加载中…中国出台最强救市政策，大摩却逆势看空中资地产股！
(2024-05-19 14:45:03)
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在中国政府颁布了一系列空前力度的房地产激励政策之际，全球金融巨擘摩根士丹利却逆流而上，公然下调了对中资地产股的评估，对中国地产市场的前景持谨慎态度。这一举动，无疑在市场中掀起了不小的波澜，引发了外界对中国房地产市场未来走向的种种猜测。
众所周知，中国这两天出台的地产刺激政策堪称四十年来之最，犹如四把锋利的斧头，直劈楼市困境。首先，首套房首付比例大幅下调至15%，二套房首付比例亦降低至25%，为购房者提供了前所未有的优惠；其次，公积金贷款利率下调0.25个百分点，直接降至2.85%，打破了3%的心理关口；再者，取消全国层面首套房和二套住房的商业房贷利率政策下限，商贷利率的灵活性得到极大提升；最后，央行更是设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购存量住房，此举无疑是国资下场直接助力去库存。
这四大利好政策一出，中房报盛赞其为中国房地产史上最为浓墨重彩的一笔。A股市场的房地产股票更是应声大涨，万科等龙头企业更是涨停板封死。然而，就在市场情绪高涨，众多投资者摩拳擦掌准备入市之际，摩根士丹利却泼来一盆冷水。
大摩在报告中直言，尽管在政策放松和投资者情绪改善的推动下，中资地产股自4月中旬以来已经大涨约50%，但考虑到行业基本面依然疲弱，政策效果需要时间显现，而中国楼市尚未真正见底，民营开发商仍面临着诸多困境。因此，大摩将对中国房地产板块的看法从有吸引力下调至与大市一致。对于大摩的这一看法，市场反应不一。有人认为大摩是在故意唱空，试图扰乱市场情绪；而也有人认为大摩的分析有理有据，其判断值得尊重。在我看来，大摩的这份报告无疑为我们提供了一个更为冷静和客观的观察视角。
第一，昨日房企股票的涨势虽起，却显得后劲不足。这从早盘地产股票的疲软走势中便可见一斑。其实，市场早已对央行降息以及鼓励国企直接收购存量住房等政策有所预期，故而周四房企股票大涨。按常理，周五政策出台之际，房企股票应当呈现强劲走势。然而，事实却是股价被拉高后迅速回落，诸如滨江集团、天地源等周四强势封板的股票纷纷破板，万科等龙头房企的早盘表现也相当疲软。尽管午盘政策利好出台后，地产板块强势反弹，但显然有外力干预的痕迹，显得不够自然。
第二，地产行业的未来发展空间已然显现其局限性。此次国家推出的四板斧政策力度空前，特别是国企下场直接收储，短期内应能有效缓解房企库存压力，取得立竿见影的效果。然而，从长远来看，这一政策难以扭转中国楼市下行的趋势。因为任何产业或商品的持续繁荣，都离不开供需两端的平衡。就需求而言，房子作为居住之所，其需求本质上受限于人口因素。当前，中国人口已经开始呈现负增长态势，且这一趋势似有扩大之势。这意味着未来中国人口对房子的需求将不可避免地减少。
此外，房子作为大件商品，使用年限长达数十年，且当前中国的人均居住面积已位居全球中等偏上水平。这意味着中国当前并不缺房子，特别是在三四五线城市，供过于求的现象尤为明显。因此，未来中国楼市的发展空间已经变得相对有限。
当前国家推出的楼市刺激政策，其目的主要是帮助房企去库存、回笼资金、偿还贷款，以防范风险扩散。然而，随着中国经济的逐步去地产化，以及新质生产力的崛起，未来的中国楼市恐难再现昔日的辉煌。因此，大摩等机构对楼市的长期看空态度，从某种程度上来说，是有一定道理的。
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