前些年，当中国的房地产市场火热的时候，海外资本也十分看好。2005 年我国进行了汇改，人民币开始持续升值，再加上房价、股价持续上涨，很多外资、热钱涌入中国，大肆炒股市、特别是炒房地产市场。但是，2006年，国家发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，开始限制外国资本大规模进入国内的房地产市场。

据了解，这个“意见”的核心内容是：外国的机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以根据情况购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在这个“意见”发布之前，无论是外国的机构还是外国人，是可以随便在中国大陆购买房产的，不管是商品住宅还是商业办公用房，而且，还不限制购买的数量。

2006 年发布的这个“意见”，并不是不允许外国机构和外国人买房，而是限制了他们购买的数量。“意见”要求，国外设在中国大陆境内的机构和个人，就只能购买一定数量的自用、自住的房子，也就是说，外国人只能买一套商品住宅用来自住，境外机构也可以能买房子用来自用。一般情况下，外国的机构购买的都是办公所用，当然也包含少量的商业设施。也就是说，海外的个人不能投资非住宅用房，外国机构不能投资商品住宅。实际上，就是限制他们不能参与中国大陆的炒房。

最近几年，国内房地产市场持续萎靡不振，国家为了拯救房地产市场，救市大招层出不穷，降首付、降利率、放开限购（眼下没有全面放开限购的只有北京、上海和深圳3个城市）、放开限售、取消首套房和二套房的区别、给予开发商大量资金支持等等等等。但是，房地产市场却没有任何起死回生的迹象。在这种情况下，国家高层又想到了国外的资本和热钱，如果它们能像20年前的2005年那样，大规模涌入，对于房地产市场的振兴，将会起到巨大的作用。

近期，国家相关管理部门发布了关于对外开放方面的意见稿，其中，涉及到房地产市场 “限外” 的有两条：1、取消了原来规定的“资本项目外汇收入及结汇所得人民币资金，不得用于购买非自用住宅性质房产”的限制。由于中国的资本项目还没有放开，即国家对于资金是进行管制的；而这条新政，就是放开了外资购买商品住宅限制，不管是外国人的个人还是外资机构，限制都可以在中国大陆地区随便购买商品住宅了。2、允许境外个人在满足各地购房政策条件下（限购地方，就不能买）在取得房地产主管部门出具的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议，就可以先行在银行办理购买房产相关外汇资金的结汇支付。

这条政策，已经在大湾区地区，对于香港、澳门的居民，在内地买购买房产，早已经在实施，目前是是把这类推向全国。这条规定，就是在外国人或者外国机构的购房流程方面提供便利化，房子还没有备案的情况下，只要签了合同，就可以先结汇，把钱打进来准备买房。

那么，实施这项政策，能不能拯救国内的房地产市场？作者的看法是：够呛！因为外国人不仅不是傻子，而且还很聪明。他们拥有的是全球视野，特别是外资机构，他们的资产配置是在全世界范围内进行的，他们的信息量、研判能力远超国内的企业和机构。而这几年中国房地产的情况不妙，不仅是商品住宅价格下跌幅度很大，办公楼、商业设施跌幅更大，以前购买国内房产的那些外资，早都已经被套住。

在这种情况下，指望外国人和外国机构买房来救市，恐怕是痴心妄想。