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315力量传递
原创小说《她乡》

粉墨登场,欢迎指点。

第一章(一)1/

就这样发生了……

房地产咨询
诊断营销大师 
我们相集地球,相约博客,探讨生活,交流感知,融汇贯通.因而我们应该互相尊重.近期发现有成都某晚报,南方某都市报,长江某商报等等等等,公信媒体,未经本人同意,亦未善意署名,刊载本人博客文章,请收敛为是.
自去年开始集中供博以来,约稿者及业务洽谈者均以留言方式,在此告知,本人三分之二的时间在武汉,三分之三的时间在中国,欢迎以下业务洽谈联络:
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越秀地产在线
越秀地产是致力地产资源整合行销的综合服务机构.以创造力\策划力\销售力\执行力游走于创意的边缘.屹立于林,不秀其外,穷隐其身,达观天下.
 
越秀地产顾问机构目前在荆州\沙市\鄂州\黄石\武汉等地承接多家实力派开发商楼宇综合全程营销代理.
 
越秀地产代理楼盘的基本理念是:量化营销,追求品牌,实现多方共赢!
地产策划理论
中国房地产之所以存在特色论,之所以为营销大家所包围。之所以存在举国体制,主要成因在于理论的严重滞后以及泛理论太多太杂,且存在伪理论的嫌疑。吾侪有结合专业实践对理论进行整合之义务。
天下欲治计先治.
财务策划,应该构成企业管理的核心内容。其关键步骤在于其一,对企业核心竞争力进行财务评价和效益/效率/效果评价,并适当提出修正方向,其建议是技术的、固执的、科学的、也是唯一最优的;其二,财务策划的理念,将财务从传统的算账/记账/报账/适当查账解脱出来,专门针对性地开发企业在税负/资金运用/资源浮游利用/关联往来/人本管理等特殊重要的工作内容;同时,财计工作应该就投资/筹资及营运资金进行除表内的管理外的独立企划,应该使用超预算计划。
楚芸信箱
楚芸,不以物喜,不以己悲。不以银为贵,不因人而贱。壁立千仞,海纳百川。自信人生二百年,会当水击三千里。非阳春白雪,难为下里巴人。时人不知余心乐,将渭偷闲学少年。敬文不尚武,勤勉而迂腐。博客,书法者,文学者,地产者,策划者,理财者,统计者,两性者,凡事唯才是举。寻同仁者精而不烂,玩古不花。悬赏:一杯茶,一枝笔,一根烟,一女子,人生之乐而乐哉!
情感文化社会
我所在的武汉市而言,仅情感类专栏或节目有倾诉\讲述\说情\新闻故事会\经视故事会\今夜不设防……我想知道:到底是情感太丰富还是社会文化的匮乏?是素质的文化沉淀太薄还是整个居民的文化素质达到质变?
谈古论今

君子之交淡如水

 

西学为体中学为用
与善人交与人为善
学贵有恒水滴石穿
楚芸注释
 
思想的海拔取决于
思考的深度与广度
 
点滴成就源自对市
场的长期浸淫!
 
不唯虚,只唯市.
叩问名师

 
不乱用大师之名,
不滥求大师之利,
不盗版大师之品,
不亵渎大师之灵。
 
少年易老学难成,
一寸光阴不可轻。
未觉池塘春草梦,
阶前梧叶已秋声。
食色性也
 
情与性,灵与肉,心与意,感与触。
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武汉本土,理财专家。

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屡有大鸣之词但少有大放之嫌。

黄祖斌

黄浦江边老顽童。

杨少锋

屡有先见之谓的“厚起”之秀。

文化博客

锐博客

公告
急功近利,好大喜功.所以治本之举在于:不区别对待,不压苗助长,不投石问路,不落井下石.
 
晨起动征铎,客行悲故乡。鸡声茅店月,人迹板桥霜。槲叶落山路,枳花明驿墙。因思杜陵梦,袅雁满回塘。
 
烟笼寒水月笼纱,
夜泊秦淮近酒家。
商女不知亡国恨,
隔江犹唱后庭花。
鹊桥仙
纤云弄巧,飞星传恨.银汉迢迢暗渡.金风玉露一相逢,便胜却人间无数.柔情似水,佳期如梦,忍顾鹊桥归路.
 
空山新雨后,天气晚来秋.明月松间照,清泉石上流.竹喧归浣女,莲动下渔舟.随意春芳歇,王孙自可留.
 
朱雀桥边野草花,乌衣巷口夕阳斜.旧时王榭堂前燕,飞入寻常百姓家.
联林人联林事
此木为柴山山出
因火生烟夕夕多
 
墙上芦苇头重脚轻根底浅
山中竹笋嘴尖皮厚腹中空
 
云霞出海曙
梅柳渡江春
 
有志者事竞成,破釜沉舟,
百二秦关终属楚
苦心人天不负,卧薪尝胆,
三千越甲可吞吴
公告
目前中国房地产市场是发展期市场缺陷所致还是泡沫现象以致国家力量予以管制?
 
事实上中国楼市一直在房产的社会性与经济性中穿插,而同期的市场化建设制度缺陷与收益差距导致持有结构不合理,这是楼市历史病症之一。
公告
三更灯来五更鸡,最是男儿读书时.
黑发不知勤学早,白首方悔读书迟.
 
