加载中…黄奇帆:楼市成交量见底！若价格再跌30%，政府将回购住房！
(2024-01-09 14:53:49)
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最近，原重庆市长、著名经济学家黄奇帆先生，在一场演讲中，提到关于当下中国房地产市场方面的事情，他重点讲到了房子价格、存量房、保障房等和房地产有关的重要内容。他说，在2024年，国内的房地产市场可能会企稳，假如房价再跌30%，地方政府会全力救市，入场进行回购住房。他的这个观点，引起了大家的关注与评论。
黄奇帆先生在担任重庆市市长的主政期间，有很多经济方面的建树，被大家誉为“最懂经济的市长”。黄奇帆曾经写过一本书，披露了支付宝的母公司——马云的蚂蚁集团，在重庆设立小贷公司，在整改之前，利用ABS等金融工具放大杠杆。由此可见，黄奇帆先生在经济领域和金融领域的成就。
黄奇帆曾预测，到2024年，楼市将趋于稳定。他指出，如果房价再下跌30%，地方政府将会采取措施救市，甚至回购住房。有人可能会对黄奇帆的观点产生疑惑，认为其前后矛盾。其实不然，“楼市企稳”这一表述，黄奇帆指的是成交量。过去几年，中国房地产市场的年成交量约为18亿平方米，但从2021年开始，这一数字逐渐下降，预计到2024年，年成交量将稳定在12亿平方米左右。黄奇帆认为，经过一系列的测算，这个成交量与住房的年折旧率等因素相匹配，因此可以预见，未来很长一段时间内，年成交量12亿平方米将成为楼市的“新常态”。
然而，这并不意味着楼市将立即反弹。黄奇帆明确表示，楼市长期看人口的基本原则不会改变。12亿平方米的成交量，相较于历史最高峰的18亿平方米，减少了三分之一。如果按照相同的比例计算，整体房价也会下降三分之一。而当房价实际下跌30%时，各地政府会采取措施进行救市。这些措施并非通过出台政策鼓励居民购买，而是直接入场回购。
黄奇帆关于政府在房价下跌时出手救市的结论，是基于产业角度的分析。无论民众如何看待楼市，我们都不能否认房地产作为我国经济支柱型产业的地位。在未来十几年甚至几十年里，这一地位都不会改变。因为房地产不仅关乎开发商的利益，还涉及大量的上下游产业、企业以及数千万的就业岗位。事实上，即便是像美国和经历了泡沫破裂的日本这样的国家，房地产仍然是其重要的产业。2023年，东京地区的房价已经恢复到了历史最高点，而与此同时，日本的GDP距离历史高位还有一定的差距。
黄奇帆从保障房的角度出发，认为房价再跌30%会是一个非常好的改变住房现状的机会。他指出，本轮楼市调整始于2021年，经过两年的调整，中国房价的整体下降幅度有限。确实有一些城市和部分楼盘出现了大幅度的降价，但大部分城市，尤其是那些一、二线城市的平均房价，并未像网络上所传的那样大幅下跌。主要原因在于，房地产是我国居民家庭的主要财富形式（央行的研究数据显示其占家庭总财富的比例超过70%）。那些拥有住房的房东并不愿意大幅降价销售，因为这会导致他们的财富严重缩水。因此，他们更倾向于僵持着不卖房。这也导致了平均房价的阴跌和交易量的连年下滑。
政府购买保障房的钱从哪里来呢？2024年1月5日，中国人民银行和金融监管总局联合下发了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，就是是鼓励商业银行等金融机构为保障性租赁住房提供金融支持。其中，里面有很重要的一点，就是让银行给购买保障房的主体提供贷款。贷款期限最长可以做到30年，贷款金额最高是房产评估价格的80%。
与此同时，中国人民银行在前几天又发布了截至2023年12月底的PSL净增加3500亿元的消息。本次PSL主要投向“三大工程”，其中之一，就是保障性住房。PSL相当于央行直接“印钱”给特定主体使用，属于货币政策非财政政策，不会增加地方债规模。
有了钱，又有了政策，大规模的保障性住房建设，就不会太远。也许在不久的将来，我国真将经历一轮房改，保障性住房与商品房两条线同时发展，既解决低收入市民的长期居住问题又不会影响房地产市场本身的活力。这可能就是大家希望看到的楼市“新常态”。
注：1、图入侵权，告删。2、禁止抄袭。
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