楚芸工作室_新浪博客

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越秀地产在线

越秀地产是致力地产资源整合行销的综合服务机构.以创造力\策划力\销售力\执行力游走于创意的边缘.屹立于林,不秀其外,穷隐其身,达观天下.

越秀地产顾问机构目前在荆州\沙市\鄂州\黄石\武汉等地承接多家实力派开发商楼宇综合全程营销代理.

越秀地产代理楼盘的基本理念是:量化营销,追求品牌,实现多方共赢!

地产策划理论

中国房地产之所以存在特色论，之所以为营销大家所包围。之所以存在举国体制，主要成因在于理论的严重滞后以及泛理论太多太杂，且存在伪理论的嫌疑。吾侪有结合专业实践对理论进行整合之义务。

天下欲治计先治.

财务策划，应该构成企业管理的核心内容。其关键步骤在于其一，对企业核心竞争力进行财务评价和效益/效率/效果评价，并适当提出修正方向，其建议是技术的、固执的、科学的、也是唯一最优的；其二，财务策划的理念，将财务从传统的算账/记账/报账/适当查账解脱出来，专门针对性地开发企业在税负/资金运用/资源浮游利用/关联往来/人本管理等特殊重要的工作内容；同时,财计工作应该就投资/筹资及营运资金进行除表内的管理外的独立企划，应该使用超预算计划。

楚芸信箱

楚芸，不以物喜，不以己悲。不以银为贵，不因人而贱。壁立千仞，海纳百川。自信人生二百年，会当水击三千里。非阳春白雪，难为下里巴人。时人不知余心乐，将渭偷闲学少年。敬文不尚武，勤勉而迂腐。博客，书法者，文学者，地产者，策划者，理财者，统计者，两性者，凡事唯才是举。寻同仁者精而不烂，玩古不花。悬赏：一杯茶，一枝笔，一根烟，一女子，人生之乐而乐哉！

情感文化社会

我所在的武汉市而言，仅情感类专栏或节目有倾诉\讲述\说情\新闻故事会\经视故事会\今夜不设防……我想知道：到底是情感太丰富还是社会文化的匮乏？是素质的文化沉淀太薄还是整个居民的文化素质达到质变？

谈古论今

君子之交淡如水

西学为体中学为用

与善人交与人为善

学贵有恒水滴石穿

楚芸注释

思想的海拔取决于

思考的深度与广度

点滴成就源自对市

场的长期浸淫!

不唯虚,只唯市.

叩问名师

不乱用大师之名，

不滥求大师之利，

不盗版大师之品，

不亵渎大师之灵。

少年易老学难成，

一寸光阴不可轻。

未觉池塘春草梦，

阶前梧叶已秋声。

食色性也

情与性，灵与肉，

心与意，感与触。

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谋势不谋子，高屋建瓴。

不唯虚,只唯市.

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北大赖伟民。

此博导非彼博导请勿对号入座。

来自福建，出于厦门。

不知何方神圣？

代表地方，兼顾中央，照顾百姓，

代表中国地产开发一流水准，

贵为自信，自诩，自得其乐，

楚芸回来了，后来者居上。

无房?无房!无妨,

喜欢这个城市,

羡慕这个城市,

振兴东北第一城，

最普遍最稳妥的投资品种，

共筑爱巢所必须，

曾经是多么熟悉，

友帮,

曾经是多么的美好

西南一霸,

只因想结识老胡同志,

认识她才想加她,

回到老阎的故乡

俺们有老乡在那主政,

林彪流过血的地方,错,是汗,

看看她们的成功凭的是什么?

水水的圈子。

等待中的接受。

东北人，东北事，东北房子。

冯国亮（房友），产品研究。

话语权自由的滥觞。

沉柯学步，隔岸观火。

友情客串。

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新浪广西频道。

新浪海南频道。

潘世炳。

陈真诚。

武汉俱乐部。

华中媒体人的俱乐部。

多事之秋，小众精英。

草根也有自己的痕迹。

八零后VS老三届，

博客难开心，开心不博客。

活神仙，神仙活儿。

追求完美，实质重于形式。

导博，读博，写博，创意人生。

易居研究院。

敢于亮剑，可喜可歌。

追求和谐，实现理想。

新浪地产认证。

增添缘分。

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代表重庆，走向全国。

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苏州出美女，筑巢能引凤。

楼市评论，评说楼事。

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咖天，咖地，咖人生。

潘家园的亲朋故旧。

正本清源，扬善去恶。

王志纲输出。

成都新浪推出，

《中国房地产市场》杂志，

博论坛,审核人:楚芸工作室

龙珉珉,

文化过于宽泛而注水容易.

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中国地产供应商文科冠军。

中国地产供应商理科冠军。

中国地产商市场研究最棒的。

中国地产商最注重人文营销的。

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会计界的黄埔，

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天下欲治计先治，天下欲乱计先乱。

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排名继上海厦门人大之后

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又名地产名嘴。

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易居中国，上海易居。

武汉本土，理财专家。

屡有大鸣之词但少有大放之嫌。

黄浦江边老顽童。

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公告

急功近利,好大喜功.所以治本之举在于:不区别对待,不压苗助长,不投石问路,不落井下石.

晨起动征铎，客行悲故乡。鸡声茅店月，人迹板桥霜。槲叶落山路，枳花明驿墙。因思杜陵梦，袅雁满回塘。

烟笼寒水月笼纱，

夜泊秦淮近酒家。

商女不知亡国恨，

隔江犹唱后庭花。

鹊桥仙

纤云弄巧,飞星传恨.银汉迢迢暗渡.金风玉露一相逢,便胜却人间无数.柔情似水,佳期如梦,忍顾鹊桥归路.

空山新雨后,天气晚来秋.明月松间照,清泉石上流.竹喧归浣女,莲动下渔舟.随意春芳歇,王孙自可留.

