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信科比 不认输
315力量传递
原创小说《她乡》

粉墨登场,欢迎指点。

第一章(一)1/

就这样发生了……

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诊断营销大师 
我们相集地球,相约博客,探讨生活,交流感知,融汇贯通.因而我们应该互相尊重.近期发现有成都某晚报,南方某都市报,长江某商报等等等等,公信媒体,未经本人同意,亦未善意署名,刊载本人博客文章,请收敛为是.
自去年开始集中供博以来,约稿者及业务洽谈者均以留言方式,在此告知,本人三分之二的时间在武汉,三分之三的时间在中国,欢迎以下业务洽谈联络:
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越秀地产在线
越秀地产是致力地产资源整合行销的综合服务机构.以创造力\策划力\销售力\执行力游走于创意的边缘.屹立于林,不秀其外,穷隐其身,达观天下.
 
越秀地产顾问机构目前在荆州\沙市\鄂州\黄石\武汉等地承接多家实力派开发商楼宇综合全程营销代理.
 
越秀地产代理楼盘的基本理念是:量化营销,追求品牌,实现多方共赢!
地产策划理论
中国房地产之所以存在特色论,之所以为营销大家所包围。之所以存在举国体制,主要成因在于理论的严重滞后以及泛理论太多太杂,且存在伪理论的嫌疑。吾侪有结合专业实践对理论进行整合之义务。
天下欲治计先治.
财务策划,应该构成企业管理的核心内容。其关键步骤在于其一,对企业核心竞争力进行财务评价和效益/效率/效果评价,并适当提出修正方向,其建议是技术的、固执的、科学的、也是唯一最优的;其二,财务策划的理念,将财务从传统的算账/记账/报账/适当查账解脱出来,专门针对性地开发企业在税负/资金运用/资源浮游利用/关联往来/人本管理等特殊重要的工作内容;同时,财计工作应该就投资/筹资及营运资金进行除表内的管理外的独立企划,应该使用超预算计划。
楚芸信箱
楚芸,不以物喜,不以己悲。不以银为贵,不因人而贱。壁立千仞,海纳百川。自信人生二百年,会当水击三千里。非阳春白雪,难为下里巴人。时人不知余心乐,将渭偷闲学少年。敬文不尚武,勤勉而迂腐。博客,书法者,文学者,地产者,策划者,理财者,统计者,两性者,凡事唯才是举。寻同仁者精而不烂,玩古不花。悬赏:一杯茶,一枝笔,一根烟,一女子,人生之乐而乐哉!
情感文化社会
我所在的武汉市而言,仅情感类专栏或节目有倾诉\讲述\说情\新闻故事会\经视故事会\今夜不设防……我想知道:到底是情感太丰富还是社会文化的匮乏?是素质的文化沉淀太薄还是整个居民的文化素质达到质变?
谈古论今

君子之交淡如水

 

西学为体中学为用
与善人交与人为善
学贵有恒水滴石穿
楚芸注释
 
思想的海拔取决于
思考的深度与广度
 
点滴成就源自对市
场的长期浸淫!
 
不唯虚,只唯市.
叩问名师

 
不乱用大师之名,
不滥求大师之利,
不盗版大师之品,
不亵渎大师之灵。
 
少年易老学难成,
一寸光阴不可轻。
未觉池塘春草梦,
阶前梧叶已秋声。
食色性也
 
情与性,灵与肉,
心与意,感与触。
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山外有山,楼外有楼。

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高汉明

武汉本土,理财专家。

朱大鸣

屡有大鸣之词但少有大放之嫌。

黄祖斌

黄浦江边老顽童。

杨少锋

屡有先见之谓的“厚起”之秀。

文化博客

锐博客

公告
急功近利,好大喜功.所以治本之举在于:不区别对待,不压苗助长,不投石问路,不落井下石.
 
晨起动征铎,客行悲故乡。鸡声茅店月,人迹板桥霜。槲叶落山路,枳花明驿墙。因思杜陵梦,袅雁满回塘。
 
烟笼寒水月笼纱,
夜泊秦淮近酒家。
商女不知亡国恨,
隔江犹唱后庭花。
鹊桥仙
纤云弄巧,飞星传恨.银汉迢迢暗渡.金风玉露一相逢,便胜却人间无数.柔情似水,佳期如梦,忍顾鹊桥归路.
 
空山新雨后,天气晚来秋.明月松间照,清泉石上流.竹喧归浣女,莲动下渔舟.随意春芳歇,王孙自可留.
 
朱雀桥边野草花,乌衣巷口夕阳斜.旧时王榭堂前燕,飞入寻常百姓家.
联林人联林事
此木为柴山山出
因火生烟夕夕多
 
墙上芦苇头重脚轻根底浅
山中竹笋嘴尖皮厚腹中空
 
云霞出海曙
梅柳渡江春
 
有志者事竞成,破釜沉舟,
百二秦关终属楚
苦心人天不负,卧薪尝胆,
三千越甲可吞吴
公告
目前中国房地产市场是发展期市场缺陷所致还是泡沫现象以致国家力量予以管制?
 
事实上中国楼市一直在房产的社会性与经济性中穿插,而同期的市场化建设制度缺陷与收益差距导致持有结构不合理,这是楼市历史病症之一。
公告
三更灯来五更鸡,最是男儿读书时.
黑发不知勤学早,白首方悔读书迟.
 
