老年地产市场启动三问？
——问答北京梁开建筑设计事务所总建筑师、老年住区委员会顾问开彦
一问：现有普通住宅是否能解决养老的问题？
开彦：我国老龄事业发展“十二五”规划从机构养老、社区养老和居家养老三方面提出了建设目标和任务。居家养老成为解决大部分老人健康养老的主体养老模式。老年人对住宅依赖的程度远远超过其它方面的需求，而居住社区成为提供老年人全方位服务不可缺少的条件。但是，从我国城市住区及住宅居住条件尚不具备保障老年人安全、健康、舒适养老的条件，特别是在退休以后迅速摆脱失落感的困扰、开始追求新的生活质量，焕发“第二青春期”心理需求。从根本上来说，现状的既有老居住社区严重缺乏养老居住的必要条件。这是因为：
第一、我国现状居住套型是不能适应老年人需求的，据测算我国空巢型老人家庭数量已经超过一半，居家养老的老年人失去了必要的关照和保护。老有的套型本来就不是为老年人的心理和生理的需求准备的，为此老年人不断的在付出代价。有的就因为设计的不妥而令子女抱怨终生、悔恨不已。
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（本篇为第二部分、共三部分）
七、政策法规缺失
“从总理和书记不定期去老人院看，说明地方和中央都鼓励，而且养老地产能圈地说明地方政府是有倾斜的。” 黎庆文认为，不需要专门一个部门主导，但是需要政策法规。养老地产这块往往依赖于廉价土地。在城市规划有所体现，从法律上来看，从建设部调整土地规划的要求，规定若干老年土地性质就足够了。政府开闸市场，审批制变成登记制。”
冯雨峰称，“政府理论上支持，实际上也支持。但拿不出多少钱，政策就是钱。”
“对有专业水平私人机构来说，如果政府愿意提供硬件，愿意经营的。”黎庆文认为，政策上有一定的补贴和鼓励。国外鼓励私人投资社区养老，比如澳洲民
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（本篇为第二部分、共三部分）
四、养生，养老，还是休闲？
养老地产，该是怎样的产品？
“退休了，老人觉得很失落，不知道该干什么。退休以后，应该是个人真正价值的开始，更好的享受。家里有条件的不愿意去养老院，精神层面的东西太少。”开彦认为，要打造令老人向往的地方，愿意过去并变换自己的家产、房产，因为有很好的服务和管理可以去享受人生。这才是今天打造老年地产的需求。
开彦描述他眼中的养老地产模型：不论是老年公寓还是大型养老社区都该是有富有生气的，不脱离社会的。体量应在100万平方米至200万平方米规模；老年人比例占60%至70%，还有
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（本篇为第一部分、共三部分）
随着中国老龄化问题日趋严重，精明的各路商人看到了商机——养老地产。
第六次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口为1.776亿人，占13.71亿总人口数量的13.26%，其中65岁及以上人口为1.188亿人。
近1.8亿的市场蛋糕，操盘者却有截然不同的态度。
“不是说有1.78亿的老人就有1.78亿的市场。”上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波指出，“很多（操盘者）都没有好好研究中国老人的心理，大部分老人还是喜欢住在家里，生活在原来的圈子里。”
“我们的市场调研认为目前养老市场已经开始爆发了。”中明控股集团董事长潘存满信心满满，“县级以上的退休干部有多少？”
养老地产的市场需求到底那么大？这一“夕阳
开 彦
（注：本文系中国房地产研究会人居环境委员会绿色建筑课题组住建部科研课题：
《中美绿色建筑标准比较研究》成果摘选。）
由于我国是政府主导型社会，民间力量较弱，因此在政府强制推行基准标准的同时应加强标准的实施性、完善性来弥补民间推广机制的不足。