朱雀桥边野草花,乌衣巷口夕阳斜.旧时王榭堂前燕,飞入寻常百姓家.

联林人联林事

此木为柴山山出

因火生烟夕夕多

墙上芦苇头重脚轻根底浅

山中竹笋嘴尖皮厚腹中空

云霞出海曙

梅柳渡江春

有志者事竞成，破釜沉舟，

百二秦关终属楚

苦心人天不负，卧薪尝胆，

三千越甲可吞吴

公告

目前中国房地产市场是发展期市场缺陷所致还是泡沫现象以致国家力量予以管制？

事实上中国楼市一直在房产的社会性与经济性中穿插，而同期的市场化建设制度缺陷与收益差距导致持有结构不合理，这是楼市历史病症之一。

公告

三更灯来五更鸡,最是男儿读书时.

黑发不知勤学早,白首方悔读书迟.

莫等闲，白了少年头，空悲切。

墙上芦苇，头重脚轻根底浅，

山间竹笋，嘴尖皮厚腹中空。

公告

截止目前所有的策划大家所持的策划案例或提出的策划理论没有超出市场营销的基础理论范畴.

公告

阳春白雪,下里巴人.

相见时难别亦难，

东风无力百花残。

春蚕到死丝方尽，

蜡炬成灰泪始干。

晓镜但愁云鬓改，

夜吟应觉月光寒。

蓬山此去无多路，

青鸟殷勤为探看。

公告

主要取决于文化素质,它决定了主体对比赛的正确阅读.

商女不知亡国恨，隔江犹唱后庭花。

公告

中超到底是形象工程还是包医足球百病之良方？

高一代不知有没有足够的耐心等到成功到达伦敦的那一天？

公告

因为许多人的无知，婚姻法规定生育权是妇女的基本权利。

更因为更多人的无知，生活中许多女性或盲目或真实存在生育能力的缺陷，这让她们痛苦不堪……，发起讨论，让她们过得安宁些，自在些，幸福些，

公告

牢骚满腹防肠断,

风物长宜放眼量.

细雨随心翻作浪，

春山着意化为桥。

为有牺牲多壮志，

敢教日月换新天。

检讨过去

四十年来家国,三千里地山河.

凤阁龙楼连霄汉,玉树琼枝作烟萝.

几曾识干戈?一旦归为臣虏,

沈腰潘鬓消磨.

最是仓皇辞庙日,

教坊犹奏别离歌.

垂泪对宫娥.

半亩方塘一鉴开,

天光云影共徘徊.

问渠哪得清如许,

为有源头活水来.

一为迁客去长沙,

西望长安不见家.

黄鹤楼中吹玉笛,

江城五月落梅花.

云淡风轻近午天,

傍花随柳过前川.

时人不知余心乐,

将谓偷闲学少年.

展望未来

一曲新词酒一杯,去年天气旧亭台.

夕阳西下几时回?

无可奈何花落去,似曾相识燕归来.

小香幽径独徘徊.

东风夜放花千树,更吹落\星如雨.宝马雕车香满路,凤箫声动,玉壶光转,一夜鱼龙舞.蛾儿雪柳黄金缕,笑语盈盈暗香去.众里寻她千百度,蓦然回首,那人却在,灯火阑珊处.

楚芸说情

我们的背景是:

社会因为经济浪潮的冲击忽视文化底蕴的重构与注入.

我们的理想是:

在一个本来就注定有层次有差距的多重社会中各就其位,各得其所.

我们的内涵是:

情感方面,提倡循规蹈矩,依规矩成方圆.

感情方面,提倡自我管理,自我约束.

家庭方面,提倡有所为有所不为.己所不欲勿施于人.

事业方面,提倡百花齐放,百家争鸣.

隐私方面,提倡不神密,不刻意求之,尊重自己,宽容别人.

我的情人节祝词

愿有情人终成眷属

连理同枝鸳鸯比翼

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留言

王石的仁厚，任志强的直率，潘石屹的新闻：殊途而同归

好友

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访客

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声明

本工作室最新研究成果:环境共生互动住宅产品体系/泛城市圈置业研究/管制期市场产品策划体系/非典型产品设计规划要点/小产权房转正的前提/内容/方法/政策配套研究/中高档住宅的再定义/文化地产复合体系及延展／卧城房地产开发与产品个性研究．

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博文

置顶：楚芸看好的十大高房价潜力城市(2007-05-14 23:12)

标签：房价最有潜力国内十大城市

博主推荐：楚芸工作室：年终回顾与展望

几个前提：一是现在房价较之主流大城市如京沪深穗等地不高或与其身份有异；二是即便现房价高也会有更大上升空间的；三是总体特点是现在都在蹲着，潜力表现在由蹲到站。

天津：

滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志，将迎来房地产强劲增长期。

金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从；人才结构脱离北京的束缚；工业转型完成，经济结构调整先于全国完成。社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。

天津也将成为北京“漂置业投资阶层”首选后花园，需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。

主政人员的稳定是良好保障。

重庆：

笔者在“五论滨江房价之争”中阐述了王志纲先生早年为成都所做的战略设想，腾笼换鸟。滨江为核心的渝中区将成为西部投资重地。

主城扩容及土著居民外迁、北迁，卫星城镇的建设，均将为新重庆储备超强的需求力量。

贯通性交通动脉的最终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。

济南：

泉城的房地产好象弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的唯一理由就是她是山东省会城市，并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。

武汉：

气吞云梦泽。南北有九省通衢之称，东西挟咽喉部位，承东启西的交通骨架业已定局。新区新城开发区经济发展区在武鄂城市群建设过程中将消除其痼疾，完成重生。武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。制约武汉发展的软环境是现经济内涵不坚不挺的重要原因。但仍看好武汉作为华中重镇、中部重镇房地产的巨大潜能。

滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。所以武汉的房价也将向六至八千进军。上升空间可期。

沈阳：

作为老东北的首府，作为振兴东北的龙头，作为松嫩平原的明珠，作为东北的幅射眼，沈阳房地产有理由有一两年时间提升一个档次。

东北三省整体构架互补发展有利城市间的生态系统建设，沈阳作为这一生态系统的重要子系统必将获得优先发展。

绵阳：

不只一个长虹，还有整个川西。当成都作为国内的消费型城市时，绵阳的明天就已谱就。绵阳还连带因为特殊工业、特殊的气候条件、特殊的人才需求而致房地产获得大发展。预期均价突破四千指日可待。

威海：

均价上涨一千元用时最短的城市，威海有其名；卫生城市屡屡上榜；三线滨海，空航海航的便利；西海岸的重点开发；与烟台合笼的交通建设；威海对国内外的吸引力，均将使得威海的房地产发生质变，预期均价突破四千将在十七大后着陆。

中山：

中山步广州后尘就可能想象其房地产的明天。何况中山的经济基础、投资环境、政策力度、现有基地经济建设、侨资海外资金的厚势，较之当年的广州有过之而无不及。

宜昌：

作为战役消灭桂系，作为战略实现主席“高峡出平湖”的夙愿，作为“曾经沧海”而又“除却巫山”，作为鄂西北的龙头，作为文武兼备型景区，宜昌一直紧追武汉，武汉的今天就是宜昌的明天！耐心给她三年时间。

西安：

一骑红尘妃子笑，有人知是荔枝来。一条耗血交通线让咸（阳）西（安）宝（鸡）连为一体而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。囿于北部水质问题的影响，西安将向咸阳方面发展。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反，这也催生了西安新一轮房地产的大发展，并以曲江地区点燃战火。

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9、房地产存在泡沫才能抑制高房价；

10、并不耸听的三大危言；

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房地产领域的关键博弈及其治理

楼市必将在奥运之前井喷

热浪席卷北京，暴雨袭击华南。

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地价决定房价的核心矛盾

下一步调控重点，

检讨调控失败的唯一根源

商业地产是制造高位泡沫的温床

灵活运用消费信用打开工薪阶层消费缺口

肉市调控，楼市当然借鉴但不要断章取义

用政策调控辅导开发商只会让房价更为坚挺

楼市同样需要软着陆。

调控根本：破解涨价机制

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酒仙桥“危局”折射小康化社会三大矛盾

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2010楼市展望：“被通胀”+“被泡沫”=房价高涨(2009-11-22 22:41)

标签：房产财经通胀房价博文北京

分类：我思故我在

冬天不买房，下一年会有好果子吗？答案在“被通胀”“被泡沫”中寻求，一一道来。

在多数派看来，现在的楼市问题，集中于“泡沫”，认为这么高的房价已经超出了消费者的购买能力，因此其中定有泡沫，另一据以说明泡沫存在的方式就是流动性过剩，也说成楼市的产能过剩。再将“被泡沫”的楼市，放在一个通胀的大背景下来予以阐明，恰好这个通胀也是“被通胀”，据以认识的来源，除了全面的产能过剩，出口贸易受阻外，又一根本原因来自于流动性过剩。

因此，专家们，舆论领袖们，草根领袖们，齐呼：要加息了，要防通胀了，因此适当紧缩货币在所必然，也因此房价掉头向下的未来已经不远了。

楚芸断言，被通胀，被泡沫，必定带来的结果是唯一的，即就是高房价继续！

道理一：收益杠杆在被通胀裹挟后发生反作用，会导致恶意买房的泛滥，进而推涨房价。

今年九月份，三晋及大庆等地炒房团来到了北京，结果并不理想，他们没有象煤老板那样放阔，因为他们似乎看到了房价稳定的趋势。后来，黄金周的反证，被通胀被泡沫，反而引起了他们对资本的猎取欲望，接下来，在山东沿海，在海南，北海等地，炒房团如影随形，成交量与价格猛涨。

这证明的是，收益杠杆发生了反作用，中国人手中不缺钱，只是少数人掌握了这些资本。一旦收益杠杆发生反作用，大量资金便会集中侵入楼市，形成恶意买房，因为这些资金持有者知道，他们掌握的财富量足以催生一个繁荣时段的楼市，只要把房价做高，自然他们的投资会获得相较于通胀预期下更高的回报。

中介正愁没饭吃，一旦这些人进入，中介会本着良心拒绝帮忙吗，他们肯定会加入到恶意买房资金的队伍，从而盘整下游的一般老百姓。

道理二：政策波动会加剧投机，从而吸引流动性集中于楼市。

政府没有被证明能够对高房价有足够的制约力量。政策的波动便会导致投机的产生，其动因一是来自于恶意资金垄断，另一动因来自于中高端产品的稀缺性。他们面临的一个重要背景是：中国的穷人一直没有变化，收益增长不及物价上涨幅度，相反中产阶层或者直接说是富人的速生却钻了政策的空子。

直接针对楼市的紧缩，保障经济政策稳定的宏观大势，两者相结合，自然会让刺激流动性的多余资金，甚至是集中于国有企业的那些补助性资金通过持有土地来获得资本市场的回报，从而带来土地市场的虚假繁荣，间接助涨高价楼市的向远处去。

道理三：通胀，泡沫都是舆论使然，被通胀被泡沫的结果就是自住买房的恐慌性入市，从而让二三线城市房价也捎带疯狂起来。

房价高低并不是一个全国性概念，但舆论楼市之于高房价却是全国性的。现在全国任何地方的老百姓，都能够对房价品头论足，都能够说说一二，但说说归说说，事实上内心却无法把持，到底未来房价会下降吗？在这种心理作用下，来自市场的力量是左右他们决策的根本力量。

市场的力量是什么，房价，当市场房价不断上涨，并且在售项目依然有人气的时候，其带来的影响是不可低估的，大量自住性买房无法拒绝，选择入市是必然的，这就为预谋性的涨价进行了铺垫。