莫等闲,白了少年头,空悲切。
 
墙上芦苇,头重脚轻根底浅,
山间竹笋,嘴尖皮厚腹中空。
公告
截止目前所有的策划大家所持的策划案例或提出的策划理论没有超出市场营销的基础理论范畴.
公告
阳春白雪,下里巴人.
相见时难别亦难,
东风无力百花残。
春蚕到死丝方尽,
蜡炬成灰泪始干。
晓镜但愁云鬓改,
夜吟应觉月光寒。
蓬山此去无多路,
青鸟殷勤为探看。
公告
主要取决于文化素质,它决定了主体对比赛的正确阅读.
商女不知亡国恨,隔江犹唱后庭花。
公告
中超到底是形象工程还是包医足球百病之良方?
 
高一代不知有没有足够的耐心等到成功到达伦敦的那一天?
公告
因为许多人的无知,婚姻法规定生育权是妇女的基本权利。
 
更因为更多人的无知,生活中许多女性或盲目或真实存在生育能力的缺陷,这让她们痛苦不堪……,发起讨论,让她们过得安宁些,自在些,幸福些,
公告
牢骚满腹防肠断,
风物长宜放眼量.
 
细雨随心翻作浪,
春山着意化为桥。
 
为有牺牲多壮志,
敢教日月换新天。
检讨过去
四十年来家国,三千里地山河.
凤阁龙楼连霄汉,玉树琼枝作烟萝.
几曾识干戈?一旦归为臣虏,
沈腰潘鬓消磨.
最是仓皇辞庙日,
教坊犹奏别离歌.
垂泪对宫娥.
 
半亩方塘一鉴开,
天光云影共徘徊.
问渠哪得清如许,
为有源头活水来.
 
一为迁客去长沙,
西望长安不见家.
黄鹤楼中吹玉笛,
江城五月落梅花.
 
云淡风轻近午天,
傍花随柳过前川.
时人不知余心乐,
将谓偷闲学少年.
展望未来
一曲新词酒一杯,去年天气旧亭台.
夕阳西下几时回?
无可奈何花落去,似曾相识燕归来.
小香幽径独徘徊.
 
东风夜放花千树,更吹落\星如雨.宝马雕车香满路,凤箫声动,玉壶光转,一夜鱼龙舞.蛾儿雪柳黄金缕,笑语盈盈暗香去.众里寻她千百度,蓦然回首,那人却在,灯火阑珊处.
楚芸说情
我们的背景是:
社会因为经济浪潮的冲击忽视文化底蕴的重构与注入.
我们的理想是:
在一个本来就注定有层次有差距的多重社会中各就其位,各得其所.
我们的内涵是:
情感方面,提倡循规蹈矩,依规矩成方圆.
 
感情方面,提倡自我管理,自我约束.
家庭方面,提倡有所为有所不为.己所不欲勿施于人.
事业方面,提倡百花齐放,百家争鸣.
隐私方面,提倡不神密,不刻意求之,尊重自己,宽容别人.
   
我的情人节祝词
愿有情人终成眷属
连理同枝鸳鸯比翼 
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置顶:楚芸看好的十大高房价潜力城市(2007-05-14 23:12)
 
 
    几个前提:一是现在房价较之主流大城市如京沪深穗等地不高或与其身份有异;二是即便现房价高也会有更大上升空间的;三是总体特点是现在都在蹲着,潜力表现在由蹲到站。 
    天津
    滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志,将迎来房地产强劲增长期。
    金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从;人才结构脱离北京的束缚;工业转型完成,经济结构调整先于全国完成。社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。
    天津也将成为北京“漂置业投资阶层”首选后花园,需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。
    主政人员的稳定是良好保障。 
    重庆
    笔者在“五论滨江房价之争”中阐述了王志纲先生早年为成都所做的战略设想,腾笼换鸟。滨江为核心的渝中区将成为西部投资重地。
    主城扩容及土著居民外迁、北迁,卫星城镇的建设,均将为新重庆储备超强的需求力量。
    贯通性交通动脉的最终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。 
    济南
    泉城的房地产好象弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的唯一理由就是她是山东省会城市,并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。 
    武汉
    气吞云梦泽。南北有九省通衢之称,东西挟咽喉部位,承东启西的交通骨架业已定局。新区新城开发区经济发展区在武鄂城市群建设过程中将消除其痼疾,完成重生。武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。制约武汉发展的软环境是现经济内涵不坚不挺的重要原因。但仍看好武汉作为华中重镇、中部重镇房地产的巨大潜能。
    滨江地带的系统开发,中央商务圈的正式投建,三区规划的实质启动,教育产业化的良性循环,均将使得武汉发生人才回流,卫星城再造,基地经济吐故纳新。所以武汉的房价也将向六至八千进军。上升空间可期。 
    沈阳
    作为老东北的首府,作为振兴东北的龙头,作为松嫩平原的明珠,作为东北的幅射眼,沈阳房地产有理由有一两年时间提升一个档次。
    东北三省整体构架互补发展有利城市间的生态系统建设,沈阳作为这一生态系统的重要子系统必将获得优先发展。 
    绵阳
    不只一个长虹,还有整个川西。当成都作为国内的消费型城市时,绵阳的明天就已谱就。绵阳还连带因为特殊工业、特殊的气候条件、特殊的人才需求而致房地产获得大发展。预期均价突破四千指日可待。 
    威海
    均价上涨一千元用时最短的城市,威海有其名;卫生城市屡屡上榜;三线滨海,空航海航的便利;西海岸的重点开发;与烟台合笼的交通建设;威海对国内外的吸引力,均将使得威海的房地产发生质变,预期均价突破四千将在十七大后着陆。 
    中山
    中山步广州后尘就可能想象其房地产的明天。何况中山的经济基础、投资环境、政策力度、现有基地经济建设、侨资海外资金的厚势,较之当年的广州有过之而无不及。 
    宜昌
    作为战役消灭桂系,作为战略实现主席“高峡出平湖”的夙愿,作为“曾经沧海”而又“除却巫山”,作为鄂西北的龙头,作为文武兼备型景区,宜昌一直紧追武汉,武汉的今天就是宜昌的明天!耐心给她三年时间。 
    西安
    一骑红尘妃子笑,有人知是荔枝来。一条耗血交通线让咸(阳)西(安)宝(鸡)连为一体而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。囿于北部水质问题的影响,西安将向咸阳方面发展。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反,这也催生了西安新一轮房地产的大发展,并以曲江地区点燃战火。
   
