置顶：
(2007-05-14 23:12)
几个前提：一是现在房价较之主流大城市如京沪深穗等地不高或与其身份有异；二是即便现房价高也会有更大上升空间的；三是总体特点是现在都在蹲着，潜力表现在由蹲到站。
天津：
滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志，将迎来房地产强劲增长期。
金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从；人才结构脱离北京的束缚；工业转型完成，经济结构调整先于全国完成。社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。
天津也将成为北京“漂置业投资阶层”首选后花园，需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。
主政人员的稳定是良好保障。
重庆：
笔者在“五论滨江房价之争”中阐述了王志纲先生早年为成都所做的战略设想，腾笼换鸟。滨江为核心的渝中区将成为西部投资重地。
主城扩容及土著居民外迁、北迁，卫星城镇的建设，均将为新重庆储备超强的需求力量。
贯通性交通动脉的最终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。
济南：
泉城的房地产好象弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的唯一理由就是她是山东省会城市，并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。
武汉：
气吞云梦泽。南北有九省通衢之称，东西挟咽喉部位，承东启西的交通骨架业已定局。新区新城开发区经济发展区在武鄂城市群建设过程中将消除其痼疾，完成重生。武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。制约武汉发展的软环境是现经济内涵不坚不挺的重要原因。但仍看好武汉作为华中重镇、中部重镇房地产的巨大潜能。
滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。所以武汉的房价也将向六至八千进军。上升空间可期。
沈阳：
作为老东北的首府，作为振兴东北的龙头，作为松嫩平原的明珠，作为东北的幅射眼，沈阳房地产有理由有一两年时间提升一个档次。
东北三省整体构架互补发展有利城市间的生态系统建设，沈阳作为这一生态系统的重要子系统必将获得优先发展。
绵阳：
不只一个长虹，还有整个川西。当成都作为国内的消费型城市时，绵阳的明天就已谱就。绵阳还连带因为特殊工业、特殊的气候条件、特殊的人才需求而致房地产获得大发展。预期均价突破四千指日可待。
威海：
均价上涨一千元用时最短的城市，威海有其名；卫生城市屡屡上榜；三线滨海，空航海航的便利；西海岸的重点开发；与烟台合笼的交通建设；威海对国内外的吸引力，均将使得威海的房地产发生质变，预期均价突破四千将在十七大后着陆。
中山：
中山步广州后尘就可能想象其房地产的明天。何况中山的经济基础、投资环境、政策力度、现有基地经济建设、侨资海外资金的厚势，较之当年的广州有过之而无不及。
宜昌：
作为战役消灭桂系，作为战略实现主席“高峡出平湖”的夙愿，作为“曾经沧海”而又“除却巫山”，作为鄂西北的龙头，作为文武兼备型景区，宜昌一直紧追武汉，武汉的今天就是宜昌的明天！耐心给她三年时间。
西安：
一骑红尘妃子笑，有人知是荔枝来。一条耗血交通线让咸（阳）西（安）宝（鸡）连为一体而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。囿于北部水质问题的影响，西安将向咸阳方面发展。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反，这也催生了西安新一轮房地产的大发展，并以曲江地区点燃战火。
(2012-05-17 14:21)
各地方政府终于坐不住了，尽管有些许的夭折，但依然乐此不疲。究其原因，地方政府救市不外以下五大心态在作祟：
一是欠人民的债太多，中国持续十余年的长足发展，固然取得的成绩可喜，但也属粗放发展，主要依靠资源消耗甚至是透支来完成，这就不可避免带来一旦资源趋紧或者政策收口，便无法继续正常发展的瓶颈。尤其是房地产高昂发展的近几年，城市化快速扩张，导致一些地方政府出现大面积赤字，这是欠人民的债，怎么还呢？还得依赖土地换财政，因此在调控环境下，为了开发商能一如既往地投资，只好做出至少姿态上如此，来迎合开发商的投资口味。
二是欠开发商的债太多，笔者统计一下一些三四线城市发现，许多城市的土地出让并不依赖于严格的供应规划，相当数量的开发商转移至三四线城市拿地，政府给予数量承诺的太多，比如一家上海贸易企业在苏北一城市拿地，许诺的数量是近千亩，上交土地预备金一年后，仅仅拿到差不多一百亩的土地可资开发，其它都成为泡影，而这个开发商放在政府账户的资金，却还面临着每月近300万元的高利，如此循环下去，房价不涨才怪。
