取消商品房预售的条件完全具备

吴其伦

日前，上海市房管局在答复市人大代表、上海金融学院政法学院院长薄海豹“抑制高房价，建议上海取消预售房制度”的书面意见时称，“对于取消商品房预售制度的呼声，上海市住房保障和房屋管理局表示，逐步提高商品房预售条件并最终取消预售制度是方向，但目前取消预售制度的市场条件尚不完全具备。”

而在此前，发改委、央行、以及很多个人都曾经倡议取消商品房预售许可制度，可一直没有实施。究其原因是多方面的，条件不具备、时机不成熟是被官员用得最多的解释。以目前的市场态势来看，笔者认为取消商品房预售制的条件完全具备，时机完全成熟。理由如下：

一、商品房预售许可制度已经完成其历史使命。

政府出台商品房预售制度，其目的是促进房地产开发的启动，令开发商在较低成本的情况下得以快速发展。通过几年的发展来看，政府的目的已经达到。可现在看来预售制度已经成为了房地产开发商的资金垄断，最后形成垄断效率的工具，并且，增加购房者及银行的风险。由此我们可以看出，商品房预售许可制度已经严重违背了政府出台此项政策的初衷，并且已经成为深受民众反对的一项制度。

开发商绝大多数已经度过原始积累期，已无需政府扶持。2007年福布斯中国富豪榜最大的特点就是来自房地产行业的富豪增加了不少，在前10名的富豪就有6名出自房地产行业。从房产商个人资产的快速累积，可以看出房产商已具备相当的规模，已无需政府扶持，取消商品房预售许可制度不会影响开发商正常发展。

因此，商品房预售许可制度已经完成了其历史使命，是到了取消的时候了。

二、商品房预售许可制度已名存实亡。

今年起，上市交易的商品房中，绝大多数是现房，对于购房者而言，有无商品房预售制度都是一样。目前，中国商品房的空置面积超过2亿平方，并且这一数字还有大幅上述的趋势。形成这样局面的主要原因是今年以来，房产销售一直不畅、房产商死扛房价、消费者持续观望等。正因如此，今年年起现房销售将成为一种主流销售方式。

目前，在政府调控的影响下，受房产商资金压力加大令消费者担心买到烂尾楼、房产市场持续供大于求的因素影响，购房者绝大多数不会购买期房。

因此，商品房预售许可制度已经名存实亡，已经到了取消的时候了。

三、以商品房为主导的房产市场格局已经出现改变。

在本轮调控政策中，“新国十条”明确规定，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。这样，商品房所占市场份额将越来越少，商品房开发商将越来越少，商品房价格涨与跌对社会的影响将越来越小，政府对商品房的关注程度将越来越低，中国房市将告别商品房时代。这样，为商品房而度身打造的商品房预售许可制度理应退出。

    综合上述观点，为了中国房产市场能够快速步入理性发展通道，笔者强烈建议政府尽快取消商品房预售许可制度。