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    对于穷人来说,他们谩骂,他们发泄,只是因为一种不好的情绪而已,不必要跟着计较。

    但是穷人毕竟占据社会的多数,即使完全的资本主义,也存在高强度的社会保障。中国的社会保障体系虽然有很大进步,但还是不太健全。二00八年,中国社会保障支出占中央政府的比重为百分之七点五,而德国超过五成五,美国超过三成。收入差距拉大也是造成中国消费率走低,储蓄率走高的重要原因。富人和穷人边际消费倾向不同,马建堂说,低收入者拿到一百元花掉八十八元,高收入者同样拿到一百元只花掉六十四元。而目前,中国收入分配的“二八效应”日益明显,越来越多的钱集中到了百分之二十的富人手中。

    相反我非常遗憾,许多人,包括我们业内的一些专家,为什么不能放弃鞭挞,提倡鼓励呢,既然你知道了中国收入不存在均衡,富的富,穷的穷,更应该鼓励那些疯狂,比如一个劲儿买几套甚至十几套,当人们把口袋翻开,于国于家于民于社会才有好处。

    只有让富人把钱在通胀环境危机环境下转换成不动产,穷人才可能有机会。因为不动产的投机功能容易受行政管制,相反如果富人的钱放在银行或者投入资本市场甚至收藏市场,未来对穷人空间的争夺更为可怕

    国家统计局局长马建堂周六在此间全球智库峰会上透露,二00八年中国的储蓄率为百分之五十一点三。当年,美国的储蓄率为百分之十二。中国的经济总量和人均可支配收入近年来大幅增长,储蓄率也不断上升。一九九二年为百分之三十六点三,到去年已经超过一半,上升了十五个百分点。

马建堂分析说,中国的高储蓄率与东亚地区“崇尚节俭,反对奢华”的文化传统息息相关。另一个原因是中国人对未来预期谨慎,“不太敢花钱”。不过,家庭储蓄并非导致中国储蓄率大幅上升的主要原因。中国央行行长周小川表示,中国家庭储蓄占GDP之比基本保持在两成左右,上下浮动不大。企业和政府储蓄的大量增长才是真正的推手。

如何才能让中国的高储蓄率降下来?智库们各有高见,但“均贫富”似乎是共识。

马建堂认为,最关键的是要增加低收入群体的收入,让愿意多花钱的人有钱可花。他说,要发挥税收的调节作用,把富人的税收通过财政杠杆转给低收入群体。

这一观点得到诸多与会智库人士的认同。财政部财政科学研究所所长贾康就表示,应该通过财税政策与机制创新,抑制不合理的收入悬殊以促进消费。

他特别指出,大型企业,尤其是具有垄断地位的国有大型企业,其收入近年来在国民收入分配中的比重明显提高,应当通过立法对这些企业向国库缴纳国有资产收益金做出规定。在个税方面,则应明显降低低收入阶层的税负,加大高收入阶层的实际税负。

中国国际经济交流中心执行副理事长、香港中文大学校长刘遵义认为,中国企业储蓄率过高,如果通过分红的方式,将企业利润转移给政府和民众,将对储蓄率降低大有裨益。周小川也表示,为了让民众有更多的财产性收入,“要让公众更多地分享企业的高收益”。

政府的“还富于民”,在智库们看来,也是解决中国高储蓄问题的关键。政府不仅应对低收入群体进行必要的财政补贴,而且应加大对社会保障体系的投入。唯有吃穿不愁、后顾无忧,民众们才有可能松开捂紧“钱袋子”的手

    所以,应鼓励投资投机,只不过不要用政策来鼓励,让市场来鼓励是最好的办法。

    既然你认为房价有泡沫,显然,这些有泡沫的房子被投资人,投机人买走,沉淀下来,或者若干时间后在个体房东间流淌,这样的泡沫不会导致楼市的动荡,因为个体信贷的风险远远小于开发商信贷。

