最新一期的《经济观察报》上，有一篇关于郑州郑东新区的报道，凤凰网在转载的时候，做了一个颇为吸引眼球的标题：“中国最大鬼城逆袭：房价从2000元蹿升至超1.5万”。

报道称，2009年到2013年曾近被中外媒体称为“中国最大鬼城”的郑东新区，目前已经成为郑州市人气最旺，建设档次最高，房价最贵的区域。

虽然我很久没有去过郑东新区了，但我相信这篇报道是属实的。原因有二，第一，郑州最近几年人口增长极为强劲，远远超过了广州、成都、武汉、南京、杭州这些貌似更NB的城市，超过北京直追深圳；第二，我春节期间接待了一位好友，他长期生活在郑州，而且安家在郑东新区。

我想告诉大家的是，过去10多年在房地产畸形发展中，在中国各地涌现了很多鬼城。但最终能像郑东新区一样得救，修成正果的，将少之又少。

郑东新区之所以能“咸鱼翻生”，三个原因缺一不可：

第一，郑州是一个有明显人口增量的城市。我曾经多次向大家展示过我统计的数据表格，通过小学生在校生人数反映出来的城市人口增长情况。在2008年到2013年之间，中国人口增长超过20%的较大城市有11个：

城市   2008  2013   增减幅度

厦门   17.6   24.1    +37%

上海   59.1   79.3    +34%

廊坊   26.4   34.3    +30%

东莞   52.9   65.9    +24.7%

深圳   58.6   73.0    +24.6%

苏州   35.5   44.0    +24%

郑州   56.9   70.5    +23.9%

北京   66.0   78.9    +19.5%

长沙   39.5   45.8    +15.9%

泉州   53.2   61.4    +15.4%

南京   28.6   32.1    +12.2%

需要解释的是，这几年中，中国因为计划生育政策影响，全国小学生在校人数减少了9.4%，但总人口仍然缓慢增长。所以，上述城市的实际人口增长速度，应该是“实际小学生增长比例+9.4%”。也就是说，过去几年里，郑州人口增长达到了33%以上（因为中心城市房价较高，很多务工者没有带孩子进城生活）。

与郑州形成巨大反差的是，河南绝大多数地级市处于人口极度流失之中。在过去几年，只有新乡、济源、洛阳等少数城市缓慢增长。其他多数城市，都呈现人口严重流失现象。比如商丘在2009年到2013年之间的4年里，小学生减少了31%；周口在2010年到2013年间小学生人数下降了27.4%。其他城市2010年到2013年小学生人数下降比例分别为：信阳（-21.6%）、驻马店（-21.6%）、濮阳（-19%）、鹤壁（-17.7%）、三门峡（-16.1%）、漯河（-12.7%）。

一将功成万骨枯，所以，郑东新区的成功至少在河南省内是唯一的。

第二，郑东新区是紧靠传统市区规划的一个新区，基本上是无缝连接。传统市区的资源向这里转移，没有多少障碍。

想想天津滨海新区的于家堡、响螺湾吧，这个天津最高档次的CBD竟然规划到了传统市区40公里之外。虽然靠着海港、保税区，有原来塘沽传统市区的支撑，但仍然无力回天。如今，这里拿到了自贸区的头衔，估计情况会有所好转。但何时能像郑东新区一样，房价超过传统市区，仍遥遥无期。

从中国城市发展史看，除了营建新的都城，非首都城市搞新区，很少有远离传统市中心而轻易获得成功的。当年上海开发浦东，深圳开发福田中心区，都跟郑东新区一样，紧靠传统中心区，但仍然花费了很长时间。

中国现在很多财力单薄、人口增量有限（甚至流失）的中小城市，也纷纷借助开发区或者高铁站搞新城，旧城又无法放弃，这其实是稀释自己有限的资源。这类城市的“鬼城”，基本上没有办法获救。

第三，郑州是人口大省、经济大省的省会，省内没有强有力的竞争对手，省委、省政府“万千宠爱在一身”，能调动的资源比较多。

我曾多次在文章中说，中国城市是有权力大小之分的。所有的大城市，其实都需要“剥削”其他中小城市和农村，各国莫不如此。省会城市，可以理所当然集中全省最好的资源，地级市可以理所当然调动下面县里的资源。

而且你注意，强省会跟弱省会是有天壤之别的。山东经济远比河南发达，但济南为什么混得不如郑州？石家庄为什么是中东部最苦逼的省会？都是因为旁边有搅局者、分流资源者。青岛、烟台搅局济南，河北北部和中部地区的地级市心向北京、天津，所以在中国人口、经济大省中，很少有省会城市像石家庄、济南那样苦逼的。郑州、成都、武汉、长沙这些都是强省会城市，他们化解自身“鬼城”的能力就强大很多，甚至超过重庆、天津这类二流直辖市。

所以，鬼城得救需要以下几个条件：第一，距离传统市中心不远；第二，所在城市有强劲的人口增量，经济相对发达；第三，城市等级较高，鬼城在领导心目中地位重要。

如果你买的房子，已经有沦为鬼城的迹象，而且以上条件都不沾边，那你的麻烦大了，想斩仓估计都困难。如果只占以上条件中的两条，也没有多少前途，需要考虑套现出局。