莫等闲,白了少年头,空悲切。
 
墙上芦苇,头重脚轻根底浅,
山间竹笋,嘴尖皮厚腹中空。
公告
截止目前所有的策划大家所持的策划案例或提出的策划理论没有超出市场营销的基础理论范畴.
公告
阳春白雪,下里巴人.
相见时难别亦难,
东风无力百花残。
春蚕到死丝方尽,
蜡炬成灰泪始干。
晓镜但愁云鬓改,
夜吟应觉月光寒。
蓬山此去无多路,
青鸟殷勤为探看。
公告
主要取决于文化素质,它决定了主体对比赛的正确阅读.
商女不知亡国恨,隔江犹唱后庭花。
公告
中超到底是形象工程还是包医足球百病之良方?
 
高一代不知有没有足够的耐心等到成功到达伦敦的那一天?
公告
因为许多人的无知,婚姻法规定生育权是妇女的基本权利。
 
更因为更多人的无知,生活中许多女性或盲目或真实存在生育能力的缺陷,这让她们痛苦不堪……,发起讨论,让她们过得安宁些,自在些,幸福些,
公告
牢骚满腹防肠断,
风物长宜放眼量.
 
细雨随心翻作浪,
春山着意化为桥。
 
为有牺牲多壮志,
敢教日月换新天。
检讨过去
四十年来家国,三千里地山河.
凤阁龙楼连霄汉,玉树琼枝作烟萝.
几曾识干戈?一旦归为臣虏,
沈腰潘鬓消磨.
最是仓皇辞庙日,
教坊犹奏别离歌.
垂泪对宫娥.
 
半亩方塘一鉴开,
天光云影共徘徊.
问渠哪得清如许,
为有源头活水来.
 
一为迁客去长沙,
西望长安不见家.
黄鹤楼中吹玉笛,
江城五月落梅花.
 
云淡风轻近午天,
傍花随柳过前川.
时人不知余心乐,
将谓偷闲学少年.
展望未来
一曲新词酒一杯,去年天气旧亭台.
夕阳西下几时回?
无可奈何花落去,似曾相识燕归来.
小香幽径独徘徊.
 
东风夜放花千树,更吹落\星如雨.宝马雕车香满路,凤箫声动,玉壶光转,一夜鱼龙舞.蛾儿雪柳黄金缕,笑语盈盈暗香去.众里寻她千百度,蓦然回首,那人却在,灯火阑珊处.
楚芸说情
我们的背景是:
社会因为经济浪潮的冲击忽视文化底蕴的重构与注入.
我们的理想是:
在一个本来就注定有层次有差距的多重社会中各就其位,各得其所.
我们的内涵是:
情感方面,提倡循规蹈矩,依规矩成方圆.
 
感情方面,提倡自我管理,自我约束.
家庭方面,提倡有所为有所不为.己所不欲勿施于人.
事业方面,提倡百花齐放,百家争鸣.
隐私方面,提倡不神密,不刻意求之,尊重自己,宽容别人.
   
我的情人节祝词
愿有情人终成眷属
连理同枝鸳鸯比翼 
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置顶:楚芸看好的十大高房价潜力城市(2007-05-14 23:12)
 
 
    几个前提:一是现在房价较之主流大城市如京沪深穗等地不高或与其身份有异;二是即便现房价高也会有更大上升空间的;三是总体特点是现在都在蹲着,潜力表现在由蹲到站。 
    天津
    滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志,将迎来房地产强劲增长期。
    金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从;人才结构脱离北京的束缚;工业转型完成,经济结构调整先于全国完成。社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。
    天津也将成为北京“漂置业投资阶层”首选后花园,需求将在五年时间内井喷。火上加油的因素是“回归一族”将带动新一轮造城运动的加速发展。
    主政人员的稳定是良好保障。 
    重庆
    笔者在“五论滨江房价之争”中阐述了王志纲先生早年为成都所做的战略设想,腾笼换鸟。滨江为核心的渝中区将成为西部投资重地。
    主城扩容及土著居民外迁、北迁,卫星城镇的建设,均将为新重庆储备超强的需求力量。
    贯通性交通动脉的最终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。 
    济南
    泉城的房地产好象弱于景观再造与移植而一直不温不火。看好的唯一理由就是她是山东省会城市,并且威海、青岛等滨水城市吞吐外来投资置业日趋饱和。 
    武汉
    气吞云梦泽。南北有九省通衢之称,东西挟咽喉部位,承东启西的交通骨架业已定局。新区新城开发区经济发展区在武鄂城市群建设过程中将消除其痼疾,完成重生。武汉对周边九县市的吞吐力、吸引力、经济拉动力与幅射效应其他城市不可与之比拟。制约武汉发展的软环境是现经济内涵不坚不挺的重要原因。但仍看好武汉作为华中重镇、中部重镇房地产的巨大潜能。
    滨江地带的系统开发,中央商务圈的正式投建,三区规划的实质启动,教育产业化的良性循环,均将使得武汉发生人才回流,卫星城再造,基地经济吐故纳新。所以武汉的房价也将向六至八千进军。上升空间可期。 
    沈阳
    作为老东北的首府,作为振兴东北的龙头,作为松嫩平原的明珠,作为东北的幅射眼,沈阳房地产有理由有一两年时间提升一个档次。
    东北三省整体构架互补发展有利城市间的生态系统建设,沈阳作为这一生态系统的重要子系统必将获得优先发展。 
    绵阳
    不只一个长虹,还有整个川西。当成都作为国内的消费型城市时,绵阳的明天就已谱就。绵阳还连带因为特殊工业、特殊的气候条件、特殊的人才需求而致房地产获得大发展。预期均价突破四千指日可待。 
    威海
    均价上涨一千元用时最短的城市,威海有其名;卫生城市屡屡上榜;三线滨海,空航海航的便利;西海岸的重点开发;与烟台合笼的交通建设;威海对国内外的吸引力,均将使得威海的房地产发生质变,预期均价突破四千将在十七大后着陆。 
    中山
    中山步广州后尘就可能想象其房地产的明天。何况中山的经济基础、投资环境、政策力度、现有基地经济建设、侨资海外资金的厚势,较之当年的广州有过之而无不及。 
    宜昌
    作为战役消灭桂系,作为战略实现主席“高峡出平湖”的夙愿,作为“曾经沧海”而又“除却巫山”,作为鄂西北的龙头,作为文武兼备型景区,宜昌一直紧追武汉,武汉的今天就是宜昌的明天!耐心给她三年时间。 
    西安
    一骑红尘妃子笑,有人知是荔枝来。一条耗血交通线让咸(阳)西(安)宝(鸡)连为一体而西安则左右逢源。西安将在资金不断流动的基础上迎来其房地产的春天。囿于北部水质问题的影响,西安将向咸阳方面发展。用地限制一直制约了西安向国际性大都市发展。但正如物极必反,这也催生了西安新一轮房地产的大发展,并以曲江地区点燃战火。
   
