加载中…香港房地产市场要崩盘？大摩预计：楼价重返8年前！
(2024-01-23 08:59:51)
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昨天（2024年1月22日），香港联合证券交易所，香港本地的房地产企业的股票，全线走低。在头部房地产商中，恒隆地产报9.1港元，收跌5.8%；太古地产报14.18港元，收跌4.96%；新世界发展收10港元，跌4.22%；恒基地产报20.3港元，跌3.33%；长实集团报34.55港元，跌2.13%；新鸿基地产报74.1港元，跌1.85%；九龙仓置业报22.55港元，跌1.31%。
香港房地产开发商的股价之所以全跌，是因为，就在前两天，世界著名的评级机构“摩根士丹利”（简称“大摩”）发表报告认为，2024年，预计香港的房价将下跌10%以上，房屋价格将回到2016年8月的水平。就是大摩的这一纸报告，再度重创了香港房地产市场。
此外，大摩预测，2024年上半年，香港银行同业拆息将比去年同期高出约100个基点，这将对高负债和浮动利率比例较高的公司带来严重的不利影响。在这种环境下，只有资产实力雄厚的公司，才有可能维持或增加股息。在选股方面，相较于写字楼和住宅，大摩更倾向于投资零售物业和低负债的公司，因此给予新世界发展、恒基地产以及九龙仓集团“减持”评级。
事实上，香港房地产市场此前已经多次传出悲观的声音。其中最具影响力的事件，莫过于李嘉诚的长实系以7折的价格售房。2023年8月，香港九龙观塘区油塘板块的亲海駅II首次推出626套住宅，总认购量达到了惊人的3.06万次，超额认购高达48倍，成为了香港历史上认购量最多的新盘。尽管销售情况火爆，但市场普遍认为，这主要是受到低至7折的优惠价格影响，同时也是长实系率先开启房地产市场降价促销的标志性事件。
另据研究机构的数据显示，2023年，香港整体楼宇买卖合约登记数量为58023宗，创下自1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平；二手住宅成交量仅为3.6万宗，创下28年历史新低。面对房地产市场的低迷态势，香港政府在2023年宣布了三项救市措施：将额外印花税的适用年期缩短至两年；买家印花税和新住宅印花税的税率减半至7.5%；外来人才的置业印花税也由“先征后退”改为“先免后征”。
尽管有人经常提及房地产市场泡沫的问题，比如日本的房地产泡沫和香港房地产市场的崩盘传言。然而，香港的房地产市场从1960年开始持续飙升，至今已经上涨了大约两百倍。如果均摊到每一年来看，平均每年升幅大约为10%。其中升幅最快的时期，无疑是1991年至1997年，仅仅六年时间，楼价翻了3倍有余。在1997年，九铁沿线的联排别墅每套价格高达一千多万港元。当时的一千多万港元，究竟意味着什么？而从1997年到2003年，房地产市场经历了近70%的下跌。
不同类型的房产在下跌幅度上也有所不同，其中伪豪宅的跌幅最为显著。伪豪宅，顾名思义，乃是那些外表华丽，实则空洞无物的住宅。开发商们欲打造一片豪宅区，无奈周围的购买力和人口密度与之不匹配，导致这些住宅如同空中楼阁，不被市场所接受。一如当下某些炒作过度的楼盘，繁华背后隐藏着无人问津的冷清。
1997年至2003年间，香港出现了大量“负资产”人士，约有十万之众。成为负资产一族并非易事，需在市场贪婪至极之时购入房产，首付低至极限，而且选择的必须是估值极高的楼盘。后来的故事便不难预见，救市之声此起彼伏。
随着中产阶级及房东阶级的崛起，香港的土地供应和基建等政策全面收紧。1960年至1997年的积累在此刻显现，房产已成为民众财富的主要部分。这些人构成了中产阶级的主流，影响力不容小觑。2012年，房价重回1997年的高点，并持续创新高。1997年的价格在12年被刷新，最长套牢时间长达15年。
2024年，香港房地产市场会不会崩盘，让我们拭目以待吧。
注：1、图如侵权，告删。2、禁止抄袭。
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