而且我们应看到，无论是否通胀与泡沫，二三线城市本来是一块净土，处于缓涨态势，正是舆论的全国性影响与房价数字的不断翻新，通过网络带来了人们对二三线城市房价的重新认识，其被真正认识的同时，投机投资价值也显现出来，吸引着全国性资金进入，从而在地方上也形成房价的燎原大火。

这些外来力量带来本地楼市的短暂繁荣促进的是本地自住消费的恐慌性入市，从而在二三线城市也形成疯狂态势。

道理四：被通胀被泡沫后购买力必然在全国范围谋求流动条件下完成置业，消费被集中，从而支撑高房价。

本来，今年是救市与保增长最好的年份，工业增长达到两位数，预期钢铁煤炭汽车家电等重工业与消费工业都明显好转，外汇也正在由储备向经营转变，股市建设也伴随着创业板等向良性发展，因此在此种情况下，更需要房地产拉兄弟一把。

人为因素的被通胀，被泡沫，一是直接导致紧缩银根，但这种借助货币工具的紧缩，已经无法将开发商拉下马，开发商经历了紧缩年份与今年以来高峰期，已经由死缓而无期了。同时，全国集中于主流开发商手中的土地储备至少可以供其十年玩下去，所以加速闲置用地管制也无异于让开发商分散在全国的土地陆续根据城市发展进入开发程序，一方面会在发展中城市推涨房价，另一方面开发商在发展中城市获得的销售利润甚至是销售额会回转到大城市支撑其进行精细开发，销售节奏不会因为被通胀被泡沫条件下的紧缩而破坏。

加息之举如同杀鸡，但吓不了开发商这个猴，却会吓坏老百姓，因此老百姓所要做的可能是集中举债进入自住性消费，来抵抗未来可能的通胀预期。

当消费被人为通胀与泡沫理念左右到一定程度，会产生集中，而一旦开发商坚持销售节奏并且让市场形成理性上涨，这些集中的消费就会马上释放，从而带涨房价。

道理五：地价为被通胀被泡沫条件下舆论楼市提供涨价风向标。

举个很简单的例子，北京最近出让的中央别墅区一块土地，标明的容积率不到零点七，显然在中央三令五申禁止别墅用地审批的当儿，这块地只能在别墅或亚别墅产品上做文章，谁都知道高端比普通好做，自然而然地催生了地王。地王本身不会催生房价，但一个区域，引领性房价上涨，要么有领头的项目，要么就是有土地出让作标杆，地王会起到房价示范作用；另外，地王所到之处，其未来的市政与生活配套肯定完善，这让一般普通性开发如获至宝，因此卖价自然不匪。

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全民“被蜗居”揭示了高房价的成因(2009-11-22 22:12)

标签：房产房价成因买房人博文北京

尽管《蜗居》了几集，却还总结了些许高房价的成因，它们是：

1、女性的短视等高了房价：女性的短视并不是贬义，因为女性更为感性，看问题容易凭感觉，并且这种感觉在短期看来总是对的，因此由了她。比如本来男方准备做一了断，管它春秋与夏冬，但女人会说，再等等，也许能够选到更大一点的房子，女人尤其不喜欢二手房，似乎于婚姻观相连；再比如女人喜欢讨价还价，正中开发商下怀，开发商可以选给房子加点价，就等着你来还；女性还喜欢走马观花，如同海青，几乎成为城市通，似乎货比三家，却不知在房价瞬息之间不断上涨，催生接下来的恐慌性购买。

2、爹爹婆婆垫高了房价：现在，农村城市的显著差异不在钱，因此，对于婚姻双方而言，父母都可能支援一点，这正好靠了房价的谱。大约以为，三方出钱，两方攒钱，一方住，多好，可以集中财力办大事。但正是他们的一腔热血，让年轻人背上了必买房的包袱，却不问时间地点。恰好这时房价猛涨，更加证明了姜还是老的辣，所以在催促声中，许多年轻人只好顶风上线了。

3、自我理论推高了房价：每个人买房现在都不简单，然而买房就是一件简单的事儿，如果复杂化，就麻烦了。这里有许多自我因素导致买涨不买跌的客观存在。比如，多方看房后，自我认为，哪哪更有前途一点，未来升值也明显，而且目前空地很多，不妨等等，结果呢，你得看清那地是谁的，如果是政府的还好说，问题是你听说过，开发商囤积的土地足够开发多少年，最高说是151年，是人家开发商的，这未来的价格就不好说了。

4、不能不说的恐慌性购买：除了上述因素造成了恐慌性购买外，最明显的恐慌性购买是苏淳的话，咱们以后也会成为托。托的概念在恐慌性购买当中起了相当作用。事实上并没有托，如果有，也只是类似开盘时间的保证不冷场，实际上开发商很少靠托来弄房价，房价在开发商这里并不是随意的，而是执行策略，根据消化情况决定执行哪一部策略，更多的时候采用低开高走策略。但由于选择了排号，博弈方式，许多人一忧房型没有了，更忧开发商随意涨价，于是，大家都挤着交订来指望获得理想的房型，恰恰开发商看准了市场动向，根据地段、目前房价以及大约定位的所谓目标客户，掐准了哪些房子会受追捧，并且慢慢“放量”，让恐慌无限蔓延。

5、节衣缩食让开发商掐准了命脉：大家看到，房价之所以高得离谱，并且也依然有人买，这不得不回到中国人的节衣缩食上来，做营销的有个心理暗示，就是周边目标价位或者说是消费心理价格与实际定价，可以相差房价的五分之一，这就是开发商研究消费习性与看穿了全民蜗居条件下，准房奴生活所致的，口袋里的钱象牙膏，可以挤，所以推出的房子总没有刚刚好的，总是让你再错点，现筹点，然后勉强首付成功。但由于你已经节衣缩食了，已经打定买房的主意，在这个过程，开发商准确捕捉到你未来多长时间够本，所以订价机制也水涨船高，总让你买得到但买不爽。并且象细水般长流，不断下接着，延长至未来，让房价节节开花。即使是紧缩的2008年，实际上下调的房价也依然没有突破零六年的上限，接下来的小阳春在恐慌声中迅速破位，至今久居不下。