    只有富人将钱用于消费,并通过政策引导到不动产市场,让富人承担部分泡沫负担,同时税收杠杆效果才能显现,所谓财富的二次分配,收入的二次分配甚至多重分配,才有实现的可能。

    现在的情况是:统计数字穷人按人头参与分配,得出了全面小康的结论,而具体到财富,到现金,到收入途径,社会与市场留给穷人的路子几乎没有,因为这是全个按资分配的环境。

    担心富人劫走了财富与资源以后没了穷人的空间,是一种幼稚的认识,因为一旦离开了城市,回到了农村,在这片天地里,依然是穷人的田地。不信,你现在放弃城市,回到农村,未来绝对比留在城市强。

 

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还有一个小拐点在等着

第二轮房价高涨的两大元凶

下半年房价上涨是必然的

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已推荐到博客首页,点击查看更多精彩内容买房最重要的四类信息(2009-07-06 09:18)

    买房,最重要的是掌握信息,而这些信息,并不象专家所指出的,需要对国内房价走势进行全盘考证,同样也不用对宏观因素,如通胀,经济紧缩等进行探讨。无论你买房投资,甚至投机,还是作为自住性买房,或者为下一代储备,或者做为改善居住生活模式的多套持有,只有以下四类信息足够你的这笔钱不会花得冤枉:

    一、宜居性——市政及生活配套的历史长度。

    在买房的时候,售楼员告诉你的市政及生活配套是含糊的,比如对该区域的电气供暖,也许告诉你未来一段时间会开通,开发商在户型设计时已经预留,而你反而觉得开发商设计更加人性化了。更宽泛一点,售楼员会主动向你介绍起,该区域将会有多少重点中小学等,该区域未来会有大超市甚至购物中心入驻等等。

    许多理财好手认为,买房时如果现值市政与生活配套不完善,反而是留有未来的升值空间,笔者在劝诫投资性消费的时候,也曾经指出这一指标。

    作为真正衡量地段指标,长期来看,决定地段实质的应该是该地域市政及生活配套的历史长度,即你所拟买房所在地,建设完成市政重大设施与引进完善生活配套,年限多长,说穿了,我们必须看既成事实,事实所形成的时间越久,则买得越安心。

    二、性价比——大面积城市化以前在老城当中所处的地位如何。

    曾有买房网友咨询这个问题,衡量性价比是否一定要回到单价总价与具体的房子,我说不用。

    衡量性价比最好的指标是房子产权地的历史属性。

    你到过山东没?在那儿,人们的圈子往往半径非常小,大家喜欢群居一起,并且个体很少挪步。这一现象北方更重于南方。事实上,以前宁要浦东一张床,不要浦西一间房,也有这个意味。

    在中国,除深圳等移民城市,一般的城市都或多或少有些历史的说法,这就是我们所讲的地块的历史属性。当然作为买房参照指标之一的地块历史属性,更多就是把该地块放在几年前看看,是不是有一定的地段优势,如果有,性价比就不会有问题。

    举个武汉的例子,二七是个老城边缘区域,现在因为桥梁交通原因,成为整个三镇的几何中心位置,积玉桥则是老城中的老区,二七房子卖四千五左右,积玉桥卖七千往上,都能够俯瞰江景,谁的性价比更好呢?如果算单总价及户型空间,肯定觉得二七的性价比更优,但按照笔者的理论,积玉桥是老城的老区,整个区域性以及历史说法,包括未来的发展,都会证明积玉桥的七千更具性价比。

    人越年轻越好,地越老越好。

    三、安全感——周边已开发住房入住率及社区商业繁荣程度。   

    这儿所说的安全主要指投资安全。

    地震让所有的房子都缺乏终极安全,物业税则从处置权角度宣告没有房子绝对安全,万科质量门事件的发生雄辩地证明品牌也不一定靠得住,上海蹋楼事件提醒各位,安全太重要了。

    这么说你可以推理,只有投资安全了,一切便都安全了。

    这个指标不用看别人的脸色,如开发商如中介如朋友的指点如售楼小姐的温柔一刀。

    孤立的一个小区任何人也不敢买,一旦不孤立则证明其具备周边已开发住房的说法,很简单,晚上打着灯笼照一照,九点到十点,大城市推后一小时,小城市提前一小时半,如果亮灯率达到三成,则该区域比较成熟,过半则足以证明这是一个非常具备地段优势的区域。

    因为就业原因,也许亮灯率很高了,这个时候就应该关注一下社区商业,社区商业各城市在规划条件不如有所要求,因此社区商业的裙楼建设方式与商业设施的密度,经营情况,人气等,都可以借鉴,至少可资证明不会买入烂尾楼。

    四、检测类——出租率指标。

    这是一个含糊而有用的指标,含糊是指根据不同的买房目的,用不同的出租率来衡量,投资看商业出租率与写字楼出租率,居住看二手房出租率。

    不用看租价,租价容易混淆视听。

    提示,以上四大类信息,是你买房前自个儿应该认真掂量的关键内容,缺一不可,综合衡量。

 

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    地方政府正确的做法是什么:

    1、保障城市远景规划的刚性,至少功能区、副中心、行政商务与居住分区不能太过随意;

    2、区分工业招商与实体园区以及房地产开发三个独立方面的各自政策优惠尺度;

    3、对旧城改造提出区域性计划,而不是依据升官意志,零打碎敲,到处开花;