地方政府为了还开发商的人情债，只好出台讨好或利好市场的所谓救市政策。
三是欠经济结构优化的债太多，笔者查阅了朱总理讲话实录，发现早在世纪之初的2000年，总理便一再提及优化产业结构，直到现在也没有得到落实，一旦地方发展无法建立一个有效的经济结构，自然会产生畸形发展，即过分依赖于房地产及与之关联的汽车水泥等重炮型产业，导致产能过剩。
但是产能过剩的背后是地方政府税收的存货化，也就是说，只要将现有存量，如存量房存量水泥存量钢材快速消化，则带来的不仅是地方经济的繁荣，还会带来更多的税收，这些税收相当于过去业绩的递延，即弥补了当年的GDP，又充当了如今的税收，一箭双雕。所以地方政府宁可冒天下之大不韪出台救市举动，即使被废，也在所不辞，是有深层次原因的。
四是欠民生的债太多，笔者发现，中国近3000个城市，没有出台《今年我市政府承诺为百姓经办的十件大事》者几乎没有，那么这十余年大事，必须在一年之内完成，自然需要一些额外的支持，也建立在过往发展速度的基础之上，这其中便有对房地产的依赖，一旦房地产业收缩，这十余件承诺便不好完成，只好出台利好政策刺激房地产业的发展。
五是欠银行的债太多，也许没人相信，商业银行是独立实体，怎么有政府欠银行债务一说呢，实际上中国过去三十余年的发展，靠的都是招商式发展，这其中招商引资背后隐藏着一个秘密，那就是信贷额度，有些额度是政府承诺，地方所在地银行兑现，而银行兑现政府的承诺，也依赖着自身的资产结构，短期内银行无法完成结构优化或转换，当房地产成为优质银行资产的时候，政府与银行皆大欢喜，调控刺激了这一蜜月关系，导致银行无法兑现政府原来的一些承诺，在这个背景下也只好采取发方法规来刺激消费，最大宗的消费谁都知道是房地产。
所以说，地方政府救市是必然的，不救才是假的。
至于救成与否，态度决定一切，至少在开发商看来如此。
(2012-05-17 12:30)
放眼今年以来的已经过去的一季度以及刚刚过去的五月黄金周，以及展望未来的三个季度，楼市成交量将脱离政策影响面，完全归属于市场之功，这或许是调控的最大成果。
为什么这么说呢？
首先一点是，调控后投资投机消费的退出，并且因为紧缩的信贷与严格的准入以及首付比的调整，实际让一些刚需及改善性需求得以延续，这些被行政沉淀的刚需，在政策趋于稳定之后，即没有重大刺激性调控政策出台，必将选择理性入市。
一季度40余城市房价维持跌势，新开盘调减入市价，楼市突然转暖，这实际就是政策稳定下首批刚需大举入市所致。而黄金周短短几天时间，广深为代表的珠三角呈现相对过去较大规模的成交量增长，而长三角的上海则下跌约30%，这个比例恰好是过去投资投机消费的比重。
其次，调控已经刺激到开发商的中枢，因此后市房价出现大幅反弹的局面不太可能出现，多数开发商会选择一种理性的开发态度，以市场为准绳来合理布局，合理定价，合理储备土地将存量房源。
中国历史上经历较为特殊的调控共有四次，分别是2003/2005/2008/2011年，此前被炒作被破产的绿城完全经历其中，但正如宋卫平自评，他们对调控政策存有侥幸，成为政治调控的牺牲品。而作为女性的龙湖地产吴亚军则提前做好了铺垫，调控期依然呈现较大规模的销售增长并且利润与价格不降反升。
比较一致的看法是，即使房价回归合理水平，调控的大棒也会高举。
而老百姓看来，开发商的成本因为资金占用与储备占用已经上涨，因此指望过多的跌幅也不切实际，所有有选择地入市是比较普遍的认识。
最后说说存量问题。
存量是开发商最担心的，也是未来政策着力点之一，这是中国楼市及中国房价最后的变数。
如果从地方政府的融资平台建设速度来看，依赖房地产来达到既发展经济又发展城市化似乎是不二之选，在这个角度，未来出台过于严格或者杀伤力太强的宏观政策似乎不为接受，比如清理土地资源以及土地方面的税收，这才是真刀真枪的调控，而徘徊不前的持续GDP增长率下滑，决定了后市再向开发商开刀的可能性正在减弱。
如果政策保持合理稳定，则库存的消化是需要一个以价换量的过程，开发商手中有关房价的库存包括两块，一块是土地储备，一块是现房，谁都知道，首要的是把现房卖出去，这一块可以迅速带来现金流而不需要增加多少投入，相反盘活土地存量则需要再注入资金以及各项费用。
因此可以断言，开发商需要一个中等周期的时间来消化目前的存量房，也希望政策稳定，而需要政策稳定的最重要方法就是保持房价合理的跌幅，或者不上涨，至少是不发生快速反弹。
综述，今年追求成交将成为利益各方共同的追求，消费者也希望有一个合理的政策缓冲，让自己提前实现买房梦，这个主要矛盾决定了今年成交与政策的关系不是太大。
而截止2012前四个月数据显示，结构性调整成为100个样本城市房价微涨的主要因素，其中最大变量系因为东部城市以价换量取得成功，而持续八个月房价环比下降，开发商资金来源中来自定金及按揭款项的比例不断下降，房地产投资持续减弱，充分证明未来还有一个较长周期的以价换量过程。
(2012-05-12 10:44)
今年有望扩大试点范围的房产税被视为终极调控政策而广受关注。