6、高处不胜寒便宜了准开发商：房价高了以后，心态变化了，因此许多买房人改变了原定计划，提前入市，而此种情况下，许多不具备开发商规范条件的准开发商严格来说是佯装开发商的，也可以进入进来分一杯水喝，他们提供的房子总是采取尾追政策，让下游消费不断为新增中高档消费与普通商品房的主流消费提供示范蓝本。

综合看来，全民住房观念在“被蜗居”中强化是导致高房价的社会因素。固然政府有责任，开发商有责任，银行等有责任，根子在收益差异，但是，消费观念不来个修正主义，我看房价上涨依然。

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赌,托,还是争议,抑或铮言?(2009-11-20 09:15)

标签：房产小康房价争议阿拉法特

分类：时人不知余心乐

最近挺忙,但也写的比较多,一个主题,劝人买房!

预感并不等于托,也不是哗众取宠,更不为点击量,本博有量无量无关本人生存,亦少出席任何商业场合.更无用博卖书之要.现今亦无代理中房可卖,亦未在不久有可卖之房,为什么反复叫卖,反复叫涨,这是一种掌握在少数人心中的预感.

喊跌的,一类是无关利益者,感觉自己被房价绑架,感觉自己的阶层受到掠夺,嫉俗而不愤世,这类人年轻居多,单纯不谙世事者居多,认识不到社会主要矛盾主定论者居多,生活中受到俗文化压制者居多,理想色彩浓者居多,他们有一腔热血,却在金钱经济无门报国,自然无以为家.另一类是他们的领袖,被山寨被领袖后成为权威,更多被看作声音与发言人,他们是前一类的寄托.

但是,后者显然有经济头脑与经济欲求.

如果你不大懂,回想一下阿拉法特吧,在无寸土的一国,穷得了其他人,死后除死因的争议外,还有就是被遗孀拿走的亿元资财,哪来的?

因之,阿拉法特会一如既往以斗士出现,乐此不疲而独占鳌头.

上述唱跌看跌者阵营莫不如此啊,凡有讽刺之味.

而且,摆在唱跌者后一类面前的,必如阿翁,先前是不倒翁,最终必倒下,原因不明.

因为他们,因为他,代表不了主要矛盾与矛盾主要方面所决定的社会主流.

很简单,房价事关的利益主体,政府\开发商\政府机关,富人,并且与权力关系资源与社会资源结合于一体,谁解其中味?

所以不用愁房价高,当你跻身权富阶层或富人阶层的时候,当你进入到社会主要矛盾面的时候,你自己不会觉得房价高,相反会更高兴.

唯一令你欣慰的来自决策层的声音而非主措,因为,我们的社会本质是市场主义,但还立足了全民这个史称.也就是，你是全民一分子，可以发言，可发牢骚，也可以经常受到鼓舞，难道不久前没听说，我们在20020年将实现全面小康吗？

你，至少比如今甘肃/青海/那边有些人强吧，等他们全面小康了，也许你将自动生成小康了，据说小康的标准不会因为房子离婚或结婚。

也许从2010年后，政府为小康而房价，你真如愿了，你的那些领袖也许更领袖了，但愿你到时不会是一无所有。

托也好，争议也罢，也许铮言，听听崔健的：一无所有！如果现在努力，也许别有一番风味在心头。

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冬天是买房时间(2009-11-17 18:03)

标签：房产财经房价楼市博文北京

建议冬天买房，因为有利降价销售的开发商预期已经形成。

冬天，开发商一般会进行盘点总结，并且气候原因导致并无多少开发商推新盘，储蓄力量以待下年是普遍做法。这个背景能说明什么呢，它告诉我们，冬天上市在售的房源均不是主流供应，并且投资投机消费不会在冬天到来的时候选择入市，而且你仔细研究会发现一个特点，那就是，往往规模性大盘的首期，一般项目开盘期以及紧缩时态下的尾盘，是投资投机消费最愿意进入的，而这些节点都与冬天无关。

另外，开发商往往会在年关进行一下产品盘点，也就是会推出一些次优户型，利用低总价加双节促销来调整自己的产品结构，这种调整基于来年抓住更有利的战机，因此价格策略是开发商进行冬季攻势的根本所在，因此也自然地会产生实质性让利。

必须注意几点：

中高档市场，尤其是纯粹投资品的项目，没有冬天等季度性因素影响，本处所指系普通商品房消费。前者如诸多的豪宅项目/别墅产品/纯粹为小户型产品/在城市扩张时期推出的纯粹低密度住宅/改造区域的剩余产品/小型商业/其他非纯粹住宅用地上的复合建筑物/用时太多的住宅项目。

在普通消费商品房市场，冬天适合购买的房子归纳如下特点或判断标准：

其一，比较注重销售节奏的项目，冬季推出的新品。由于系品牌开发商或者熟悉房地产营销者，才会注意销售节奏与产品控制，那么这个时候推出的冬季房源，与普通消费注重价格节省的心理预期是一致的。

其二，规模楼盘分期工程的尾期项目，冬天一般没有大量上市，并且着眼于未来调整供应，往往会将准现房剔除具备一定市场接受程度与竞争力的房源后，直接以低总价吸引市场，这是可以进入的，而且促销幅度往往不会很小。

其三，广大的中小企业开发的独个项目，很简单，中小企业资金链比较紧张，按照财务浮游量与支付周期，中小企业冬天往往有付款压力，因此会拿出部分房型进行冬季促销，实现现金回笼以敷企业过冬之需。