作为基准性标准，我国绿色建筑标准及相关政策的制定主要面向蓬勃发展的我国房地产行业，十余年的历程已经走过了初始累积经验的时代，在建设速度和建设数量上世界上已经无与伦比，在建筑类型多样性和花园景观新颖性方面也到了令人为之惊叹的地步，但是，在细细分享成绩的同时也不得不深深地感到我们房地产的发展是在耗费资源和浪费能源、破坏环境的基础上取得的，建设的科学性、可持续性理念和理性的技术途径与世界水平相比差之甚远。
健康地
房地产欲求破茧需转型
北京星空地产网：在持续的楼市调控政策下，对于房地产的发展方向，很多房企提出了转型，而您也在微博里面谈到了房地产的转型问题，那您认为什么是转型？中国的房地产如果转型将转向何方？
开彦：对于“转型”，主要包括三个方面：房地产的开发模式转型、生产模式转型以及产品模式转型。目前房地产的开发模式大量存在过分追求商品开发的表象化，片面追求房子漂亮，追求房子好卖，通过无度的包装和广告来夸大宣传错误理念。而对于购房者住的舒服、健康、适用关注不足，内部使用功能性能的提升并不在开发商的思考之列；
开彦老师，您好！以下是简单的采访提纲，我们觉得您在地产圈的已婚人群中非常具有代表性，所以想对您做个简单的采访，也希望您能跟我们分享一下您的幸福经验，和一些有关楼市的看法，希望得到您的支持，非常感谢！
以下10个问题，您在本周四下班前简要回复给我即可，再次感谢开老师的支持！
情人节新浪乐居访谈开彦
1、您从何时结缘北京楼市？都曾从事房地产相关工作的哪些方面？
答：我自1981年以工业化住宅硕士学位毕业后，建设部下属研究部门从事住宅专项研究、标准规范的编制工作，先后完成城市小康住宅、健康住宅、老年住宅及老年设施、模数协调及产业化、人居环境住区评估、中美绿色建筑比较及绿色住区导则等主持和主创研究工作，长期关注房地产业的发展，被誉为住宅建设及房地产领域教父级领军人。
2、您和您的另一半相识相恋相处的过程中，哪件事儿是曾感动过您，让您记忆犹新的？
答：在共同度过了艰难的文化大革命之后，事业和生活一片迷茫···我的那一半坚定的要我奋力投考改革开放第一批硕士研究生，也
中国绿色地产发展现状与前景调研问卷
（政府管理者、专家学者、设计咨询工程师专用）
调研背景：
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自2006年我国正式颁布实施《绿色建筑评价标准》以来，可持续发展、节能减排、绿色地产、低碳地产已经蔚然成风，经过了近5年的“野蛮生长”，中国现阶段的绿色建筑，或中国现阶段的房地产业可持续发展状况如何？与发达国家的差距是增加了还是缩小了？那些以前领先的企业是否依然领先？市场上又涌现出了那些新兴的力量？这些力量能否主导未来房地产市场的发展？ 随着国家对房地产市场调控力度的加强，房地产市场的差异化和高品质愈加成为在竞争中取胜的重要因素。而绿色地产、低碳地产是房地产业发展的必然趋势，其所倡导的节能、环保、低碳的开发建设理念，及其相应的技术，已经成为房地产行业的核心竞争力。 |
开彦介绍《绿色住区模式》一书的出版发行
绿色建筑是终极完美的理念，是一个综合全面的解决能源危机和实现环境效益的完善方法论，不仅集合大量绿色技术的优化和整合，也包含了经济、社会、文化等方面丰富的内容。
因此，单纯以绿色建筑做为评估目标单元，会很快发现评估对象局限性，单一性。特别是在当今的中国快速发展的时期相比较，绿色住区发展模式将能发挥更多、更强的力度。绿色地产的开发，应更多地从绿色建筑有限性走出来，提升到建筑群体、居住小区、甚至是一座新城、新区的范畴来推进将会有更大的收益。
因为拥有规模较大的资源、能源、土地的住区级层面可更加容易综合统筹安排，更加有利于完善城市机能的表现，更多地提升城市文化生活品质，更加有利于最大的发挥土地、能源的利用效应，更加有利于市民出行、购物、享受城市文明居住品质的提升，真正实现可持续发展的目标。从企业运营的角度来看，从住区这一层面切入，更符合我国房地产开发的特征，有利于把握和操作。
本书通过对美、英、德、日等绿色评估标准的比较，全面介
原文地址：中国住宅：向制造业学习
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