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          下一步调控重点,

    黑金黑土成为眼下中国流行语/时尚窗口。但多年的高房价掩盖了黑字,放大了金字土字,自然的,伴随着房价的节节高,许多腐败成为流水,让我们翻开历史,查找那些被淹没的腐败吧。

    软腐败一:用方案换效率。

    逃避管制的方式之一就是特定时期产的地标性建筑、阳光工程、政府形象工程,有些还是政府指定的。在这种政府主导思想下,用方案换效率既方便了开发商稀释土地成本,也方便了政府形象树立与将该片区做熟,后续地价也上来了,财政前景亦更加乐观。

    现象1、综合用地规划超星级酒店。我们到一些发展中城市,会看到一处黄金地段,作为综合用地出让,该出让用地的唯一前提条件就是政府明令规划建设星级酒店,在政府的要求下,开发商通过提高容积率来稀释成本。

    现象2、开发商通过方案突破规划条件限制。在城市总存在一些龙眼位置,谁都知道这块风水宝地的价值所在,容积每增加一个点带来的是财富成数百倍的增长,所以开发商在拿地时是不计成本的,拿地后,只有无限提高容积率才合算,这个时候,方案往往做得非常漂亮,并且成为该龙眼地段的地标性工程,有些更在营销上挂上了带有政府色彩的噱头,政府也默认了,因为默认规划新方案,等于默认了过高的地价,同时此举至少可以形成快速改善效应,比囤地强多了。

    现象3、配建市政设施抵地价。也有许多城市,通过将城市市政公共设施囊括在土地出让当中,由开发商承诺代位建设市政设施来换取土地,如建设公园,代修道路,搬迁城市功能升级后的重要配套如垃圾站场等。

    软腐败二:用商务换住宅。

    城市的什么设施建设最适合政府味口?商业商务设施。因此在许多城市,尤其是新建区,在出让大片住宅用地的时候,往往带有一定的商业商务配套条件,比如修建现代化的写字楼,固然这个城市并不需要如此的高等级上规模的写字楼;又比如修建带有所谓人文属性的商业风情街区,带动新建区的繁华,事实上,谁都知道没有人气的时候修建这类街区是没有商业意义的,储备意义明显,但为什么开发商乐此不疲?背后隐藏的就是与政府的交换。

    泛腐败一:集资建房名义的公务员小区。

    发展中城市最多,主流城市早期为之。现在依然占有很广泛的田地。在一些城市推广集资建房,事实上包括定向开发与福利分房两块,其中,集资建房往往依企业名义,只要企业有地,并且该地块所在区域规划总体属于居住组团,即可进行集资定向建设商品性住宅;这是其次,更主要的是政府依据这项政策打了擦边球,由一些现金流比较充实的单位,政府给一块地,交待给开发商建设成住宅区,其实土地性质并不是商业出让用地。

    泛腐败二:城中村改造与还建区。

    从城市发展而言,在城市化城镇化的时候大量建设还建小区是必要的,也是合理的,但如果没有量的控制,土地属性不明确,规划条件不刚性并且无土地利用计划条件下睁眼闭眼的那种,只能归于小产权房,但由于政府介入所以产生许多不齿行为。

    其一就是以地换地,比如整体是五千亩地,政府收走四千亩用作财政来源,另外的一千亩作为补偿,这些福利并无法到达村民手中。而且在交换的时候,往往由村级行政机构直接与开发商洽谈,地价非常便宜,村建设房子归属小产权房,开发商给予村民部分就业岗位。