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2010年是楼市历史高点(2009-11-17 17:57)

标签：房产房价楼市买房人博文北京

分类：我思故我在

2010年房地产会很火爆，不用看政策的脸色。

刚结束的十月没有遂许多人愿，房价劲涨3.9%，这应该从一个侧面提醒决策层，即将过去的一年，房价火爆，楼市火爆，不是政策的主导原因，更不是沉淀刚需的创造，而是客观环境决定的。

有许多钱必须找出路，因为产业收缩，产能过剩，而且民营企业居多，财务自由促进了产业资金出走，进入到保命消费行当，买房是最稳当的；

有许多钱依然看好房产投机与炒房，其一来自于房价不平均，用以衡量买房水平的钱却是等同的，因此异地投资将是未来一至两年推动房价进一步上涨的关键力量；其二来自于商业地产的推进，鉴于楼市政策性效应明显，许多开发商调整了战略，着眼于商业地产的操作，商业地产附着在楼市上对房价也有一定的推动作用；其三实体行业利好与融资环境决定了许多早期富民将进入纯粹理财领域，买房成为首选，股市的波动加剧了人们对房产的选择。

闹市恰好是开发商囤地良机：

笔者调查了山东/湖北/重庆/陕西四省的主要城市城市规划，总计给二十余个城市规划中提及，截止2012年，城市化版图扩展面积达到50平方公里，并且这些城市的可出让用地版图，基本都是先做市政规划与配套交通，然后面临的是大批量出让，价格相对较低，或者通过帮政府修建配套来换地。这些地按照现房价参考出让，未来将形成成熟区域的成熟产品，利润依然可观。

现在的情形是，上市房企与国有房企及一些隐身的大房企，着眼于在主流城市打基础，其他被逼走的开发商被挤入到上述等待快速开发的城市，而这些城市早期对财政的透支使其在未来三年面临着土地财政的关键年份，相得益彰而各取所需。

而既往的一年，除营业税政有时限外，其他均是中期政策，并且除未来预期加息压力外，基本可以断定不会象舆论看到的出现到期收缩。

因为这此原因，2010年市场供应量相对于挤入的异地投资性消费、本地结束观望后选择进入的改善性消费、农村改革后导致的进城消费、城市基础建设与旧城改造释放的购买力就地消费，本身就绝对是供不应求；再加上开发商如上述的各取所需与各得其所，不存在狗咬狗式的直接竞争，所以供应量将有节奏地增长。

政府促进闲置用地的政策管制，只会导致低地价开发用地以较高的容积率、较紧凑的面积、较吻合购买力向低总价低首付形式形成市场的扎堆性供应，这些针对需求量身订制的产品，市场真空非常大，面临着较好的市场。

综合分析判断，2010年的火爆不用看政策脸色，并且只要通胀环境与经济着陆环境没有完全上升到稳定状态，并可能导致房价进一步上涨。

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明星改善性婚姻的文化渊源(2009-11-16 20:12)

标签：房产文化渊源房价博文北京

分类：我思故我在

没有人生为明星，后天成名后面临的首要问题就是过往背后的那个女人是否适合再站着，从而导致后明星时代衍生的改善性婚姻，毕竟我们已经告别了陈世美的时代。

综观明星类型以及解决方式，可以看出明星改善性婚姻的三大文化渊源。

一是庄子的艺术生活文化渊源。

众所周知，庄子是浪漫一派的始祖，其核心文化主张就是艺术地生活，那么，艺术地生活，意味着随着情况的变化，相应地修正生活作派，以让自己的生活始终贯穿艺术所赋予的“天籁/地籁/人籁”三重境界，看来，庄子是中国以人为本的源流。

这类明星的代表应该算作是现在今非昔比的余秋雨，余大师了。先生的原配是李红，早年余先生在任上海戏剧学院负责人的时候娶的，那个时候，还没有文化苦旅，是李红，承担许多家务，在自己的娘家开辟了余氏书房，文化苦旅走出来了，李红也离艺术地生活渐行渐远。结果是上个世纪九十年代初，在无话可说的状态下，自然无艺术生活可言，十余年的情分就此终结。

接下来我们看到的是走出文化苦旅的余大师，稍带，著名黄梅戏剧家马兰先生艺术地站在了大师的身旁。

二是孔子的生活的艺术文化渊源。

孔子要求每人都要讲究生活的艺术，但要注意是由人及己、由大及小、由表及里。解释一下就是，每个人首先要承担起外在社会要求下的生活艺术，比如中国人接吻不好大喜功，不能太过张扬，那么，表达爱自然要受这个框架的约束。在孔子眼里，陈世美坏不到哪儿去，坏在他没有事先解决好首任的问题。

说起这个，得数数小品界人物老赵了，本山大叔早前配的是葛淑珍，地道的农家女，但那个时候本山也是农村伢。话说八七年春晚后，大叔出名了，紧接着全国各地，而葛女士还依旧着农村的那一套，赵本山后来自己说，除了为前妻配置点什么，实在不知道说什么好，而葛大婶也有同感。但老赵还是安置好一切后净身出户，虽然谁都可能明白有人就有一切，但九十年代初市场经济还不发达，二十五万的现金，房子，还有车子，足以构成一定的生活保障。本山与马丽娟结婚后还委托女儿赵玉芳经常询问她母亲的生活与身体状况，并曾表示愿意让其到本山艺术学院工作。

三是墨子的术业观。

墨子说，术业有专攻，这个术，业是并联词组，术实际是社会责任与礼数，业实际才是专事，或者今天所讲的事业，工作等。墨子的这套解决思路放在今天有点宁缺毋滥的意思。

电影圈有一对这样的红颜，当那个人可望不可及的时候，干脆选择了独身，用以形成一种长久的寄托。

娱乐圈中人互婚的比较多，大约与此相关。在墨子看来，婚姻没有约束，没有对等，谁主张谁都说不过去，追求的是一种天爱，后来译者说是博爱。

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暖冬的四大迹象(2009-11-16 19:29)

