2025年，中国楼市正经历着前所未有的结构性震荡，出现了两大特殊现象。一个是一线城市房价断崖式下跌；另一个是各大城市二手房的挂牌量，出现井喷式飙升。

北上广深4个一线城市，深圳的跌幅最大，和最高时的2019年的房价相比，跌幅高达39.3%。广州的房价跌幅为32.9%，上海的房价跌幅是30.6%，只有北京的房价跌幅不到30%，但也高达29.5%，上海市内环内的某个高端楼盘，最高时的成交价，每平方米为18万元，现在已经回落至每平方米12.5万元。北京市西城区的学区房价格，已经跌破2016年的水平。房价这种系统性下跌，已经彻底打破了"一线城市只涨不跌"的固有认知。

2015年，全国二手房的挂牌数量，已经达到了惊人的730万套，这相当于2024年全年新建商品住宅销售总量的60%。像成都和武汉等这样的新一线城市，库存去化周期已经高达36个多月。通过深入分析挂牌的结构，可以发现存在3大特征：首先，是"满五唯一"房源占比达47%，显示投资性持有者正在集中离场；其次，是大户型占比同比提升了12%，这反映出，改善性的需求已经被迫降级；最后，是学区房的挂牌量激增了300%，这说明，教育平权政策持续发酵。据了解，有62%的业主，是因为资产保值焦虑"选择了抛售，有29%的业主，是因现金流压力被迫出手套现。

由于近几年房地产市场持续低迷，而房地产开发商的债务重组规模，突破了5万亿元，造成新建商品住宅的交付，逾期率升至19%。也就是说，10套房子有近2套不能按期交付。这严重削弱购房者的信心。同时，人口结构的拐点效应，也开始显现：2024年中国城镇化率达68.1%后，增速明显放缓，25岁至39岁的主力购房群体规模，与2015年相比，缩减了23%。更关键的是，居民资产负债表显示，眼下，居民家庭的杠杆率62.8%中，房贷的比例高达76%，月供收入比，超过了45%的警戒线。

目前，国内商业银行已经对高达2800亿房贷资产，进行了重组，但由于抵押物（房子）的贬值，造成房贷的不良率，已经攀升至3.2%。某个股份制银行的内部文件透露出，深圳全市在2023年以后，发放的房贷中，有25%的贷款估值，已经低于贷款本金。至于非银行的金融机构体系，更是面临严峻的考验，它们涉及的房地产的信托产品，违约规模累计，已经高达4870亿元。

现在楼市的这场深度调整，本质上就是国民经济去房地产化必经的阵痛过程。国家住建部最新提出的"居者优其屋"计划，将每年的保障性住房供应量，提高至200万套，并试点"房价收入比"的管控机制，这就预示着，房地产行业发展逻辑的根本转向。

当房子逐渐褪去金融投机属性，回归居住本质之时，中国家庭财富的结构性重塑，才刚刚开始。