    其二就是增建与扩建,许多改造区出现了沿街商业,大型专业市场,事实上这些都是集体用地上的违规建筑,但因为政府为了开辟财政渠道,往往不了了之。

    其三是产生于城中村改造与还建名义的集体用地流转,严格意义上只有国有使用权可以流转,但在土地财政要求下,城市建设管理法的空洞让地方政府可以局部通过城镇化来让集体用地产生流转,期间的黑洞财政在许多地级县域城市蔓延。

 

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下半年可以出手购买的四类房子

五大置业观念改变致房价稳定上涨

买房人最该关注的四类信息

房价上涨的源头不在开发商

潘石屹准确预见商业泡沫将首先爆破

二三线城市自住买房宜早不宜迟

地王必将死掉的三大理由

本轮房价高涨不正常的三大表象

还有一个小拐点在等着

第二轮房价高涨的两大元凶

下半年房价上涨是必然的

与牛刀先生商榷:利空利好的根本目标都在“防跌”

买房人不要误读房价

张艺谋电影程式解密

中国楼市六大“毁容高手”

什么是真正意义上的别墅?

房价对你说:哪怕勒紧裤腰带也要买房

物业税的最大受益主体是黑金与开发商

当前楼市充其量是“回暖秀”

银行与开发商“同居”与“婚否”无关

商业物业投资要点分析

连续“三八”中高档住宅依然慎言抄底

反弹与反攻倒算或将成为下半年楼市的主流

买自住房三大关键看点

未来北京三大购买力“出走”区域

决策层正在培植房地产的“新增长点”

给资本金松绑有利房价进一步回落

如何让下等公民买得起房

投机功能重现楼市,三年赚差价你敢买吗?

继续等待六大理由

全款四十万如何买房

今年已经没有了黄金周

建议开发商放弃捂盘,开闸放水的四大理由

房价普降的可能性为零

五一黄金周:宁买新房不抄底

房企并没有渡过生死劫

透析“小阳春”后京城楼市走势

买小户型十条真经

国内哪些城市房价还能降

小阳春后存在一波弱市

2010年房价不是大跌而是起涨

经济触底,保有现金不如买房

海景房投资策略

买房最怕的八件事

北京是到岸城市,房价无法见底

买婚房十条建议

大家都觉得房价高了说明什么

买房:知道哪些是冤枉钱吗?

什么样的城市适合抄底?

公积金进首付的三大政治意义

房价持续上涨的两大必然性因素

二三线城市房价即将反弹

买降价房三字经

北京房价并不高

地价拐点条件下中高档住宅更有性价比

全国楼市回暖锁定金九银十

判断楼市回暖的主要标准

谁导演了房价的死嗑

购房落户政策,很上海,很北京

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2009年继续鼓吹降价下行“并不良知”

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降价成全不了楼市

抄底买房良策与时机把握

普遍救市让哪几类房子成了紧俏货

博文专辑之《买房理财(续)》

    翻开各地依据《中华人民共和国土地管理法》制订的各省(市)有关土地的法规,发现,许多地方政府在发展房地产,努力的时间很早了,比如《江苏某市小城镇土地流转管理办法》,规定了纳入小城镇规划范畴的集体建设用地(含住房建设)流转管理办法,这些房子的使用年限被规定为三十年,在当地国土部门备案,可采取协议或拍卖方式进行,形式上也有两证,也归属一个合法的开发商进行商品性开发,同样进行各式营销,由于政府发文,所以销售情况非常好。

    象上述这些房子,与纯粹意义上的小产权房有根本不同,那就是什么都齐全并且有合法手续,地上建筑物与土地使用权流转均加盖当地政府的公章。

    按道理,政府通过二元制以及集体用地打擦边球的做法,有利于市场上供应充足并且适当稀释商品房价,然而,结果却是商品房价一直坚挺。也就是说,政府的努力白忙活,为什么呢?

    借助于集体作弊式的非商品房开发,带动了城镇化超前消费,除还建小区外,多余的房子在市场上比照小产权房流通,但由于政府批文居间存在,这部分房子的房价弱于商品房而高于小产权房,然而由于多余房归属为建设单位利润部分,所以这部分房子会同该等开发商其他在售商品房项目一起流进了带投资性质的纯粹商品房市场,最终取得了商品房一样的卖价。

    事实上,治理高房价一直悬而未决,根本上有个看法就是分流,让保障房从开发市场分出来,却在消费环节缺乏制度管制,最终同样作为收藏品流进了部分关系人的腰包。政府及社会忽视商品房的投资属性与炒作意义,直接导致房子被普遍当做必备消费品与投资品的联合体而被资本所追逐,房价自然高居不下。

    相反,还原一个真实的格局:让投资人与开发商在市场中进行角逐,即市场中流通的只有纯粹的商品房,即让商品房一枝独秀,而其他虽然名为房子,但无法获得完整商品属性的,统一归政府管理,由政府按照计划的办法进行分步调整释放,直接让房产成为富人角逐的市场,成全房地产市场真正的竞争,房价越高,证明拉动实质性需求越有力,反之政府可以不操心房价。

 

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地方政府“托市”是在谋杀“救市”