但由于国情原因，房产税的设计起点，并非目前住建部及有关财政专家提出的保有或交易或两者兼具的环节。
如果仅从保有、交易环节设计房产税，至少有如下几个弊端：
误伤普通住宅的消费阶层，因为国体原因，持有两套住房占所有购房人的比例约有40%，但其中大部分人等可能并没有完全的产权，但可以从中收回部分租赁回报，而且这类房子建立在低价位低租金的基础上，若一刀切课以保有环节的房产税，只能导致租金上涨，将刚需向短缺的市场推进；
由于房价上涨过快，远远超过其价值的提升，那么针对交易环节设计房产税以后，不排除持有人大量抛货的可能，因为算上所有的税费，出手后的利差依然可观，恐怕不会象有些人估计的那样，因为市场供求关系原因，二手房从量入市后让新房价格降下来，这种在低位买进，高位卖出，实际上快速将泡沫价格转移至现金流领域，必将导致投机的产生，中国目前的房价尚不足以承受快速的去泡沫化。
因此，房产税的设计起点应另辟路径。
首先要在任务方面理清楚，目前较为公认的说法，认为房产税肩负两个任务，一是税改，一是调控。如果强加调控来设计房产税等于在一个错误的道路上越走越远；如果仅从税改角度设计房产税，则面临着地方政府是否响应，以及合并征税或者重复征税的问题当前，房地产领域的税费不统一。譬如，有税率为3%的契税；税率为5%的营业税；从30%到60%不等、税率为四级累进税率的土地增值税；税率为营业税7%的城市维护建设税；税率为3%教育费附加税；税率为0.5‰的印花税；还有各种“五花八门”的收费。地方政府在房地产开发过程中所征收的费用多达50余项，涉及数十个职能部门，不清理则有重复收费之嫌。
从这个方面来看，在房产税扩大试点过程中，应该有一个税收负担测算与存量税收清理的过程，再从财政角度分析合并范围与征收对象。
其次，到底从哪个环节征税，保有还是交易或者兼而有之，只是一个形而上学的问题，因为资源税问题是客观存在，所谓暴利或者投机，均来自于对资源的无偿占用。
目前的空置房较多来自于投资性持有，而过多的存量地资源也占有在开发商手中，所以在设计推广房产税之前，应该有一个平滑的过程，即针对占用资源的对象来课以奢侈税。
这种税在国外叫资本利得税，是开征房产税前必修课题。
有这个税作为中转以后，由于开发成本上升，政府还必须有一定的供应量，才能确保不会导致房价出现大幅上涨式波动。
放眼今年以来的已经过去的一季度以及刚刚过去的五月黄金周，以及展望未来的三个季度，楼市成交量将脱离政策影响面，完全归属于市场之功，这或许是调控的最大成果。
为什么这么说呢？
首先一点是，调控后投资投机消费的退出，并且因为紧缩的信贷与严格的准入以及首付比的调整，实际让一些刚需及改善性需求得以延续，这些被行政沉淀的刚需，在政策趋于稳定之后，即没有重大刺激性调控政策出台，必将选择理性入市。
一季度40余城市房价维持跌势，新开盘调减入市价，楼市突然转暖，这实际就是政策稳定下首批刚需大举入市所致。而黄金周短短几天时间，广深为代表的珠三角呈现相对过去较大规模的成交量增长，而长三角的上海则下跌约30%，这个比例恰好是过去投资投机消费的比重。
其次，调控已经刺激到开发商的中枢，因此后市房价出现大幅反弹的局面不太可能出现，多数开发商会选择一种理性的开发态度，以市场为准绳来合理布局，合理定价，合理储备土地将存量房源。
中国历史上经历较为特殊的调控共有四次，分别是2003/2005/2008/2011年，此前被炒作被破产的绿城完全经历其中，但正如宋卫平自评，他们对调控政策存有侥幸，成为政治调控的牺牲品。而作为女性的龙湖地产吴亚军则提前做好了铺垫，调控期依然呈现较大规模的销售增长并且利润与价格不降反升。
比较一致的看法是，即使房价回归合理水平，调控的大棒也会高举。
而老百姓看来，开发商的成本因为资金占用与储备占用已经上涨，因此指望过多的跌幅也不切实际，所有有选择地入市是比较普遍的认识。
最后说说存量问题。
存量是开发商最担心的，也是未来政策着力点之一，这是中国楼市及中国房价最后的变数。
如果从地方政府的融资平台建设速度来看，依赖房地产来达到既发展经济又发展城市化似乎是不二之选，在这个角度，未来出台过于严格或者杀伤力太强的宏观政策似乎不为接受，比如清理土地资源以及土地方面的税收，这才是真刀真枪的调控，而徘徊不前的持续GDP增长率下滑，决定了后市再向开发商开刀的可能性正在减弱。
如果政策保持合理稳定，则库存的消化是需要一个以价换量的过程，开发商手中有关房价的库存包括两块，一块是土地储备，一块是现房，谁都知道，首要的是把现房卖出去，这一块可以迅速带来现金流而不需要增加多少投入，相反盘活土地存量则需要再注入资金以及各项费用。
因此可以断言，开发商需要一个中等周期的时间来消化目前的存量房，也希望政策稳定，而需要政策稳定的最重要方法就是保持房价合理的跌幅，或者不上涨，至少是不发生快速反弹。
综述，今年追求成交将成为利益各方共同的追求，消费者也希望有一个合理的政策缓冲，让自己提前实现买房梦，这个主要矛盾决定了今年成交与政策的关系不是太大。
(2012-05-08 16:35)