    4、对政策性住房除国家规定储备计划与资金安排外,对城市可开发用地应该形成中长期规划与近期计划;

    5、对城市交通升级与功能重大调整这类涉及土地价值重大溢价因素就偏重公开公平公正的原则,对有关信息进行公示,公示前不宜透露给利益关联方。

    现在,地方政府的现实做法是:

    现象一:只公布某区域存在潜在可开发用地,比如规定城市未来走向的功能区,至于该区域的市政规划与建设时间表,土地储备与供应,则缺乏具体计划。

    这种做法政府有两目的,一是有利通过长官关系引进先进的实力派开展商,非市场通行,伺该开发商将地域炒熟以后再大面积公开,开发商获得地差,政府收获土地溢价;二是城市发展与政绩的结合,决定了难以对城市的功能区与改造区进行预先的确定。

    现象二:只公布某区域市政投入,时间表则属于政绩的部分,并且此前该市政投入计划前的用地已经被适当分割。

    这种做法实质上已经官商一体,联姻了。好的一面是解决了部分财政不足的问题,坏的一面是让不法开发商钻空子,许多城市出现一种畸形:某开发商拥有成片土地,却无实力进行开发,只好不断卖地求生。

    现象三:先公建后民建,纯粹帮开发商做事。

    国家为了引导城市快速发展,推出了许多百强名号,那些百强县市的唯一共性就是无一例外地进行了“迁都”,行政区豪华体面,开发商不傻,毗邻行政新都拿地,并且大方地帮助政府进行公共绿地与设施建设,甚至修路这样的重活,也不遗余力。

    源头价格如此操控,地价房价焉有不高之理?

 

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    在广渠门15号地块的争夺中,潘石屹最终主动选择了放弃。

    他说,经过他们的框算,这块地的理想价格在33亿左右,最高可以达到39亿元多。当他发现那家国企不计底价地疯狂举牌,只好选择放弃。

    稍后成交价出来了,按照潘的意思,最终离上限底价并不远,溢价不到一个亿,这对于平摊进容积率并且规模不小的地块,应该是微不足道的差异。稍后许多人计算该地块的最终有效售价在25000元每平以上。

    对比一下,可以看到潘石屹先生的精明,这种精明就是商人的话语。

    潘一贯的主张是着重于商业特性,也许为什么在他眼里,该宗地的拍卖可行价误差可以达到近六个亿,却在对手一亿之差下败下阵来?

    我们可以把容积率进行切割,由后期规划的商业物业与住宅物业平分,如果地主对商业把握度非常高,相对于未来有效售价25000,与当前在售楼盘均价15000,仅仅需要将商业物业比重提升到总规的20%即可。而以商业物业开发为主业的老潘,应该很容易计算出这块地有多大的商业空间。再进一步,按照SOHO的商业品牌效应,别人可以做两成的商业,潘至少应该做到四成。

    笔者认为,潘肯定嗅到了商业地产未来发展的某些变化,当算定商业物业的总价值以后,如果觉得售价缺乏远景支持,选择放弃或者投降,都是正常。

    难道老潘准确预见到商业泡沫会首先爆破?

 

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    重新定义一下二三线城市,我们可以把主流大城市如京沪深穗等视为一线城市,省会城市以及类似青岛、大连、苏州等明星城市视为次主力城市,剩余的归位于二三线城市。

    二三线城市的市场现在呈现以下几个特点:

    1、在新城区发展方面,政府通过新城规划与建设提速,更多地级县域城市采取行政区搬迁方式;

    2、以武汉城市圈为示范,更多省会城市开始大力建设后花园城市,如章丘之于济南,胶州湾之于青岛,承德之于京津;

    3、二三线城市的建筑形态正处于突破阶段,即高层小高层逐渐主流化,相反多层住宅变得越来越稀缺;

    4、政策的主导力量放在政策性保障房、旧城改造方面,土地供应在政策的引导下以新城及未来待开发区域为主;

    5、开发资源不断集中,市政建设力度加大并集中于重点区域,比如山东正在谋求建设大济南,大胶州湾(大青岛),大临沂等,这些特点会带来主城周边次级城市的迅速繁荣,今年以来山东房产增长75%,主力来自济南、青岛、临沂这些城市的群带区域,地级市甚至县域城市房价上涨迅猛;

    6、这些二三线城市的需求结构合理,大部分为自住性需求,中高层消费群的改善型需求,投资投机需求不明显。

    基于这些变化,自住买房如果选择观望,实际将付出房价再涨的代价。

    一方面,这些城市的公务员教师私营业主以及主要产业支持下的管理层,都是购买力强并且政策利好覆盖面比较大的阶层,这些阶层已经成为今年上半年市场需求的主力。比如在青岛附近的胶州即墨等市,城市新区伴随行政区的迁移,新区一些高层建筑在售价格稳定在3000-5000元之间,远高于老城区多层为主的住宅销售价格。而老城旧城改造,一方面政府实施了实物还建,另一方面主要是一些零星开发,未来真正的消费市场主要集中在城市新区及未来发展区域。

    另外,二三线城市的土地结构也预示着未来房价上涨具备很大的刚性,旧城改造出让用地一是数量有限,另外一个就是政府往往借助行政力量,让本地大开发商进入,以解决净地出让条件下的前期资金问题,而且实物还建也不是一般中小开发商能够承受的,因此可以判断,储备用地的主要区域不会在老城区。