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抄底买房良策与时机把握

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博文专辑之《买房理财(续)》

    快入冬了,舆论主导下拐点影响下,政府重申了对房价的担忧,所以误导之下,相当数量的买房人选择了来年开春再说。殊不知,冬天不买,等待的将是又一个小阳春。

    一,小阳春季节供应掌握在垄断性房企手里,他们不会因为成交的单一原因主动降价销售。

    现在的变化是:

    少量中小项目在收尾,部分存量项目在促销,更多的大房企只是通过互动让自己的未来产品不断吊足消费胃口,市场中有成交的,一方面是紧凑的低总价房子,甚至是一些垃圾产品,另一方面是早期的二手房,翻番后出售,由于其配套与地段的优越性,总价单价依然较之新房价有足够优势,受到刚需一族的青睐。

    冬天过后,大房企的新品将主导供应,价格会降下来吗?

    二,新房成交进入冷寂期后更多需求进入到二手及尾盘,直接导致市场在小阳春来临之前得到结构优化,从而为房价坚挺准备了前提条件。

    目前有利形成降价销售的开发商预期已经形成:中小开发商试探性降价已经显现,主流开发商通过释放盘货调整结构,为明年更好气候进行产品准备,同时在大量的中小城市,因为观望与购买力补充本身存在不足,亦具备降价促销的条件,所以冬天买房并不是一件坏事。

    三,小产权及介于小产权与纯粹商品房之间的交易频繁产生更充足投资需求。

    除政府明确界定非法的小产权外,政府政策许可下建设的集资房/小城镇建设的集体用地转让开发的带双证的半商品房/旧城旧村改造借口下的土地协议转让与地上建筑协议转让交易等,释放的不是解决普通需求的居住问题,而是让以前钻政策空子的得利者重新获得购买力,再次选择进入投资房产轨道。

    截止今年三季度,全国纯粹意义上的小产权房,纳入统计范畴的占整个市场可供量的41%,远远走出以前公布的占市场总量20%,其中一半是政府行为。

    这种制度性小产权房与真正意义上的小产权房叠加在一起,为村社及村社当权者以及乡镇高收益者所垄断,当小范围流动后,这些非完全合法房源持有者通过市场交易,完全将利得转化为未来的购买力,再进入商品房市场进行储备消费,必助涨房价。

    四,炒房族通过调整卷土重来。

    五,通胀与加息预期,各方资金适当入市,房产重新成为香饽饽。

    国人出国置产,喜好的是他地的终极产权,但外国人进入中国楼市,却直奔未来交易套现,人民币坚挺加强了他们对中国楼市的信心,拥有现阶段的人民币资产是投资出境的最好选择。

    预期防通胀最能影响投资人的神经,所以,经历一个冬天后,政策是否回调,预期加息是否成真,通胀预期会否转好,都会在一季度决定下来,但中国楼市成为多方资金避风港的现实决定了小阳春来临的时候,楼市同样伴随着小阳春,此一时也彼一时也,被危机挽救的开发商经历重新洗牌与盘整,再不可能用一个冬天就会整熄火,相反抗生素即囤地与垄断,让开发商成为市场强势已成必然。

    六,中高档消费者与普通低端消费者完全相反的市场预期与博弈,直接让高房价维稳。

    中高档消费带有明显的投资性质,在现阶段,更兼顾了洗钱/投资/保值/抗通胀/转业(许多中小企业主因为全球经济气候原因产生基于业务量减弱的闲置资金,在制度不是很规范条件下转入置产),同时对于那些盘游于股市楼市之间的投机资金而言,楼市的回报是长期的,股市的回报是波动的,这促进了市场中高档消费的明显升温。

    中高档消费并且并不局限于价格趋势的影响,也就是说,预期房价大跌或大涨对中高档消费的影响实际较普通消费为小。体现在市场上就是预期下跌的态势下开发商依然可以通过中高档项目保持预期销售节奏。而普通消费在眼见大跌或拐点没有显现的时候,尤其象今年前三月那样的井喷式释放,更会出现恐慌性购买,间接成为助涨房价的二传手。

    综合观之,抓住这个冬天绝对不是坏事。

 

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    如果楼市正常,那么,其最高级的主管部门是住建部,在下面是建委;相关最高级主管部门是国土部,在下面是房地局、国土局。至于频繁献声的,象央行、财政部、发改委属紧密层次,再次一点当数监察部、商务部,央视、社科院及专家再其次。

    由于房价表现为数字,所以由了许多人的口舌,一时间,大有樯橹灰飞烟灭之势,又有祸起萧墙之可能。所以房价之外,又被泡沫、被崩盘,跟进的部门多了许多,如财团首席,如地方政府,如经济学家。

    一段时间以来,住建部消声隐迹了,这是最大的不务正业;而一旦住建部隐声,其他非直接主管部门当然更不务正业了。

    住建部一头连着地方官与开发商,一头对着老百姓,所以不好对房价进行明确指示,只会言语“偏高”“加强管理”“确保政策性什么什么”等等。

    高房价的蔓延,让住建部原有关于经济租用房,特区开发,和平建房模式或者说重回计划时代的许多宏图大略无法实施,祸福天知。但显然,不着手行业规范更新、行业标准提升、行业制度完善,却跟着经济学大谈房价高或者低,或者小康标准或者象陈主任所说,未来的市场惠顾到全国三分之二人群。