许多人认可楼市在紧缩之余靠着积淀的刚需可以安然过冬。不妨结合五一黄金周这个缩水季节的成交情况分析一下下半年的市场，除上海成交量较于同期下跌约20%，广州深圳出现较同期成交比美2009年的水平，这是个可喜的变化，但不足以说明红五月会继续延续下去。
笔者的观点是：下半年对购房者而言，是有利有弊的季节，更确切来看，下半年并非刚需的盛宴。为什么呢？
1、利率：
现在政府的声音是，要求房地产普通住宅消费的差异化优惠制度化，最重要的就是对普通住宅消费给予制度化的刺激，最核心的两个点，一是利率，一是税收。
利率优惠你必须分析利率的基准价，目前处于负利率水平，但防止通胀任务完成后，实际利率必然转正，在这种情况下，你所买房子的升值会被利率价值转正所侵蚀。
同时，依据经济运行规律，通胀期后经济必然有一个复苏的过程，这一过程利率最大的变化就是持续减息，而你享受优惠利率的前提条件是选择固定利率来按揭买房，相当于未来经济周期内的利率向下变化的好处你无法享受。
今年也是国家推行利率市场化的关键一年，如果可能，利率真正实现市场化以后，优惠是否真实，完全可以想象得到，市场经济的本质是趋利，银行不可能将真正优惠的利率投放到个体力量偏弱的普通住宅消费上。
2、税收：
从现在的情形看，调整普通住宅的界定标准或是最终做法，也就是伺市场经济环境稳定后，各地政府会相应调整普通住宅的界定标准，从而来实施所谓税收差异化政策。
这里有一个既存利好，即现在买，与推后买，存在税收调整的时间差，后者能够在税收差异化制度出台后享受改善性消费的一些优惠，而前者只能接受国家在紧缩政策环境下制订的针对个体的优惠政策，力度肯定也有差异。
3、地价：
调控对开发商最大的刺激不来自于资金压力，来自于囤积土地的反转：即调控前占地为王的时代结束，调控后再不可能出现囤积居奇的中国特色。
因此可以推断未来土地市场的变化曲线将会是缓涨，在较长周期内地价将保持稳定甚至楼面价有一个持续下降的过程，这与供应调整、开发商缓解资金压力去库存化、未来针对非普通住宅消费的持续调控密切相关。
地价、税收、利率三个方面的向下变化实际意味着房价中的成本构成呈现下降趋势，跳过这个阶段买房，等利率、税收、地价处于相对稳定状态再行出手或是理性选择。
4、房价：
笔者虽然连续发文，预测了红五月的诞生，预测了后市可能存在反弹，并且反弹的基因正在形成中，亦不建议刚需一族以下半年作为入市机会，主要与房价的变化趋势有关。
笔者认定的房价变化趋势是：
（1）所谓较长周期持续上涨指的是全国视野的整体水平，即使没有供求关系因素，按照经济发展过程货币量增加以及适当的通胀率，房价在数字上也会持续呈现上涨态势，这个不可否认，但对于刚需族买房实际是个无关痛痒的事情，可以忽略不计。
（2）短期内的房价波动，笔者早有预见，也属于规律内的事情，即一线城市伴随调控政策或有波动，所谓波动将是有升有降而不是普跌，这个买房者应该认识清楚；同时，一线城市的价格波动或者涨跌，基本属于政策因素主导的结果，不会与供求关系相关，也不会与供求结构相关；因此只要政策风向没变，下半年就不可能成为一线城市刚需入市的最佳时机。对于二线城市，即一些欠发达地区的省会城市及弱于一线的明星城市，这些城市的政策影响目前正在显现，所以会伴随整个下半年，刚需为什么要挤这只船呢？
（3）唯一值得刚需选择较早入市买房的城市指的是三四线城市，因为无论从地价、税收、利率还是当地房价的综合水平及房价中的成本比率，这些城市的房价泡沫量少而未来面临的城市化途径有限，必然呈现快速上涨或者缓涨局面，作为买房自住的刚需一族选择合理入市，不存在时间问题。
5、通胀：
正如经济学家所说的，通胀有多种类型，中国目前的通胀并非经济持续繁荣状态下的内需型通胀，它严格依赖着国际经济环境。
谁能肯定回答，未来经济的国际环境会在短期如一年之内缓解？
即使是，国内经济已经转身，即向服务业、文化产业、城镇化、农村市场转移，所以房产品短期局促状态并不存在，刚需产品相反会构成未来一个阶段开发商促销的主力点所在，不妨一等。
6、竞买：
基于各类见仁见智的原因，笔者也应用任志强先生的文章，分析了竞买的客观因素，包括代际帮助、自住率较高、生存成本持续上涨、房产品的投资价值持续存在、供求关系紧张等。
也就是说，下半年买房你依然会存在与那些持有刚性购买力的人们竞争。
(2012-05-02 14:54)
一季度GDP专家预测为8。4%实际为8。1%，结合二手市场成交反弹，新房在降价促销基础上获得小阳春式的成交，舆论由暴涨转向可能的反弹，甚至是暴涨。
其实，非大跌实际由市场经济决定。而从后市分析，实际上反弹的两大基因正在生成当中。
第一：与房价高度正相关的金融基因。
与房价产生关联的金融因素合并称为反弹的“金融基因”。
包括：刺激超前消费并嫁接于高自住率基础之上的按揭信贷、开发商非自有资金占款中的金融因素、土地资源占用过程产生的时间成本、利率套期投机、利率差异化与市场化、民间融资合法化、存款准备率释放流动性因素等几个主要方面。
——按揭信贷
“房地产贷款增速持续回落。”央行数据显示，3月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11万亿元。而一季度仅增加2427亿元，同比少增2812亿元，一季度增量占同期各项贷款增量的10.2%，比上年全年水平低7.3个百分点。
