的办法还是涨价。面对未来的涨价,贷款购房者意识到,即便未来还不出贷款,在未来的高价位下,只要将房子脱手,也不会亏。于是,涨价成为大胆贷款的助推器。越是涨价,购房者越是愿意贷款。开放商给购房者提供了一个假象:在不断涨价的过程中,越早贷款,个人风险越小,或者获利越大。于是,购房者的贷款都成为开发商的收入,风险彻底转嫁到购房者和银行头上,开发商彻底解套,完成了空手套白狼的计划。

 

    就在这样一个过程中,账面财富总额从开发商最初的自有资金,经过银行的参与,已经放大了几十倍。从开发商的负债经营,到购房者的负债消费,还有积极参与的银行,要想皆大欢喜,唯一的方案就是涨价。这样的一个过程,几次循环后,房价就高得离谱了。由此我们看到,房价不停上涨的重要原因之一,就是普遍化的负债开发和普遍化的负债消费。但是,除了炒房者,普通购房者似乎忘了,房价高涨,睡在被窝里算算自己的钱不少,但是,能把房子卖了吗?

 

    因此,政府三番五次整顿房地产市场,其手段和措施,就是要减少房地产市场各个环节的负债规模。减少负债开发和负债购房,对于控制房价的快速上涨是很有好处的。然而,我们必须看到,负债开发和负债购房的推动者,就是银行。银行从国外学来了所谓先进的制度,不顾中国国情,照猫画虎,成为房价飞涨的内在动力。银行的推波助澜,破坏了正常的供需关系,为了经营业绩,一次次吹大了房地产的泡沫,最终也成为泡沫的受害者。所以,在房地产市场的调整过程中,银行贷款制度无疑是重点之一。

 

    对于房价的未来走势,我认为不会急速下跌。如果房价下跌过大,对于已经购卖房产的人来说,个人资产大大缩水,甚至变成负资产,社会后果会很严重。对于银行来说,作为贷款抵押物的房子大幅贬值,银行资产也将受到严重影响。因此,未来的房价,最可能出现的局面是,维持平稳或小幅上涨。这种状况应该会维持一段时间,但这并不能排除个别房地产项目的大幅降价,因为,某些开发商面对暴利的消失,很可能急于脱身。

 

 

相关文章:

迪士尼乐园能救房地产?

百货零售业的浪漫主义消费

你敢借钱吗?

理财专家让财离你而去

如果赌博拒收美元

金融危机:贪婪如何重蹈覆辙

美国梦:过去的梦还是未来的梦?

政府哪来的钱?

告别股市暴涨之梦

洋奴害中国

看保尔森如何收拾华尔街

美国经济模式的剧毒成分

作为上帝的消费者

次贷危机为何会发生?

次贷危机谁在赚钱?

华尔街死了又如何?

金融危机与全球化:格林斯潘危言耸听?

从洛克菲勒中心到汇源

房价会永远涨是一个谎言

山姆大叔生病了

人类的错误榜样

老师打学生,学生怎么办?

科技能否帮助人类突围?

美国想赖账的后果

从秦始皇到美国

美元泡沫是如何形成的

现代金融如何催生泡沫

阴险的金钱游戏

 

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有