    现在不是五八年。

    央视经济频道改版,最突出的创新来自楼市,几乎日日有新闻,重镑的,广泛评价的,数字的翻新让许多人咋舌,但事后大失所望。

    经济学家也有许多因楼出名,不知他们自己是否从中得到出场费什么的没有,或者房子至少是首批优惠者吧。

    地方上更多因为房地产繁荣而不务正业者,如城管,几乎店招更新、户外、路牌、广告位招标、社区门店,城管人员无孔不入。

    一把手都会做什么呢,最显示的一个事儿,就是许多市长书记们对房子的外立面抓的非常仔细,对某些建筑的高度比较关注,记者最喜欢的就是地标,网络流行的策划也是地标。

    有一个高手一直潜水,那是招商部门,效益不大好,所以大隐于市。

 

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不同容积率下,单位建筑面积总成本比较分析:假设售价以3000元/平方米计算,则成本粗略估算如下:
    管理费:3%×3000=90元
    销售费用(含广告、代理、宣传、资料费):5%×3000=150元
    不可预见费用:1%×3000=30元/平方米
    投资利息:约3000/2×6%=90元/平方米
    税金:3000×6.28%=188.4元
    单体建筑成本:1200元/平方米(为简便计算说明问题,采样自中小城市)
    城市配套费:200元/平方米
    小区景观及二次管网配套费:150元/平方米
    建筑规划设计费:每平方米20元
    1-9合计:2118.4元
    总成本=单位建筑面积地价成本+2118.4
    若地价以70万元/亩计算,则不同容积率下建筑面积总成本如下:
    容积率 单位建筑面积地价成本 综合成本 单位建筑面积总成本
    1.30 807 2118.4 2925.4
    1.40 749 2118.4 2867.4
    1.50 699 2118.4 2817.4
    1.70 617 2118.4 2735.4
    2.00 525 2118.4 2643.4
    由上表可知,在70万元/亩地价与3000元/平方米售价的前提下,1.30的容积率不可能操作,容积率在1.5,毛利是每平方米183元左右,但2.0的容积率过高,市场风险太大。因此,容积率在1.7左右,这块地才显示出其可操作性,但这已经是市场风险的上限了。

根据我们的市场经验,在保持小区优美景观环境的前提下,小区容积率与单体建筑组合关系如下:

容积率 适宜的单体建筑组合
    X<1.35         多层
    1.35<X<2.0     多层、小高层
    1.65<X<2.0     小高层
    2.0<X<3.0      小高层、高层混合
    X>3.0          高层
    那么有没有办法让操作变得现实有效呢,我们通过以上计算也可以看到容积率与售价是两个最相关的变量,因此在容积水平一定的条件下,地价有个上限值,这个时候售价提升与利润最直接相关,但售价无限上涨只是一厢情愿的事情,期间必有平衡点,这个平衡点就是控制性容积率不变条件下,现实市场售价下的地价成本(楼面),反过来,如果不能从定位上提升产品品质,保持市场现实的定价基础,这块地的上限价也就是57万每亩,因为百分之二十的毛利已经是市场的最低水平了。
    另外由于容积率越高建筑高度越大,自然地公摊及建筑单方成本越高,而价格却不成正比上涨,也存在一个平衡点的问题。因此除非商业前景非常看好,否则用地容积限制下地价弹性偏小。
    显然,科学合理的思路应该是尽量在保持建筑覆盖率不扩张的前提下提升容积水平,显然小高层/高层住宅,只要认真设计,还是有市场的,至于其使用费用等障碍完全可以通过促销方针来予以弱化。
    以上提示性计算,还说明一个问题,就是成本控制的重要性,可以看出给出的一些数字成本,主要出于谨慎角度,偏高,但比较刚性,因此在地价一定条件下如何节约成本是项目开发的重要一环。
    但,土地的二元供应与土地稀缺性,土地决策权控制在政府而不是市场手中,因此开发商的生命线在土地,而不是在项目上,你听说过企业风险不在生产与产品上的实例吗?

当开发商角逐有限土地的时候,地价失去了原本价值体,成为空中楼阁。但开发商不会拿地立马开发房子,从而总是在区域上让供不应求成为现实,即使存在供过于求,开发商也会寻求差异性来稀释过热竞争。更多时候,开发商谋求的是提高建筑覆盖率,要求政府提升商业比例,由于行业依赖性与土地财政原因,政府同意了。

接下来,开发商的刚性成本并没有增加多少,除地价外的成本基本是刚性的。

开发商的努力并不会产生在让价销售过程,相反,开发商通过博弈链,让消费者竞买。

所以,高房价的总根子确实在土地,但其稀缺是天然的/消费者也应该承担一部分责任,因为在竞买的过程也是房价水涨船高的过程。

 

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    通读了于先生的文章,尽管他还年轻,其中无奈自由人说。

    于先生的思想并不落伍,在有限的几次见面当中,他对合作建房的表白,更多的不是普及一种说法,一种思路,而是剖析和引导,请人们不要误导合作建房。

    于先生的核心思想,不外就是吸引购房者或者小额投资者,将手指合并为拳头,并借助于官方信用体系体现公平,让投资者潜在买房者愿意集资,然后通过市场,同样象开发商一样做房子,只不过参与者会更用心于自己的房子。

