中国房价即将步入快速下行通道

吴其伦

时至5月下旬，弥漫在中国房市上空的是日渐浓厚的观望气氛。传统的楼市红五月未见踪影，取而代之的是一派萧条景象。这一景象，令很多房产业界人士惶恐不安，当然，也有部分业内人士将楼市向好的希望寄托于金九银十。事实上，这样的想法是极难成为现实的，因为，中国房价即将步入快速下行通道。理由如下：

一、房产商的资金链已经出现严重问题。

1、国家金融政策令房产商的资金状况变得更加糟糕。中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后高达16.5%。尽管管理层上调存款准备金率所针对的不仅是房地产业，可房企贷款难度增加却是不争的事实。同时，银行在严格控制对房企贷款的同时，也将加大对应收本息的催讨力度。

中国人民银行上海总部上周发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，以及关注中小、房企资金链压力等问题，并要求沪上银行务必严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，不得变相降低贷款门槛。

2、汶川地震令大多数房企遭受重大损失，并进一步影响其资金状况。这次汶川地震对房产企业的影响是多方面的。首先，直接影响，体现在在建项目受损、在售项目受阻、建材涨价等方面。其次，间接影响，地震期间部分房产商因对待捐赠的态度以及房屋质量问题给民众留下了较为恶劣的印象，这些印象将令民众买房意愿大为降低。第三，灾后重建令房产商从银行获取贷款的希望变得更加渺茫。这些影响将导致房产商的资金更加吃紧。

3、房企资金链压力的增大，开始被多家投行所关注。在高盛发布的最新一份报告中称，鉴于宏观不明朗因素，对内地地产股的评级由“吸引”降到“谨慎”，同时对万科A、招商地产、中国海外、远洋地产等多个龙头房企的评级进行调低。而对此做出的解释是，目前内地房企的财务状况，在供应增加、需求疲软的市场情况下显得吃紧。投行的举措将令房企融资变得更加艰难。

这样，将有大部分房企资金吃紧甚至出现资金链断裂的现象，从而导致房企项目转让大幅增加，甚至出现中小房企大面积倒闭、房产行业大洗牌、房价大跌的现象。而房产商欲图自救，除了大幅降价外别无他法。那些逆势而为，死撑房价的房产企业必将会为其行为付出惨重的代价。

二、各地市场表现改变了房产市场各方的心态。

深圳市国土资源和房屋管理局上周在其官方网站公布的《2008年1至4月深圳房地产市场发展分析报告》显示，1至4月深圳新建商品住宅的成交均价分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米，总体呈现连续下滑态势。

北京市统计局发布的数据显示，1至4月北京住宅销售面积为181.3万平方米，同比下降54%，降幅比一季度扩大6.1个百分点。其中，现房住宅销售面积48.3万平方米，期房住宅销售面积133万平方米，同比分别下降47%和56%。住宅销售套数同样减少，1至4月销售商品住宅15217套，仅为去年同期的47.2%。其中，4月当月销售住宅4619套，比3月减少502套。

而在上海，今年1至4月，受宏观调控和市场调整影响，上海房地产开发投资呈现低速增长的态势。上海市统计局发布的数据显示，1至4月上海房地产开发投资412.14亿元，比去年同期增长0.9%，而增幅比1-3月回落5.5个百分点，比去年同期更大幅回落14.6个百分点。

此前发布的4月上海楼市交易情况也不尽如人意。4月上海新建住房成交规模147.3万平方米、14150套，较3月分别减少33.98万平方米、3494套，且成交面积较去年同期下降25.8%、较前年同期下降36.9%。

成交量的大幅下滑，令房产买方的观望气氛变得更加浓厚（消费者暂缓买房、投资者离场观望、投机者割肉出逃）、政府官员的心态也将由房价上涨压力大转变为房价是可以平抑的、房产商的心态也因销售不畅、资金吃紧而变得消极起来。我们通常所说，心态决定命运，市场经济也是如此，各方心态将直接影响市场表现。所谓买方市场与卖方市场的产生就是由各方心态所决定的。很显然，当前中国房市，已步入买方市场。

综上所述，本人认为，中国房价将提前步入快速下行通道，今年九、十月份极有可能出现较大幅度的跌幅，至于跌幅，本人认为，跌幅最小的地区也将超过10%，一线城市甚至将步深圳的后尘。