分类来看，房地产开发贷款和个人购房贷款的增速持续下降，前者贷款同比增长11%，增速比上年末低6.1个百分点，后者同比增长12.1%，比上年末低3.5个百分点。而房地产开发贷款余额甚至出现下降局面，同比下降8%，余额仅有7710亿元。
于是问题就出来了：央行提报的今年用于楼市的信贷规模约8万亿元，而目前的成交回暖恰好被证明导致反弹的金融弹性非常巨大，即以前信贷规模每增加一万亿元与现在的一万亿元所导致的成交量，后者更胜一筹。。
——存款准备率释放流动性
年初，许多开发商寄望于货币政策放松及存款准备金率下调。但近日来自央行的1月份统计数据显示，监管层要求商业银行合理控制放贷节奏的窗口指导可能仍在进行。1月新增贷款7381亿，同比少增2882亿元，创三年来同比新低。其中，住户贷款增加1527亿元，较去年同期少增1779亿元，非金融企业及其他部门贷款增加5840亿元，较去年同期少增了1065亿元：企业中长期贷款少增了2484亿元，短期贷款则多增了595亿元，当月票据融资增加80亿元。同时存款减少8000亿元，同比多减7800亿元。1月末，全部金融机构人民币存款余额80.13万亿元，同比增长12.4%；人民币贷款余额55.53万亿元，同比增长15%。存贷比已达到69.3%，这也制约了1月商业银行的放贷规模。而一些经济学家认为原来预计很快出台的存款准备金率下调政策也将有所推迟。
此举正好印证此前的预言，央行总会在适当时候推出一些松动性信号来刺激楼市的刚需。
——利率变动
央行在2月2日至3日召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，部署了2012年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施。其中，央行明确提出“继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。
一季度成交结构显示，79%的购房者属刚需中的刚需，这个时候差异化住房政策并没有完全覆盖，仅止于建行等少数商业银行并且审批严格，预期制度化以后，刚需将迎来一个爆发期。
第二：与房价高度负相关的供应基因。
房地产贷款增速下滑的背后是房地产开发投资的不振。数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1~2月份回落4.3个百分点。
2012年的地产业将上演《2012》剧情吗？汉能投资董事长陈宏表示，2月12日，一个地产商告诉他，地产界的严峻形势不容忽视，“2012年地产业有几道坎今年要过，一是四五月份所拍地的土地出让金要交；二是八九月时短期的一两年贷款到期（90％的房地产贷款是短期贷款）；三是地方财政收入吃紧，会逼地产商交土地出让金。来自国泰君安地产行业分析师孙建平的数据显示，2010年以来大规模发行的房地产信托产品平均期限1.9年，2012年成为到期高峰，总规模达到1758亿元，其中季度高峰在三季度，为716亿元；单月高峰在7月份，到期总额达到504亿元。安信证券分析师邹文军估算，2012、2013年房地产业的资金链缺口加大，分别将达到12423亿、20351亿，资金缺口大致相当于当期销售额的25%、40%。
资金紧张后开发商如何出牌，从一季度情况分析已见端倪：
首先是以价换量，其次是通过集中促销去库存，三是差异化房源结构化供应，四是战略调整，最关键是降低负债率，提高销售速度。正是因为开发商、信贷、政策、供求关系适当调整的综合作用，直接导演了今年以来少见的小阳春，这种预期并将伴随持续调控与信贷向实体产业转移的未来政策环境，所以是长久的有效的。
而建立反弹的前提肯定与供求关系紧张密切相关，开发商要降低成本，提高销售速度，降低负债率，优化战略结构，包括地区与产品两大类，就必然走向紧缩供应，提升供应质量，实施成本控制，这是一个提高单价降低总价的总体运行机制。
再来看看政策指向是否认识到反弹的两大基因：
未来保障房一块将获得制度保障，而商品房领域除税费改革，如加速推出房产税改革，还有就是信贷差异化制度化，这些举措均已经在严格调控的时期成为共识，非特别措施。
所以预见，在宏观环境趋于稳定的大态势下，上述基因一旦形成，防反弹倒是个题中应有之义。
(2012-04-26 17:05)
有理由相信久违的红五月即将再现！
其一，一季度成交量是在以下条件下取得的：
开发贷款增幅大面积下滑、信贷规模保持持续下降、房价保持稳中有降、各类促销措施并用并有效、针对普通住宅的差异化优惠并未实质性展开。
既然开发商在资金链紧张而来自金融界的支持减少的情况下，依然能够以价换量，并且不以大幅降价来推盘，足以证明需求更为理性，因此一季度的成交回暖可以顺延。
其二，推存出新成为红五月的导火索：
未来季度的重头戏必然是出货，消化库存。
但我们发现上海有40余个，北京有30余个，武汉有近60个新盘备战红五月，同时存量盘积极修正价格来迎合消费需求，推存出新成为未来半年的主力供应。