标签：房产财经房价楼市博文北京

刚被贬斥为“铜九铁十”的黄金周，统计结果却显示全国同步上涨三个点。据社科院绿皮书，全年预期房价将出现价稳量增，对比年初的一场误会级争论，社科院出言谨慎，并大胆预测春暖秋凉，想来肯定对小阳春的强势心有余悸。

事实上，十月份，全国房价除环比同涨外，统计样本城市一半呈现了量升价稳，而传统被评最有价值物业城市的深圳、北京、上海，固然成交量环比下跌，但价格却不约而同地见长。

冬天提前到来的气候，楼市反而热闹，随便到哪个售楼部，平均每十分钟可以见一波客户，按照网上公布消息，武汉/长春/成都/重庆/南宁均实现了红火十月。

楼市暖冬的四大迹象是：

1/刚需中出现刚需。

刚需是无法解释，只可意会不可言传的东西。谁会买了商品还会反倒说自己买错了？

但刚需中正在出现的刚需却可以定义：他们是年轻人、必婚族、大龄女、富裕退休老人。这些人关注的是市场中能否买到自己买得起的房子，在他们眼中，房子是必须消费品，只是由于各方面的原因，购买力的有限，使得他们一再推迟消费，现在，政策、市场、预期、舆论等都呈现各执一词的乱象，而市场所给予他们的真相，却是不断有人买，不断有价涨，不断有抢房的……他们选择了靠自己的能力入市。

2/品牌房企促销旺盛并成交活跃。

一季度是小阳春，二季度是反弹，三季度是地王，四季度是暖冬，如果找出这四个季度共同的一脉是什么呢，那就是品牌房企，现在，品牌房企占据市场绝对份额，占据市场绝对有效产品，占据市场绝对有效需求累积客源，并根据他们的战略调整，在最危险的时间，最淡的季节，却释放出最红的能量。

楼歪歪，楼脆脆，相反证明了品牌房企的力量，进一步加剧了市场垄断，未来随着土地闲置管制的从紧，品牌房企将进一步垄断市场，从而营造出绝对价增量稳的格局。

3/工业增长让地方政府内需扩大化政策进一步从宽，伴随经济复苏的房地产刺激发展提上许多发展中城市的议事日程。

有人计算过北京城南9000亿后效应，说房价将在现基础上劲增三成，有说是五成，但无论如何涨定了；上海迪斯尼也引发了偏向上涨的一系列舆论看法；重庆与打黑能够相提并论的无疑是王市长的高论，让重庆百姓十年之内可以买房；王志纲说，武汉有了文化以后还将更强大，我想，这个强大是相对于目前房价并不出众吧。

今年工业增长率预期超过10%，因此各地明年的主要任务将是进一步扩大内需，而完成好十一五中坚年份的任务并保持增长动力，房地产依然功不可没，比如城市版图的绝对扩展，没有开发商拿钱，市场流动不起来，相信光有政策性保障房是没有大用的。今年前九个月全国样本城市完成土地出让计划比是100%以上，完全消化了紧缩时期的沉淀土地。

政府没来得及出让的地或大量流拍的地再入市并成功解套，说明什么，说明未来房价的根基已经上位。

4/经过盘整后的市场供应形成了中产产品主流，这吻合了自住性、改善性消费的心理要求，同时政策的变动刺激了这些并不寄望于调价获利的正常消费选择年关入市。

北京是政策的窗口，北京二手房劲飙，除了政策期限的推波助澜，还有就是人们期望过好一个暖冬。

现在，经历前三季度的完全猛冲，剩余下来的问题，主要是下一周期的供应如何提升有效性，而此举也吻合政府抓紧时间释放闲置土地的要求。那么，开发商提升产品有效性会如何做呢，由于前三季度是立市，现在是旺市，因此开发商更强调了产品研究，消费研究，开发商对房价为什么高，如何高，如何在高房价下搞好品牌营销非常有心得。

说穿了，就是现在市场中淘汰产品明显减少了，吻合中产要求的主力房型占据市场的大部，与年初小户型俏销，年中中高档商品房一枝独秀，现在可以说是普通商品房消费的产品占主流的市场。在这样的市场前提下由于整体供不应求以及政策并不稳定，而且政策无论左右都不会释放自住购房的压力，就象加息减息一样，总体差不多，唯一担心的是未来生计，一旦认识到未来还算光明这些自住性改善性需求便会逆市而为。

再加上，现在，高房价麻木了许多人，新近，国土部新闻发言人董祚继/博螯论坛理事长龙永图/发改委/住建部负责人等均在不同场合表达了对高房价的声音，与过去利令智昏有所不同的是，这一次他们异曲同工地说：抑房价没有从价值观上进行根本性改革，近乎不可能！董某的观点是税收与土地、龙某的观点是政府建三分之二强的房子予百姓、张某的观点是政府保障弱化是导致房价过高的根本点、住建部总是闪糊其词，但每当他们到下面参与开发商为主的论坛时，又表示出对高房价美好的祝愿，并不如报章所讲的那般好恶。

高房价掩盖了许多东西，高房价也吸引了许多过分的关注，混淆了许多正确的见解与主张的申展。暖冬的存在将提示政府不要再只盯房价不见其他，不再必欲除之而后快。

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政策调整将加剧房价上涨(2009-11-12 23:17)

标签：房产房价政策调整楼市博文北京

分类：我思故我在

楼市的症结是政策，又不是政策。

说是，因为政策市容易产生投机与垄断，说不是，因为没有投机也就没有市场。所以政策的任何变动，开发商最清楚，没有不研究政策的开发商，但有不研究市场的开发商，不研究市场的更聪明，至少至目前为止如此。