    而现在这些城市的新区,正是房价合理上涨的阶段,一旦进入成熟阶段,需求之间发生角逐,自然会带来房价快速上涨。

    而以目前的态势来看,由于二三线城市需求以非投资非投机为主,自住需求制约了房价上涨幅度,选择进入肯定会获得未来该区域土地升值与市场升值。也就是,宜早不宜迟你会收获地价上涨的部分,也会收获房价上涨的部分。

 

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    以前买二手房可能是图个便宜方便,现在情形有所变化,因为大量周边自住消费进入,他们带着传统的消费观进入,要求多层,少公摊,管理费用低并且使用方便,因此多层住宅非常紧俏,价格高于新房价格不足为奇。相反,在城市远郊地带,因为周边二手房东进入的时候,对地段与配套有严格要求而较少进入,而本地低购买力消费者进入较多,所以,买二手房可以遵循由高到低的原则。

    具体说,

    1、以城市中心为坐标,离中心越近,越选择高层建筑作为买入对象;

    主要理由是,

    出租率,笔者研究后认为,象这类中心区域,高层建筑的出租率实际弱于其他类型的建筑,主要原因是写字楼物业、商业物业的严格分离,单位出租以写字楼与商业公寓或纯粹商业为主,个体出租往往往城外走,因此在回报率并不比低价房高,而出租率偏低,再加上高层的公摊较高,电梯故障运行出现频率高于其他,物业费也偏高,因此这类二手房的涨价弹性比较弱。

    这类物业较适合购买力强,年轻人,并且未来有自己创业计划一族。

    2、以城市副中心为坐标,以小高层高层为主要建筑形态,离城市副中心越近,越选择高层建筑为买入对象;

    什么是城市副中心,一类是商业功能的二级划分确定的城市主要功能区所在,一般界定为商务区、行政区、居住区、旅游或休闲区等等。

    为什么选择高层而不是小高层呢,一个是从单价看差异不大,甚至小高层的价格比高层建筑还高;另一个是从使用频率来看,高层建筑除非纯粹的写字楼酒店或酒店式公寓,其他类型的高层住宅,非常适合初次创业的人群,也吻合外来创业人群,相反这类区域的小高层,因为板楼在城市的稀缺性,要价比较高。

    3、以城市新区中心为坐标,以小高层多层为建筑主要形态,亦可遵循同样原则进行选择。

    本命题严格限定在主流城市,即流动人口比较多的城市,就业比较旺盛的城市。

    每个城市的房地产开发,都遵循了一个地价由低走高的过程,因此多层住宅除早期的商品房外,多处于远郊低地价区域。

    因为城市交通规划升级,这些多层区域现在已经是务工人员租用的理想去处。

    而小高层的成套率高于多层,符合一些白领要求。

    宁要床不要房的概念已经在更新,有个窝的概念取代了宜居,因此这一区域的小高层相当于偏门,买二手房作为居住房,比较理想。

 

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已推荐到房产博客,点击查看更多精彩内容再论地王的倒掉(2009-07-01 13:55)

    本来既往产生的地王在去年就会隐没,只是沾了美式次贷的光,幸免于难。

    本轮地王更加疯狂,但未来的唯一结果,只能是倒掉,原因有三:

    一,正确的拿地,应该有个提前期,赚得土地升值。

    本轮土地储备并没有这个提前期,是在小阳春恢复房价至历史同期或相近水平的时候推出,因此参照物是现实售价,并且这个售价本身是比较高的。

    二,地王未来入市所依托的高位市场不复存在。

    其一是,地王楼面价已经超过或接近于现售产品均价,规划指标限定了,未来只能依靠房价高位运行,而需求,未来的需求结构,必然是自住性需求为主,理性投资为主,投机与闲资炒作式投资为辅的格局,这是一个缺乏高位运行的需求环境。

    其二是,当市场缺乏高位运行的需求环境支持的时候,地王只能转而寻求商业开发的突破,据悉,有关部委已经注意到商业地产沉淀的泡沫资产与不良融资,正在着手对商业地产开发资金链与流程标准进行规范,同时评估市场也正在规范当中,这些足以表明未来地王借助商业地产比例提升来稀释地价的路径可能被堵死。

    三,伴随城市化进程,城市功能区正借助经济复苏大幅疏散,黄金地段将逐步边缘化。

    地王的诞生还隐含着一个重要前提就是地段是地王产生的主要背景,但传统黄金地段的说法,伴随土地供应范围扩张,半径扩大而且分布更加泛化,而城市化借助经济复苏,正处疏散过程,次级功能区的完善与增多,会导致传统所谓的黄金地段逐步边缘化。

    黄金地段边缘化既稀释了潜在需求,也稀释了房价,尤其是商业物业价格。

    所以,即使政府依然放宽开发时限,依然着力房地产业的宏观发展,不出台突然的紧缩政策,本轮地王都属于前车之覆,倒掉是必然的。

 