但本轮推存出新有这么几个新的特点：
一是差异化促销，访问各楼盘，你会发现不同房源不同政策，这说明开发商根据市场需求特点来推盘成为真实，这意味着供应端更为理性；二是跌价幅度比较可观，如北京五环附近展开的促销潮，降幅平均达到9-22%；三是相对以往，降价带来的成交量增幅较大，让开发商有充足的信心与准备来面对常态化的调控环境；四是所谓豪宅不再犹抱琵琶半遮面，也拟订出相关的促销节奏与促销幅度；五是差异化定价，这充分显示市场准入期需求的结构不再象去年那么单一，一些合理的投资性需求，甚至不惜假离婚进入市场的那些人，正在满怀信心地入市。
因此，只要开发商保持理性思考理性定价，合理安排存量房源与新推房源的数量与质量配比，不被成交量冲晕头脑，则未来的红五月尤为可期。
其三，政策目标日趋稳定：
现在，各方面的判断比较一至和地认为，政策将伴随制度化建设逐步去行政化而强化市场手段的运用，我们有足够的信心与理由相信，一个健康理性的市场足以支撑持续有效的成交回暖。
而温家宝总理的多次重申性讲话，一分为二地看，既肯定了调控的决心与信心，更重要的却是提供了让房地产继续下去的支点，有利开发商的战略调整与产品线调整。
其四，地方政府及银行等利益相关方阵痛期正在结束：
银行如果能够把持住，则信贷进入楼市的优先程度最高，资金并不会在整体市场上影响开发供应；地方政府如果能够有所为有所不为，并且在追求供应增加前提下，适当搞好城市化建设，推出土地有序展开，则可消除地价带涨房价，这个在二三线城市尤其重要。
再辅之以差异化的住宅消费税收优惠政策，则一个稳定价格充分旺盛的市场指日可待。
笔者结合一季度二三线城市持续增长的成交与适当上扬的价格走向，综合上述判断，认为红五月已经不可逆转。而未来存准率下调、信贷在楼市结构性调整后增加保有量、去库存化、缓解资金压力等，多元因素也会促进一个合理出货的市场。
(2012-04-24 12:18)
去年年末人们预测的是房价跌幅或为多少，现在人们关注的是成交回暖后房价或否出现反弹，甚至出现以前的暴涨，这种预测方向的变化来自市场而不是个人好恶。因为，房价不会大跌的五大基础环境已经形成。
1、开发商放弃追涨并合理保持稳定的供应大环境已经生成。
这一轮调控最明显的对开发商的影响便宜是让开发商变得成熟而理性，除非来自需求的推动，不然的话发生暴涨的可能性较小，而在开发商理性促销并且保持产品结构性调整的前提下，在目前的市场环境下发生暴跌的可能几乎没有。
调控教育了开发商，目前品牌开发商及有一定开发经验的房企，已经对未来市场形成共识，主要变化来自三个方面，一是在成交量上涨后不再追求买涨不买跌效应，尽管消费依然看得出比较旺盛；二是新推盘不再对比或者用竞争比较法来定价，也不因为地价变化而进行价格的额外变化，而是各自依据产品定位与目标客户定位进行自定价，这就消除了房价大幅波动的基础；三是调控没有让开发商整体丧失信心，这是决定性因素，固然土地有底价流拍，但从主流层面看，开发商信心依然，并且是基于未来长达十至二十余年的长足发展有信心，并依据这一个长期稳定繁荣的市场判断来进行战略更正与战略扩张，并据此安排产品生产的标准化与成本控制。
而从调控后截止目前的市场存量看，占用在存量房上的资金仅仅上市房企便高达50000亿元，占用于开发商土地存量上的规模高达14亿平米，已经通过前期手续或者记录在册的可供用地规划总量按国土部的数字高达48亿平米，转化成现实的供应，即使按照2010年高速出货，亦将够用3-5年。
因此可以断言让房价合理保持稳定的供应大局已经生成。
2、行政手段逐步退出而市场手段不断制度化的政策大环境正在形成。
虽然总理一再重申调控目标是让房价合理回归，但也在多种场合表示房地产依然是未来大发展的重要产业，需要稳定，在这个思想基础上，一些职能部门开始长远思考问题，这便是逐步让行政调控退市，增加制度化市场化色彩。
三个主要标志，一是利率市场化，二是保障房制度化，三是普通住宅消费差异化政策的加速制订，这有利于一个健康稳定楼市的建设，也正式宣告政策市向市场化的转型，在这一过程中，一些掐紧房价的手段，如三限，如信贷规模控制，如开发商自有资金比例的相对提高，如土地占款比例的大幅提升，还将伴随制度化而一定程度的存在，相当于既让市场发展，又保持对房价反弹的警惕。
3、有所为有所不为的执行性大环境加速形成。
地方政府、金融监管机构、商业银行、土地及房产行政管理部门在调控以来，尤其是新近所做出的一些调整，可以窥探未来在对待中央政策的执行层面，将更为灵活，换句话形容就是有所为有所不为。
与房价关系比较密切的是信贷利率，今年以来自从国家确定保持房地产平稳发展后，一些银行对首套房贷利率恢复优惠，稍后更修正为八折，同时，住建部开始着手保障房制度化建设，国土资源部开始对在持土地未形成正式市场供应的存量地进行清理，并拟出台政策促进供应增长，财政部门拟在未来两至三年内对开征房产税予以提速，再一个就是利率市场化今年将实质性启动……这充分证明，在商业银行、土地及房产行政管理部门看来，不管未来调控政策是否常态或制度化，基于市场建设的基本方针得到确定，这就为房地产业的大发展奠定了一个稳定温和的基调，从而消除所谓泡沫破裂导致房价暴跌的基因。