人们预言，政策在明年会调整。

往左，就是从紧，相当于现在优惠政策到期后不续期；往右，适当调整受益对象与执行力度，幅度，但整体思想不会大变。下面的分析旨在证明，无论政策向左，向右，只要政策调整，房价便会上涨。

先看向左的情况。

向左意味着从紧，那么，在目前开发商发生战略调整，主流的大房企囤地愿望实现，未来开灶做饭的条件俱备，市场的短暂紧缩，政策要求抓紧时间上市，不足以置不差钱的主流开发商于死地。在这种态势下，开发商可以控制开发节奏，从而在整体市场营造一种人为的紧张，供不应求的态势自然会让房价进一步上涨的同时，依然存在成交，可以说金融危机以及救市政策已经让开发商的主流形成了近乎托拉斯式的垄断，并增强了他们抗政策风险的能力，仅仅要求闲置土地快速上市以及打击人为捂盘无法触及他们的筋骨。

向左走从紧，还意味着现在的政策倒行逆施，即加息、加税、增加政策进入的门槛：比如营业税，从紧的话，只能是回归到五年时间的限定，谁更容易受制于这个时间点呢，是只有一套房子希望改善居住环境的那些人，真正投资买房的人，是否一定在短期卖房来获得价差利润呢，相信有过类似经历的人都明白。再比如首付比与利率优惠，一个加息足以将其影响消化于无形，更别说将优惠利率与首付比挂钩，只有有钱人可以增加首付买房，穷人总是刚够买房的时候买房，富人则掐着政策来买房。

也就是说，如果政策从紧，向左走，那么，开发商可以通过节奏控制来使市场处于供不应求态势；富人可以从容地选择入市时机，并通过提高首付完成对政策的利用，而穷人只能眼睁着推迟买房或者弃购，未来土地资源与地段价值一样稀缺，等到经济恢复的时候，按照正常的资本成本计算，房价也许已经走出了穷人收入增长的幅度，依然维持无法完成买房梦想的状态。

再看向右的情况。

不要指望政策的进一步伸展，向右的情况也就是该延迟的延迟，该执行的明令执行，也就是维持现状的做法，那么，现实已经告诫我们，现在政策制约了中产阶层的买房，迎合了投资投机消费。如果穷人选择进入二手市场，那么从二手房解套的投资消费自然会再次选择进入新房市场，如此后来者永远只能望投资买房者的项背。

再综合看，政策的存在恰好是房价飙涨的凶手。紧缩，人们指望大跌，观望沉淀打下的结在一忽儿之间释放，自然，由于持有现金的不同，未来获得收益的途径不一，对待事业的不同观点，获得政策利好的关系资源不一致，信息不对称的客观存在，都会让富人得益，穷人受制于购买力，无法获得政策利好，至少短期如此。从宽，大家都希望借助良好的政策条件实现买房梦，一部分自住性消费在投资投机带动下发生恐慌性购买，一部分选择继续观望，政策的后手，比如时间限定，比如力度减弱，都会将观望转化为快速入市，任何条件下，开发商都是唯一的供应主体，制度没有给予他们囤积性限制，获利的驱动让市场相对紧张，两相作用的结果就是穷人被富人裹挟到一个高涨的楼市，而投资投机的作用就是进一步推涨房价，让穷人求得心理安稳，进入一个恶性循环的通道。

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买房还是趁早的好(2009-11-12 23:05)

标签：房产财经房价楼市博文北京

尽管过去的两年发生了极端变化，一些人因为听了民生派人物的极端言论没有买房，一些人因为以需定产吃了定心丸，这些都不成其为规律性认识，也不用怨天尤人。

未来的一至两年应该是中国历史性的楼市转折点，但是否是一个拐点，决定权在政府。

为什么说未来一到两年是历史性转折点，根本因素是需求决定的。

未来的房地产需求将主要是自住性需求，纯粹投机投资性消费将减弱，并且由于未来理财时代来临，投资品种丰富，回报与风险同增，满足了一个纯粹的投资市场的需要，人们不再局限于买房获得财富的增值保值。

导致房价节节攀涨的根本性，一是人为因素的供不应求，另外就是投资投机消费挤占了正常自住性消费的空间，让开发商除获得土地利差外，还能够获得囤积捂盘利润。一旦投机投资不占市场主流，并且投资投机存在一定程度的机会损失，必须说明，在中国持有不动产长期将产生根本性利好。但在短期市场，中国一直缺乏投资品，导致人们走近楼市，未来这一局面将改观。

鉴于市场环境，消化历史积弊，消化政策导致的市场波动，消化投机品，端正开发商的态度，端正市场营销理念，以及基于金融环境变化以及应对危机的举措还将持续一段时间，一到两年内，热钱闲资与投资投机集中还将催生一个高涨的楼市，明确理性分析，中国房价并不缺乏上涨空间，这样让热钱闲资以及投资投机集中于楼市，但未来这个现象将成为历史。

买还是不买，面临着一个关键性的判断：

未来一到两年房价将冲高，是否回落，决定权在政府。

如果按照未来需求主体以自住为主，投资为辅，而投机性行为将与风险并存，那么还市场的本原，房价将冲高回落并回复到正常的波动状态，供求决定论起关键作用。

政府是个重要角色，如果按照中国城市化城镇化的进程，政府对土地财政对房地产拉动城市经济的依赖性不减，那么，房价将继续上扬。

因此，对于那些一生只求住有所居者，买房就当是一笔普通消费，目前入市依然可以占据产品力这个高点，也就是选择性增强，可以按照自己的意愿拿到比较理想的房子。

如果你判断未来房价会因为政府修改土地财政，会出现拐点，那么未来两年最好保持中立，不要进入。

笔者的意见，中国任何事情都带有一定的政治意思，所以指望照顾多数的那种普惠，不太现实，买房还是趁早的好。

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