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    房价高导致小产权变异产品涌现。

    其主要背景有两点,一个是许多城市推出了未来中远期城市规划调理方案,二个是旧城改造正在全国各地勃勃展开,加上房价的阻隔作用,导致宅基地及上盖小产权房出现交易高潮。

    这类借助政策潮而涌现的小产权房,有其一定的合理性,一是这些宅基地或上盖小产权房,其土地产权是集体拥有,也会取得政府的开发权证许可,村产权主体也是明确的;二是进行了目前吻合城市要求的初步规划,在大的规划指标方面符合政策要求。

    但也存在两大潜在风险:

    其一,产权收益风险。

    由于你所购得物业或不动产是集体产权,而我国土地开发产权政策是,集体用地转为商业开发用地是强制的,一旦政府对该宅基地或上盖小产权房进行集中拆迁,由于你不是本地土著户籍,所以拆迁补偿标准是不一样的。

    其二,产权权益行使主体的隐含缺陷。

    前面述及,这类村属集体产权的宅基地或上盖小产权房,你在购买的时候与村机关签订合同,但由于现在旧城改造频繁,拆并的现象也比较普遍,也就是你购买该类宅基地或上盖小产权房的合同主体方,可能面临主体的变更,更存在频繁的村官变化,这些变化很难用实体从旧程序从新的原则来界定,权益维护有一定难度。

    因此购买这类物业或不动产,一定要解读城市规划,该集体改造区是否政府立项,该区域在城市远景当中是否居住区域,还要签订公证合同,防止主体变更加上上述风险带来的维权不能。

 

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    数据专家杨称楼市最难的时候过去了,业内一线许多人认为即使没有刚需支持,楼市也已经步入上升期,更有专家指出,地价上涨催生了新一轮房价上涨,投资亦大举入市。

    事实果真如此吗?

    1、搜一搜网络,绝对不下几千条类似买卖房的消息,但最醒目的是《可以代办提前更名》,显然这是在炒楼花,或者直接就是假按揭,这是现象之一;

    比如京郊潮白河别墅区某地,一则信息是,某别墅全款八百万元售,可代办合同更名,面积包括花园总计约八百平米,而该别墅项目的现售价呢,宣传资料上记载的是18000元每平。显然这其中至少有8000元系人为炒作或者直接就是假按在作祟。

    2、纵观一下今年以来房价的波动曲线,小阳春上扬——小阳春末量缩价升——短暂的有价无市——量价齐升——地王显现——量增价暴涨。显然需求拉动房价已经退居其次,导致房价突然暴涨的唯一解释,一是资本入市,再就是地王的参照影响。

    广渠路十号地让周边上涨2000元,预计十五号地落定后还将逼迫在售盘再涨2000,通州通胡地块让周边调增500-700不等,最近两轮宗地拍定后,至售楼部问询价已经在原基础上调200-500不等。

    在青岛香格里拉对面,一个楼盘推出精装小户,产权式酒店,带回报租约,报价上月开盘时为9800每平,因为比该项目地段更次一级的同类项目开盘打出12000元的报价,迅速“升值”到现在的14000元每平。

    相信如果是正常的市场需求,消费者不可能承受得住动则几千元的涨幅,但如果这笔钱是闲资甚至是非统计收入,或者是炒楼花所为,在价格暴涨的条件下依然成交“踊跃”,不足为奇。

    3、在非主流城市,即地方城市与一些发达县域城市,正在吸引毗邻大城市自住性需求的出走,致房价明星城市的需求有可能被掏空,只剩余资本支持的投机需求与炒房族的对垒,这是后市非常危险的一个记号。

    全国各地近2700座城市,约三分之二具备一个主要城市加周边地级市县级市的围合氛围。

    我们采样的这类地区包括青岛、临沂、枣庄、济南,这几个城市的合理需求,即自住性需求,外来安家型置业,改善型特点的多套置业,换代型需求,正因为房价差异过大,即主要城市与周边城市的房价差距达到三至五倍,因此这些需求开始向其周边城市出走,在一小时交通时间与节省一辆普通家轿并少支付一倍首付的条件下,伴随城市功能扩展,正在不断蔓延。其中较为明显的是,济南向章丘,枣庄向滕州,这种需求的异地实现,使得出走城市不具备高房价正常成交的基本前提。

 

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    除房价高涨与成交旺盛的形式外,地王卷土重来。然而,此一时,彼一时,还指望未来政府为地王埋单?按照经济危机的规律,这批地王的命运很好概括,生于忧患,死于安乐。前者是说拿地,既解决政府的困难,也响应了政府号召,所谓投桃报李;后者是说,当经济大局确定,也就是地王去矣之时。

    如果你拿地,不妨读读万科。

    如果你是开发商,又读不懂万科,那么,最好不要再玩下去。

    万科悄然发生的改变实质上意味着后市风险与机遇的并存:中国楼市的张力很大,刚性需求也很大,宏观上的供不应求也是必然的,但这些仅能支撑楼市有着比其他国家工业化时期更长的繁荣周期,不代表开发商可以随心所欲地左右市场,更不代表开发商与资本穿连裆裤。相反,预期需求正在发生革命性变化,因此针对这一变化,企业必须果断更改既定战略。