    这是好主意,成本肯定大为降低,除拿地存在市场泡沫式的成本刚性,其他都可以降低到最小。

    然后除了实现住有所居,还可以收获部分回报。

    于先生认为是回报心理导致合作之路走偏了。

    实则不然,是信用,在中国,实现非主流市场经济的中国,个体信用抵不上开发商的暴利,这是根子。现在社会已经市场化了,不存在非物质力量。

    个体之间信用力量的薄弱导致于先生的暂时失败,本人认为。

    也正因如此,本人还认为,于先生并不只是一种社会现象,而是阶段性的一段历程,记载着中国房地产的无奈。

 

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1、平面布置讲求功能分区/配比的合理性。

将起居厅、餐厅、厨房集合在一起,形成公共活动区;将卧室、卫生间集合在一起,形成私用活动区,做到公私分离,动静分离,居寝分离,增设部分错层式或跃式住宅,让私密卧室处于较高标高处,使功能分区更趋合理。

2、厅跨不宜小于 3.9米。

3、“三大一小”作参考。

平面布置大厅小卧模式,已被人们广泛接受,大厨房、大卫生间布置方便了日常生活的需要。客厅与入户门厅设计衣帽间、鞋柜,兼顾进出换衣脱鞋的方便。卫生间与厕所分开,外间置放洗衣机、洗脸盆,里间安置浴盆、便器、热水器。

“三大一小”是近年户型设计中的流行趋势。然而,许多发展商盲目追求“三大一小”概念,在居室总面积确定时,把厅设计得过大而卧室过小,破坏了居室内部的协调性与合理性。

4、厅与卧室宜独立。

前几年市场常见的居室户型主要是以厅为中心的户型,而近年来又有一种厅与卧室相对独立的户型。后者与前者相比,多了一条走廊。

从表面上看,后者的走廊无法利用,似乎浪费了面积。前者虽然没有走廊,但厅的周围却有很多门,而门口附近的空间是无法利用的,这实际上浪费了一定面积。而几个门附近无法使用的面积,往往和后者走廊面积大体相当。

厅与卧室分开,可使卧室私密性得到保证,厅与卧室功能不会相互干扰,其合理性是显而易见的。所以,这种厅与卧室相对区隔的户型,能够满足住户各方面的需求,已成为越来越多购房者选择户型的主流方向。

对北方消费中的三南卧设计,我们认为只能在舒适户型中进行适当贯穿。

5、厅、室方正,采光充足。

为了增加采光,开拓视野,可考虑采用落地玻璃窗及转角窗。

6、厅要独立采光。

厅要有独立性,正如前文所说,在客厅内不应有通往卧室的门,厅就是厅。客厅的面积应适中,要遵守分割的原理,如果屋高为2.9米的话,25-35平方米被认为是普通住宅的厅应有的合适面积,其中33平方米的客厅最为合适,近似于“黄金分割”的计算原理。

“黑洞”面积不应超过厅面积的20%。所谓“黑洞”就是阳光照射不到的地方。

7、注意阳台的创新设计。

阳台可设计成封闭或半封闭,可考虑兼作健身房、洗衣房、早餐室、酒吧等之用,大进深阳台也是户型创新的主要点之一。

8、卫生间适当扩容。

卫生间不仅有传统的洁身功能,而且是松驰身心和恢复精力的幽静场所,其重要性更是显然的。时下较为时髦的卫生间面积纷纷提高到5-6平方米,要能安装下按摩浴缸及台面洗手池。

9、居室各房间要重视孩子房间和储藏室的功能。

10、其它。

错层差高不超过40公分,厨房不小于7平方米,主卧室不小于12平方米,厅不小于25平方米。

    以上说明的是普及性提法,对具体户型创新不能太出于其右。

 

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抄底买房良策与时机把握

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    我们可以把2003年八月以来,产生真正具有调控意义政策后的房地产市场,从买房角度回顾,会得到一个重要的规律性认识,那就是每一次政策从紧(广义理解亦包括部分重要法规或条例的重要调整),都是买房良机,其主要标志就是这一时期买房,伺后都迎接到房价的快速上涨周期。

    比如八三一大限,看似对土地收紧,事实上,由于政策给予了开发商较多宽限期,并且由于许多土地出让结合了当地招商政策以及政府引资重任,甚至是由开发商带头将生地煮熟,所以大限政策推出并生效后,也就是2003年下半年至2004年上半年买房的,都迅速享受到了房价剧涨的升值。

    接下来房价也并不是一马平川地一直上涨,在2005年个贷政策调整的上半年,更准确说是2005年4至八月,这一时间内买房,直接造就了以后的炒房族与团队炒房。

    再接下来的一个节点就是9070政策,由于这项政策不溯及既往,出台后毗及的2006四季度也是买房良机,直接收获的是2007上半年的疯涨。

    再然后是无管制年代的房价飙涨时间。

    直至2007年9月直接出台抵制投机的二套房贷收紧政策,就算此政策出台后2007年11月前,这个时候房价还处于上涨惯性阶段,即使这个时间买了房,也在今年小阳春获得了整体收获;如果是在2007年之后至整个奥运年买房,结果不言自明。