从地方政府角度分析，未来的十二五将面临三个转型，一是由土地财政向去房地产化转型，二是由城市化拉动地方经济发展向实体经济转型，三是在前两个基础上实施结构调整，由以前的清一色的支柱经济即房产经济向多元特色化方向转型。
地方政府发展经济的思路转型实际对房地产业是重大利好，一方面土地资源将更为谨慎推出，另一方面政府会着重考虑就业及基础福利建设而增加消费者的收入，这两个方面的结合为房地产业平衡发展提供了充足的供求基础。
从金融监管层面看，也将着手消除银行暴利成分，金融资源的分布将更为宽泛，对房地产业的信贷亦将更具体地执行差异化政策，同时金融品种创新将伴随新一轮房地产业的升级。
4、合理投机的投资性大环境依然存在。
笔者一直是肖灼基先生的崇拜者，认定其世纪之初关于没有炒作便没有房地产的著名诊断。
中国房地产业的健康发展并非完全去投资化，也亦非去投机化，市场经济的本质特点便有一条是投机。只不过是政策及制度如何引导合理投资投机的问题，投机的本质还是投资。
而从目前的市场供求关系与市场存量，从目前的消费结构，从未来刚需的主要成分看，合理投机的投资性大环境并没有因为去投资投机化的调控政策而消失或改变。
但调控教育了抄底族，也教育了那些短期投机者，投资者们更加细分市场来针对有效产品进行合理的长线投资，这在市场经济由粗放向集约转型的阶段是非常有必要的，也是稀释货币泡沫的重要环节。
合理投机或投资是房价防止暴跌的有效基因。
5、以刚需为基础构建的未来可持续消费基础环境逐步界定。
任志强先生提出的这么几个因素：一是代际帮助，二是家庭分裂速度，三是产业转移提速对非住宅产业的促进，四是供求关系宏观呈现紧张态势，以刚需为基础构建的未来可持续消费的市场基础已经得到界定。
同时中国在建设小康社会的时候，还有一个由城市化而城镇化的过程，上述因素会持续近二十余年时间，有了这个可靠的市场保障，再辅之以良好的制度化建设，笔者相信：
房价软着陆指日可待！
(2012-04-23 13:45)
俗称任大炮的任志强先生日前在出席中欧私人投资高峰论坛时候，再放一炮，未来一年半至两年内，房价将不再是一般的涨，而是暴涨。
单一从结果来看，此番言论属重炮，但无法取信于民，相信业内更多数的人们也不太会相信。尽管本人也曾预言中国房价平滑期始自2015年甚至更后一点。
这篇文章不在于探讨结果，在于对任先生罗列的一些证据进行剖析，其实非常有道理，并且有较大可能催生一个类似任先生预言结果的结果。
首先的基础来自两个指标，一是土地供应及土地制度，二是货币价格即利率。
从目前已经产生的结果看，这两大因素确实是导致高房价的重要因素，任先生称之为推手。我们很简单看到，2003、2007、2011三个分界，其产生的过热的房价后果都与上述两因素密切相关，2003是土地大限，2007是首次信贷紧缩，2011是史上最严调控，但结果呢，2003年末后房价开始暴涨，2007年末达到第一个高峰，2011年全年销售面积供应规模均为历史新高，完全没有冬天印迹。
任先生分析认为，政府紧守耕地红线以及控制城市化中的可供开发用地规模后，直接导致供应增长受制；而利率长期负化以及投资品种的匮乏，加上人口因素及农民工进城因素，实际是在激励需求，一增一减之间，胜负很容易判定，据此任先生大胆做出预测，未来两年房价必将暴涨。
任先生并在新著（华远地产董事长任志强口述、米鹤都主编）《回忆与反思——红卫兵时代风云人物》一书中对中国楼市的长期趋势，房价为什么近期仍然处于涨势，以及为什么提及未来两年内房价将出现暴涨，列举出几大核心要素，均非常有道理，值得我们反思与借鉴。
1、人口因素影响：家庭分裂速度
在国外，要分析地产，用一个什么概念呢：“家庭分裂速度”。“分裂”，不是离婚，而是说你从一个家庭变成两个家庭。从这个分裂速度来衡量住宅需求量。在我们国家来说，一直到2020年以后，这个速度才会开始下降，也就是前十年分裂速度都是上升的。不过，这还没算城市化，没算农民进城这一块儿。
事实上官方公布的进城率达到千分之一，相当于每年六千万左右的进城人口，这些指的是定居，其所需住宅总量据世界经济报导计算约有近30万亿元，属未来的十年内的总体购买力。
2020年以前是高峰期，以后开始趋于下降或趋于平缓。2020年之前是不会下降的，一直会是个上升的过程。这主要是跟人口有关系。一个最基本的情况是，1950年代，我们是第一个婴儿潮，这些人到1970年代、1980年代开始生第二代。1970年代和1980年代，是人口的第二个“婴儿潮”。两个婴儿潮是联系在一起的。从住房角度看，从结婚到生子，是两个阶段：第一个是结婚阶段，后一个是生子和改善阶段。我们现在的一般规律是，三十岁以下是结婚阶段，住小房子；三十岁以后呢，有孩子了，开始换三居室或者大一点儿面积，进入大房子。这两个阶段的情况，能维持到2020年。以后，随着人口出生率下降，适龄人口，就是二十岁到三十岁的人口总数下降。
2、产业结构因素影响：产业转移速度
