出租房不允许分割出租的利与弊

吴其伦

住房和城乡建设部近日出台《商品房屋租赁管理办法》(住房和城乡建设部令第6号)，旨在加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》)将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。

针对房屋租赁市场上的突出问题，《办法》增加部分条款予以规范。对实践中出租人分割房屋出租的情况，《办法》规定出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

毫无疑问，限制住房的最小出租单位，同时提出人均居住面积不得低于政府的最低标准，意在抑制群租。此举对于租房市场而言有诸多好处：

一、便于主管机关对于出租房的管理。以最小单位出租，将令承租人的身份相对简单且明确。以出租房中占据最大比例的一居室而言，该套房只能出租给一个承租主体（要么是一个人或一个小家庭），较之以往的群租房，主管机关对于出租、承租双方的管理将便利且简单很多。

二、在一定程度上降低消防、治安等方面的安全隐患。由于租住人员结构复杂且数量众多，以往的群租房存在诸如火灾、欺诈、盗窃、性侵犯等方面的隐患。而一旦严格执行最小单位出租的规定，则将在很大程度上降低消防、治安等方面的安全隐患。

三、将在很大程度上杜绝二房东现象，减少恶意欺诈行为。目前，上海、北京、广州等地，群租房已呈患难之势。而推出这些群租房的绝大多数是二房东，这些二房东往往打着人才公寓、大学生公寓的旗号，他们将租来的三居室，进行间隔改造成10多间小房子（上海的一个140多平方的群租房被割成16间，连阳台也作为一个房间出租）用来出租。

租房者从二房东手中租房一方面承担了超出自己应承受的租金，令一方面也承担了被欺诈的风险，其权益极难得到保障。在这些二房东中，部分是通过转租业主的房子进行谋利，也有部分是在收了房客一年租金就闪人的。

四、将在很大程度上改善租房者的居住环境。由于群租房租客较多且人员素质参差不齐，居住环境一直难以得到改善。若政府将群租房取缔，则租房者的居住环境将在很大程度上得到改善。

当然，群租房之所以能在各地尤其是大城市盛行，是由于其价格优势所决定的。租住群租房的绝大多数是大学刚毕业、进城务工人员等低收入群体，他们在其所在工作区域难以独自承担整租房。而若选择郊区租房，则用在上下班的路上时间较长且交通成本也很大幅增加。故此，住建部此番租房新规也存在一个弊端，即在很大程度上加大了低收入群体的生活负担，这将在一定程度上激化社会矛盾。

依笔者看来，住建部整治群租房不宜采取一刀切的做法，而应当设定一个缓冲期。在此缓冲期内，一方面发动全社会的力量加快公共租赁房的建设步伐，另一方面组织力量，对目前现存的群租房进行排查，对那些分割房间不算多（以三居为例，房间加客厅分割成6-8个房间应较为适宜），没有消防隐患的群租房采取加强监管继续投放市场的策略。