    在冷清的奥运年,也存在救市前后的关键节点,其影响一直延续到今年上半年,如果这段时间买了房,至少在现在看来,也获得了理想的数字升值,相对于减息减税,房价差额较之正规理财还是有非常巨大的利润空间。

    同样道理,即使是现在,舆论拐点期,信贷适度从紧论争的关口,加息声音再起,信贷从紧信号发出,仍然是买房良机,因为个案的影响只会与具体城市具体项目挂钩,并且个别政策调整不会导致全面市场的波动,而且中国楼市许多政策是“惩前不毖后”的。

    借助于个贷管理办法征求意见,这是一个看似从紧的信号,但却意味着四季度是买房良机,不信就拭目以待。

 

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    在适度收紧说缠绵了一段时间后,银监会发布了《个人贷款管理暂行办法(征求意见稿)》,发放个人贷款不仅要严格坚持面谈面签制度,而且原则上应采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付。昨天中国银监会对《个人贷款管理暂行办法》公开征求意见。银监会有关负责人表示,这一部门规章的出台将防止银行业金融机构个贷业务违规操作现象,特别是“假按揭”、“顶冒名”以及贷款挪用等的发生,同时确保信贷资金进入实体经济,保护借款人和贷款人合法权益。

    个贷管理从紧相对于信贷适度收紧,是个案,但跳出银监会“防假”,依然可以捕捉三大信号:

    1、信贷规模与信贷刚性额度不会发生变化。

    这是个贷管理从紧《办法》征求意见题外最重之意。一来可能纠正前期房地产信贷适度收紧的错误认识,因为假按及快速扩张,房价上涨过快,地王频现以及消费信贷占比过高,一段时间以来舆论认为信贷将首先在房地产消费领域收紧。此处办法的出台,意味着信贷的稳定重于所谓收紧。

    二来预期信贷规模增长必须保持,信贷的刚性额度不会发生变化,按此推算,在房地产领域,消费信贷依然具备足够的来源,只不过必须还原其真实性,控制节奏以及适当兼顾金融风险。

    2、信贷政策开始围绕实体经济展开。

    结合保八目标实现的可靠性一路走强,调整实体经济领域的信贷支持可能会成为明年金融工作重点,按照目前的物价水平,通胀预期,权衡加息与稳定金融政策,无疑后者更有利于保持各方面的稳定。

    因此,保持适当的信贷规模,后市房地产所需要的信贷支持无论力度还是深度都可能较之现在有所紧缩。

    3、房地产领域商品性信贷由粗放向有管理过渡。

    个贷采取了更加务实的做法,预示着金融监控走向灵活与制度化轨道。而房地产信贷一直是重灾区,此举提示各商业金融机构今后在保持合理节奏风险条件下,还要兼顾管理。

    以上第二三两个方面表面上可能会造成房地产信贷减速的印象,但由于在2008抑市,2009救市刺激下,开发商结构发生了质的变化,借助于经济刺激政策,房企的资金结构得以优化,所以,未来三年内,开发商并不需要过多的生产信贷,而消费信贷在规模控制下,由于购买力差异,并不会对楼市产生实质性影响。

    从房地产信贷最直接最有利的受益主体分析,受其影响的主要是拥有较多存量项目却无土地储备的中小型开发商。而市场供应中,这类项目以及这类开发商已经影响甚微。所以个贷管理从紧后,楼价不会有任何的影响。

    相反,鉴于稳定经济需要稳定政策,稳定政策需要稳定骨干行业,促进合理信贷规模应该成为今后几年的主流,因此,在大房企主导,国有房企推波助澜,内需尚显不足,贸易增长尚须时日,国际金融体系恢复或适当重构的环境下,楼市将步入理性繁荣阶段,房价只能是稳中带涨。

 

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已推荐到房产博客,点击查看更多精彩内容营销向何处去?(2009-10-29 08:04)

    营销向何处去,应该是业内非主流关心的重要问题。

    现在的环境是,开发商的项目难题,营销无法提出更确切的建议;开发商的生存难题,众多营销机构不厌其烦;市场中的需求,营销努力少之又少,更主要的精力放在如何借助开发优势进行博弈。

    势必,营销机构会出现盘整,强者恒强,弱者淘汰。

    作为智能服务为主的单位,其实无论大小。

    营销应着重研究以下领域与方式方法:

    1、寻找、积累、优化零售需求并用以指导新增项目定位。

    2、重建信用、信誉体系并贯穿于营销始终,包括代位承诺、建设过程、售后服务等环节。

    3、全面节约观的树立,项目定位之初的成本企画,项目运作过程的成本控制,项目建成后的维护与后期再生支出储备(必须为房子折旧准备足够基金并由开发商出面付诸实施)。

    4、建立需求者参与的全程营销观念,尊重消费者权益。

    5、生为阶级死为阶级,市场经济的一个严重的症结就是阶层形成中的阶级观念,也就是趋利后产生利益共同体与对立面,房地产营销要善于运用这个对立面,从而产生需求分级,挤兑政策性需求。

    6、整合资源与管理资源,平台搭建并消除潜规则,对内而言是组织规范化,对外而言是适应社会性反腐的需要。

 

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