在我国，有明确的目标指向，即未来小康建设时期，除城市化外，最重要的工作便是结构调整，其中最重要的一点就是围绕文化产业化来推进第三产业比例的上调。
多数国家用产业转移速度来衡量房地产发展过程中的供求关系，但我国，包括上述的家庭分裂速度两个指标均被忽视。从写字楼、办公楼，可以看到第一产业、第二产业向第三产业转移的速度。我们现在转移的速度快，因此，商用写字楼的发展速度也很快。这两个是一致的。看第三产业的比重就知道，每增加一个百分点，需要多少栋办公楼是很清楚的，商用办公楼是据此发展起来的。
3、自住率因素影响：代际帮助
我国不同于其它国家的住宅消费观念便是更高的自住率，产生过高自住率除福利缺乏外，住宅消费观念不可忽视。
我们国家有个“代际帮助”。就是年龄越大，房子的私有化率越高。比如那些老干部啊，或者是老的家庭，享受福利分房的，他们已经不用再在房子上有过多支出了，所以，他们的这一块儿支出就转移给了子女。这个转移程度是很大的，或者是把旧房子给子女，或者是买新房子给子女。在国外是没有代际帮助这一说的，基本上都是满十八岁后自己独立，连上学都是自己办理助学贷款，父母不管。他们为什么没有代际帮助呢？这里有个很重要的原因就是有遗产税的问题。我这个家产，儿女不能继承，也没法儿继承。像日本，他的遗产税是百分之六十二。用百分之六十多去缴税，还不如去拿按揭买个新房子呢。遗产税是没法儿按揭的，一次要缴齐。
4、土地供应因素影响：土地资源利用率
还一个是土地资源问题，我根本不认为这是个问题。但是，国家认为呢，老是“假想敌”，总觉得要打世界大战，这没有任何道理。我觉得，今后不会打世界大战，永远都不会。国际的谴责力量和核威慑力量，是多数国家共同产生的，不是就对你中国搞的。我觉得，中国现在就老是在考虑战争问题、“十八亿亩”这些问题。错了。我赞成茅于轼的观点：拿出五十亿美元，轻轻松松地去进口粮食，可以减少好几亿亩耕地。我们现在百分之零点三、零点四的土地利用量，拿出百分之一的土地给中国人住，不行吗？应该没有任何问题。我们现在的城市用地，还不到四万平方公里。这四万平方公里比九百六十万平方公里，你算算，只有百分之零点四左右吧？太少了！你拿出点儿来嘛！农民的土地私有化如果实现不了，这个地的问题就解决不了。农村一点六万平方公里的宅基地，住的人没有城市人多，可面积却大多啦。其实，有五千万亩就够了！能腾出几亿亩地来。当然，这是农村、农业政策问题了。
笔者摘录编辑这篇文章，主要思路是，任先生的这四个因素存在的长期性，并且远远在量上超出了任先生的保守估计，比如城市化率，中国目前在46%左右，但这个46%的质量远比不上欧洲的50%；比如任先生没有计算进城人口及农村宅基地私有化；比如按照国家政策规定推算未来十余年可供土地总量，实际无法完成保障房及普通商品房的充足供应；比如家庭分裂速度，任先生还没有提及假离婚及以前提及的丈母娘因素；比如产业转移，任先生只兼顾说明了商业地产，其实那么多的企业部总，那么多的中央商务区，那么多的城市新区，那么多的交通线改造，均会带来巨量的需求；比如投资及人口发展，任先生还没有提及我国高居不下的人口自然增长率，以及年轻化老龄化高峰问题及其带来的个性化住宅消费高峰。
如果把这些因素理性地加以综合分析，我相信，除了胆寒，还有就是不得不相信，也许这一次任大炮又将放对了炮。
(2012-04-20 15:23)
同事高兴地对我说：全国房地产回暖了，北京上海成交回暖，武汉郑州持续放量，重庆更是出现比薄先生事件更热的强劲火爆场面。
但是笔者更愿意相信这是三个原因的结果：
1/买房民众放弃对政策的奢望：
调控只是让开发商紧张或者不再大手大脚，调控并没有给予那些指望政策安排来实现买房意愿的人们以实质性利好，即使房价在数字上发生六连跌，但具体到买的房子，也还没有跌到普通民众所能支付的地步，相反，房价的弹性因为供求关系紧张更为充足，只要有价格松动，那些投资性改善需求及异地置业便挤占了本地消费的空间，所以本地消费并没有从调控从得到实惠。
2/买房民众转向依赖买房来抵制通胀与社会福利缺损：
防通胀保稳定后，CPI是降下来了，但GDP也应声而落；股市也在人民币的更大波动中跌跌不休；相应地，过去两年来投资金银、投资基金、投资民间信贷、投资到开发商的项目上的钱也没有好收成，不仅如此，更有象温州人那样的刺激性行为发生。
房地产的萎缩还导致了社会福利方面的负面影响，如果有房子，其它福利差一点都好谈，此前的经验告诉我们，没房子在中国这个税负重而福利欠缺的环境简直没法活。
所以管它三七二十一先买了再说吧。
3/买房民众似乎相信房价大跌的不可能，更直接相信未来房价依然会整体上持续走高：
调控周期在较长时间内产生的徘徊，房产税的举棋不定，税费与信贷差异化政策无法落地，市场供应的持续趋紧，这些不定数再加上限购等在潜规则下的松动，使得舆论的导向性并不明显。
而从业者或者说既得利益集团的舆论当然对未来整体房价持长期涨势。
三人市虎的时候，许多买房民众转而相信，未来涨是必然的，现在跌是暂时的，既有今日，何必当初？
所以买房人相信：买比不买要好。
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