    一是拿地必须经过大脑,其最显著的标志就是控制楼面成本的上限,为什么万科先后在广州、北京等地尝试着失败?是其没有强大的资金保障,还是其有意放缓扩张步伐,抑或万科储备用地属于机动性动作,都不是,是因为万科看到了拿地,现在拿地,必须计算楼面成本的上限,因为万科战略已经调整到针对住房刚性需求,所谓刚性需求,最根本的要点是无房户在未来一断时期能够进入市场消费的部分,这些消费者购买力与消费信贷能力依赖着经济发展,就业前景,因此是价格型消费,与以前支撑强大房价上行的投机与投资具备本质的不同。

    二是出货为主的营销策略,万科继去年全线下调房价促进一季度的黄金收割,今年以来在深圳上海北京等一线城市项目,也进行了联动降价销售,万科认识到小阳春的来之不易,也认识到去库存化的速度哲学,果断修正了营销策略,大幅度推销,将积累的现金流用于二次开发与适度拿地,而且万科拿地不再局限于城郊结合部或都中心地块的高容积率项目,相反只是对其主要城市布局的适当调整。这种调整是出于对未来市场房价将稳定并且不可能出现暴涨暴跌态势做出的反映。

    这两大变化预示着万科将通过侵占市场份额来占领未来的市场,并且甩掉过多存量来为未来的市场进行产品的二次定位,以赢得未来市场制高点。

    而其他开发商都在想什么,做什么呢?

    紧追万科的中海,保利,华润等到处拿地,但其目标直指储备性扩张,由于资金充实,这些拿地冲动有余而机动不足,不计楼面成本与城市化速度在经济反弹后将趋缓的现实,未来这些储备用地上建设的项目必然高位运行,而未来需求将以无房户实现消费为根本,不再存在高位运行的市场基础。

    普通开发商都在运用着博弈营销来进行销售控制,殊不知目前进入的,主要带有资本性质的资金,这些资金带着不同目标进入市场,而一些因为经济刺激原因现金流比较充裕的新贵快速进入中高档市场,间接助涨了这些开发商对预期的不断看好,因此,市场的主流动作就是通过博弈,通过价格手段,角逐市场当中高速进入的这些“时间性有限性的消费”,其面临的结果不外乎:当这些资本裹紧了市场,衔接上部分改善型需求,楼市还可能维持几个月的“繁荣周期”,一旦股市趋好,投资市场复苏,或者预期通胀来临,或更为严峻的通缩到来,资本背负的过重机会成本即利息与高额回报,将在高房价中发生休克性死亡,导致一线城市市场的突然休克。

    还有一把刀就是行政控制,一旦经济缓过劲儿来,行政一刀,现有的这些疯狂之举都将付出跳墙的代价。

 

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房价对你说:哪怕勒紧裤腰带也要买房

物业税的最大受益主体是黑金与开发商

当前楼市充其量是“回暖秀”

银行与开发商“同居”与“婚否”无关

商业物业投资要点分析

连续“三八”中高档住宅依然慎言抄底

反弹与反攻倒算或将成为下半年楼市的主流

买自住房三大关键看点

泡沫论:房价并不虚高,但存在下调空间

房价闹“空降”,楼市闹“空调”

三招淘得精品二手房

正处房地产市场成长期的六个城市

小户型公寓与“寻呼小姐”的断想与比较

年轻人为什么青睐二手房?

买小户型的“难点”“重点”与“盲点”

宜居城市排名解密

小阳春后“量缩价涨”的三大原因

未来北京三大购买力“出走”区域

决策层正在培植房地产的“新增长点”

给资本金松绑有利房价进一步回落

如何让下等公民买得起房

投机功能重现楼市,三年赚差价你敢买吗?

继续等待六大理由

全款四十万如何买房

今年已经没有了黄金周

建议开发商放弃捂盘,开闸放水的四大理由

房价普降的可能性为零

五一黄金周:宁买新房不抄底

房企并没有渡过生死劫

透析“小阳春”后京城楼市走势

买小户型十条真经

国内哪些城市房价还能降

小阳春后存在一波弱市

2010年房价不是大跌而是起涨

七大招数教你如何买到称心郊居房

万科揪准了买房人的感官刺激点

经济触底,保有现金不如买房

海景房投资策略

买房最怕的八件事

北京是到岸城市,房价无法见底

买婚房十条建议

大家都觉得房价高了说明什么

买房:知道哪些是冤枉钱吗?

什么样的城市适合抄底?

公积金进首付的三大政治意义

房价持续上涨的两大必然性因素

二三线城市房价即将反弹

买降价房三字经

北京房价并不高

地价拐点条件下中高档住宅更有性价比

全国楼市回暖锁定金九银十

判断楼市回暖的主要标准

谁导演了房价的死嗑

购房落户政策,很上海,很北京

2009:买房置业总攻略

单身女性购房全攻略

六大抄底房源排行点评

目前到金九银十正是下底好时机

买房比买股好

楚芸工作室:年终回顾与展望

2009上半年买房比下半年买房绝对值

这四类二手房请放心购买

从中高档住宅形势看北京房价:无法见底

2009年继续鼓吹降价下行“并不良知”

地方政府“托市”是在谋杀“救市”

2009年房价将沉底反弹的八大理由

买房先看开发商如何卖房

袖珍小户现在是大量抄底的好时机

降价成全不了楼市

抄底买房良策与时机把握

普遍救市让哪几类房子成了紧俏货

博文专辑之《买房理财(续)》