美国高盛，是非常关注中国房地产市场的机构之一。时不时，该机构就会发布关于中国房地产市场的预测、评论等。最近，高盛又发布了一份关于中国新建商品住宅的预测报告。该报告称，接下来，中国新建商品住宅的需求，将会暴跌70%，由原来的2000万套跌到500万套。美国高盛之所以得出这个结论，是基于以下几个因素。

第一个因素是，中国的新生儿的出生率不断下降。最近8年，新生儿的数据，连续下降。2024年，新生儿只有954万，和最高时1600多万时相比，下降幅度高达40%。自2022年开始，中国的人口就出现了负增长，而且是连年下降。实际上，中国的90后这个群体，就比80后少了4000万人。不仅如此，中国大陆的结婚人数，也在大幅度下降。这样下来，在未来的10年内，中国大陆25岁到39岁的独立购房人群的规模，将会缩减20%。

第二个因素是，中国的城镇化率在不断地提高。据有关部门发布的数据显示，到2024年年底，中国大陆的城镇化率，已经达到了67%，城镇常住人口已经超过了9.4亿人。除了北京、上海、深圳、广州4个一线城市以外，在浙江、江苏等东部的主要发达地区，其城镇化率达到了80%以上。甚至可以这样说，中国大陆主流城市的城市化率，已经基本结束。现在，农民能进城的已经进城，不能进城的，也就留在农村，不再进城。城镇化率，就是增长，也极为缓慢。将来，大拆大建大基建的状况，一去不再复返。

第三个因素是，现在的房子太多，根本就住不完。前几天，那个声名狼藉的房地产专家孟晓苏先生还在网上抨击中国有35亿套房是瞎说，就是有6亿套房也不正确。但孟晓苏也说不出中国现有多少亿套房子，有多少亿套空置在那里，无人居住。实际上，中国大陆到底有多少套房子，有多少套空置房，有关部门肯定是有数据的，但就是不对外公布。原因也很简单，一旦公布出来，对于很不景气、又是国民经济支柱行业的房地产市场，将会是严重的打击。又不能公布虚假的数据，所以，就一直遮遮掩掩。

第四个因素是，国内各大中小城市二手房的海量挂牌数量。其实，这个因素和第三个因素有一定的关联。因为现有的房子太多，而在房价持续下跌的情况下，房产不仅不会升值，连保值都不可能，只会贬值。那些多房的权贵家庭、靠炒房赚钱的炒房客、靠房子升值盈利美化财务报告的企业，不得不想方设法，把房子出售，来减少损失。据有关数据，截至2025年5月31日，全国300个城市的二手房总挂牌量，高达753万套，再创历史新高。其中：一线城市：同比增长13.1%，新一线城市：同比增长14.5%，二线城市：同比增长15.4%，三四线城市：同比增长21.9%。

由此可见，高盛的预测报告，还是有相当的可信度。当然，作为世界上著名的金融机构，即使为了自己的声誉，也不会像国内的房地产专家孟晓苏、董藩之流那样，信口雌黄、胡说八道。